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房企转型"地产+金融" 多元化格局越行越宽

时间：2016年11月28日信息来源：民营经济报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

随着房地产行业的转型和调整，市场的大幅变化令房地产开发企业依靠土地开发获取高额利润的时代已成为过去，随着开发利润的不断下滑，越来越多的房企开始根据自身特点寻找不同的转型之路，打造多元化业务格局。最近，多家房企宣布进军保险业，使地产+金融模式更加甚嚣尘上。不过也有业内人士认为，新一轮房地产调控下，房企盈利难度进一步提升，转型已是大势所趋。但转型需要慎重，转型顺利将推动业绩指标改善，反之也可能成为累赘。

　　行业集中趋势愈加明显

　　进军保险业

　　以密集资金起步的房企，金融一直是其转型的重要出口，而在众多的金融业务中，保险业似乎是更多房企相中的“金饽饽”。

　　中国泛海日前宣布拟斥资约27亿美元收购在纽交所上市的美国大型综合金融保险集团GenworthFinancial的全部已发行股份。Genworth金融集团是美国最大的长期护理保险公司，也是全美最主要的住房按揭保险公司之一，在福布斯全球保险业排名第77位。此次收购行为使中国泛海可以迅速进入美国这个全球最大的保险市场。

　　新城控股日前发布公告称，拟与海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等共同联合发起设立国峰人寿保险股份有限公司。

　　房企进入保险业，一方面可能获得更通畅的资道，另一方面可以通过利用保险公司廉价资金嫁接产业以实现长线持有上市公司/产业赚取分红或者短线套现获利。

　　去年通过收购中新大东方人寿成立的恒大人寿，今年交出了令人艳羡的成绩单。其2016年中报至三季报公布期间，光是跻身过前十大股东排名的上市公司，恒大人寿就拥有30家。

　　有业内人士认为，保险行业在我国近年高速发展，但与国外成熟市场相比保险深度和保险密度还有很大的距离，因此发展潜力巨大。而且保险行业能为房地产企业带来融资渠道扩展、业务多元化发展等机遇，房企与保险业双向融合是一个双赢的选择。

　　第一太平戴维斯华北区董事长邹锦标则认为，开发商原来多以银行抵押贷款、股市融资等方式来获得资金，房地产REITs目前仍处于“试水”阶段。而未来房地产与金融对接将更加紧密，PE、REITs、众筹等方式将得到更大发展，保险资金也会加快进入房地产的步伐。

　　与金融结盟

　　除了参股或成立保险公司，小额贷款、资管财管服务、商业保理、证券/股权私募基金、商业银行等，都是地产企业进入金融的新业务。

　　最近，K2地产发布公告宣布更名为“石榴置业集团股份有限公司”，除了原有的地产开发业务外，加入了科技孵化、创业投资两大业务板块，形成“地产+科技+金融”的商业模式；泛海控股也宣布拟收购香港券商华富国际51%股权。

　　恒大集团旗下的恒大人寿在增持东北地区规模最大的城商行之一盛京银行后，筹备设立券商公司恒赢证券，“恒大金服”更是在亚冠赛场上一夜成名。

　　早在2013年，万科就以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行；2015年6月，万科与鹏华基金合作，发行国内首只公募房地产信托投资基金鹏华前海万科REITs并提前结募，成为国内首家发起REITs产品的房企；2016年8月，万科入股成为鹏金所的第一大股东。

　　2015年5月，绿地成立绿地金融；同月，大名城宣布设立全资子公司名城金融控股（集团）有限公司；2015年底，万达金融宣布成立，同时入股银行、小额贷公司和保险公司等；2016年5月，金地的互金平台“家家盈”上线；7月，佳兆业旗下互联网金融平台佳兆业金服上线；8月，碧桂园定位为社区金服的“碧有信”上线；9月，泰禾发布公告称，其下属子公司福州中维房地产开发有限公司拟与永辉超市等9家公司发起设立福建华通银行股份有限公司。

　　另外，中天城投、格力地产、华业地产、万好万家、苏宁环球、金科控股等也先后宣布将开发金融业务。

　　开拓资金渠道

　　房企入股银行由来已久，但近几年发展更为高速。地产和金融的联系一直都很紧密，金融业务的发展未来将对企业多元协同发展有极大的推进作用。明源地产研究院的报告指出，很多房企转型至金融相关行业，以实现业务协同和创新式发展。

　　从房地产主营业务来讲,地产巨头正将目光投向银行、保险公司等金融机构,无疑是冲着降低项目开发融资成本的目的。

　　业内人士也表示，房企涉足金融业务，能够从过去的开发模式转变为投资模式，体现了轻资产的开发思路。另外，金融产业可以直接支持地产业务，还能促使类似房地产金融业务的创新。

　　从实际影响力与资源配置的角度来讲，介入保险业的房企可以拥有相对充裕的资金,并且资金成本上远远低于同行,这些房企也可能因此插上新一轮规模化扩张的翅膀。

　　记者手记产融结合风险暗藏

　　不过，地产+金融模式也蕴藏着相当的风险。首先，由于传统金融业务监控严格，很多房企进入的都是互联网金融模式，这是当下最热门也是门槛相对较低的，企业创新成本不高。但随着互联网金融监管的日益完善，后续成本可能增加；二是目前开发的各类金融平台，带有一定理财功能。为了争夺潜在客源，很多房企金融平台承诺高回报率，往往声称有10%以上的年化收益率。部分企业开始的时候或许有这种盈利能力，但后续产品面临的压力会逐渐增大；第三，中国房地产市场受政策影响严重，如市场出现波动物业价格下跌时地产+金融模式可能出现行业系统风险。

　　另外，专业平台的积累问题、风控能力均考验房地产业产融结合的深度和广度。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：房企转型金融