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如果房地产增速与GDP同步地产业还是健康的

时间：2016年11月28日信息来源：南方都市报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

“在互联网的冲击下，传统房地产开发模式正逐渐发生变化，互联网冲击和共享经济影响，关于房地产业发展的新趋势、新方向、新未来成为行业的关注焦点。”昨日，由南方都市报与北京大学汇丰商学院主办的第八届中国地产年会在(深圳)华侨城洲际酒店举行，南都报系党委副书记、南方都市报总经理钟育彬谈到本届年会的主题，事关互联网和共享经济模式下房地产业下半场的走势。中国社会科学院经济研究所副所长、研究员、教授、博导张平、华为公司原高级副总裁、华诺创投创始合伙人孙业林则从不同的维度对此进行了探讨。

　　海外置业并不必然划算

　　国家统计局近期公布的数据显示，三季度中国GDP同比增长6.7%，持平于前两季度。前三季度GDP同比增长亦为6.7%。数据还显示，房地产行业对中国1-9月GDP增长贡献了8%。“同比增速看似非常稳定，”中国社会科学院经济研究所副所长、研究员、博士生导师张平指出，但是如果从环比来看，今年第一季度中国GDP环比增长仅1.2%。

　　为了迅速稳定经济，早在2015年中国GDP同比“破7”之时，中国就通过金融业这个特殊的产业进行经济带动。“今年创完新低以后，政府又使用了一个巨大的工具———房地产，取消限购、放松信贷成为经济增长拉动的一个重要因素。”不过张平同时表示，把金融业、房地产业作为稳定经济的工具，也会导致房地产泡沫持续变大。“这个问题比较严重，因此政策开始做了转向。这也是政府为何年初在去库存的大背景下激励地产发展，但到了10月份，又全面恢复限购的原因。”

　　除了GDP“破7”成常态化，人民币汇率贬值也持续创新低。张平表示在中国，商业地产的回报率不足4%，而地产融资的所有成本都在5%以上。而在英国，公共基础设施上市公司的分红率为5.5%，而贷款的利率就在3.5%-4.5%之间，资本回报率远大于融资。因此，长期投资人若在国内投资一定要选择加杠杆的方式。“经济基本量虽然没有恶化，但杠杆率上升太快，这从信用评级角度来看还是有压力的。”

　　另一方面，10月1日，人民币正式纳入SDR一篮子货币，标志着人民币国际化更进一步，货币外流的情况也越来越多。“中国人没事就出国买房子，但比如欧元和英镑，今年出事以后也贬值厉害，就算购买英国的房子，光贬值就贬了20%，而且购房者并不熟悉那个国家的税收政策等，绝对是亏本。”谈起海外购房，张平如是说。

　　居民消费增速超收入增速

　　人均净储蓄水平迅速下降

　　在张平给出的一组数据中，去年居民收入增长速度首次从7.4%下降到7.3%，但居民消费增长速度已经超过了居民收入增幅增长速度，今年前三个季度，人均可支配收入增幅只有6.3%，低于GDP的增速，可以发现，人均净储蓄水平正在迅速下降。而且，“2016年，房地产加杠杆的速度很高，居民债务负担增加也较快。”张平称，预计2016年居民债务占GDP的比重大概是50%。“随着收入增长持续放缓和居民信贷持续增加，按照25%的效率，基本上到2019年老百姓就彻底没钱了。

　　这也是张平谈到的房地产业更深层次的风险，如果没有提高劳动生产率，人均创造价值能力实际上没有得到提高，收入一路下滑，那么即使保持了经济增长速度，也还是会出现问题。“2017年，随着外部的冲击与居民负债率的提高，要非常注意潜在的风险窗口可能打开。”

　　不过，张平依然对中国房地产行业充满信心，他认为，一个国家的城市化率决定了它的发展模式。当城市化率在50%以下，基本都是三四线城市。而城市化率发展到50%-60%之间，人口则向一二线城市集中，这也是世界房地产的发展规律。“中国现在已经达到55%，到2019年时大概超过60%，届时人口往北上广深四大一线城市涌入的趋势将会渐渐平缓，城市的房地产基本根据存量人口来进行更新换代。”而且如果房地产增速与GDP比较同步的话，中国整个地产业依然还是健康的。

　　地产业要转向人文维度来思考

　　在白银时代，传统房地产开发模式正在受到越来越多的冲击。在互联网风潮的席卷之下，办公模式、居住模式、商业模式都有了新的发展方向，房地产企业跨界寻求多元化发展方式以及新的利润增长点，资产证券化也风靡一时。

　　“我们过去做住宅其实特别简单，更多是在科学维度去思考一个房屋应该怎么构建，从完全不同的思维方式里寻找到共性”，曾为华为公司前高级副总裁，如今变身华诺创投创始合伙人的孙业林说，最近五年，越来越多的开发商发现不管是住宅还是商业楼，都发生很大的变化，需要通过人文这个维度来思考。人文与科学正好相反的，它是要在相同的事物里面找到不同。“产品设计的本质就是通过人文的维度，把创新的源头给打开。创新有两个更重要的维度，一个是技术驱动，一个是设计驱动。未来领先的房地产公司一定是结合技术和设计驱动因素。”

　　除了思考维度改变，房地产的商业模式也正在发生改变，并直接影响看问题的视角。“我们要跳出传统的边界，将商业模式变成三维。在企业之外看到更多生态，看到这些生态的优质资源和能力是什么，并想方设法组合起来，为客户创造特别的价值。”孙业林特别强调，这种商业模式并不是通常认为的盈利模式，而是对于商业思考的维度。

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　　中国地产年会

　　中国地产年会由南方都市报与北京大学汇丰商学院于2009年共同发起创立，每年11月定期举行，作为目前中国房地产业界深具影响力的大型年度活动，在业内已具有一定的影响力。从第一届起，每届年会主题都与未来的发展相关，并力邀国内外著名经济学家、地产专业人士作为演讲嘉宾，对行业发展及未来走向做出预判与建言，成为行业人士的决策参考、普罗大众置业投资的建议。

　　中国人没事就出国买房子，但比如欧元和英镑，今年出事以后也贬值厉害，就算购买英国的房子，光贬值就贬了20%，而且购房者并不熟悉那个国家的税收政策等，绝对是亏本。

　　———中国社会科学院经济研究所副所长、研究员、教授、博导张平

　　最近五年，越来越多的开发商发现不管是住宅还是商业，都发生很大的变化，需要通过人文这个维度来思考。人文与科学正好相反的，它是要在相同的事物里面找到不同。

　　———华诺创投创始合伙人孙业林

( 编辑：沈旦莹 )

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