马光远：今年房地产调整可能很大 但并非因要征收房地产税
昨天一篇《房产税快来了，2017年房价终于要跌了？》的报道又在热传。报道援引的是北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的观点，他认为，本届人大任期到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。
熟悉我的都知道，我在谈房地产的时候从来不主动谈房产税的问题，因为我认为短期内房产税推出的可能不大，所以每一次看到这一的消息只是一笑了之。
但看到一些税收领域的专家一而再，再而三的预测房产税今年就要推出云云，我总忍不住要澄清一番，他们毕竟是业内有影响力的专家，他们的判断对市场，对老百姓置业都有很大的影响。
记得2014年，财科所的原所长贾康曾表示，具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。我当时就写文章质疑，认为房地产税2016年完成立法、2017年正式全面实施的可能性几乎为零。2016年7月，全国人大财经委副主任郝如玉又表示，十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐，但是，房地产税方案仍然在起草。
媒体报道的刘剑文的这个判断，其实在去年就报道过，不知道是引述的刘以前的观点，还是最近仍然在坚持。总之，他们的说法，无疑对整个立法的进程以及民众的判断都会产生影响，有必要就几个关键问题再次进行澄清。
按照这些专家的说法，房地产税被列入了本届人大的一类立法规划，意指本届人大任期完成之前会完成房地产税的立法。这是一个极大的误导。
中国有很多法律，由于各种复杂的原因，列入人大立法规划，但没有在任期内完成者比比皆是，有很多立法十年也磨不成一剑。《反垄断法》的立法差不多有13年的时间，《民法典》列入立法规划不知道多少年了，仍然在进行中。就房产税本身列入改革议程，即使从2003年十六届三中全会算，也已经10多年了。为什么迟迟没有推动和完成，因为房产税实在太复杂了，涉及的很多问题到现在为止都没有达成基本的共识，何谈形成成熟的草案提交审议？
我并不反对房产税的大方向，从税收改革的视角而言，通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整，在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收，减少或者取消交易环节的一些不合理的税费，通过设置合理的房地产税收体系给房市以明确的制度预期，使房产税成为地方的主要税源，这个大方向没有任何问题。
但关键在于，10多年以来，在一系列重要的立法问题上，我们根本没有达成任何共识，无论是征收房产税目的，还是征收对象，甚至在土地使用权只有70年的情况下该不该征，征收房产税需要的制度和基本条件等分歧不仅没有减少，甚至越来越大的情况下，房产税怎么可能在短期就会出台？
争议到今天，甚至连名称都争议不清楚了。十六届三中全会叫“物业税”，后来悄然改为“房产税”，十八届三中全会又提出“加快房地产税”，变成了“房地产税”，究竟这三个名称是不是一个东西，房产税和房地产税之间的区别和联系是什么。究竟“房地产税”就是以前讨论试点的“房产税”，还是一个新的税种，还是所有与房地产有关的税收的总称，三中全会没有明确，专家学者有各种不同的解读。
我看到报道里面解释说，房地产税，则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单一点说：“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。那就意味着房地产税不是一个税种，而是关于房地产领域所有税收的综合叫法，很显然，我不同意这种理解，这种理解肯定不对。需要相关部门的权威解释。
因此，在房产税的很多问题分歧很大，房产税涉及的利益博弈极其复杂的情况下，就认为在一两年可以完成立法并很快实施，显然是一种税收立法的天真烂漫主义。房产税的当务之急不是着急出台一个不成熟的没有共识的法律文本，而是通过广泛的讨论，形成基本的共识，摆脱“功利主义”思维的桎梏。
在启动真正的立法程序之前，最起码把应该搞清楚的问题搞清楚，在外界连“房地产税”究竟是个什么东东都没搞清楚的情况下，就仓促立法，仓促征收，实在有点太着急了吧。在房地产税立法之前，需要排除的障碍很多，70年的问题，房地产信息问题，估值的问题，征收的程序问题。按照现在北京的房价，一套房动辄上千万，即使按照1%征收，也是一个很大的数字。
可以讲，房地产税是真正涉及老百姓核心产权的重要法律，且不可草率。
最后，特别谈一下房产税和房价的关系，房产税能不能降房价？
从理论及欧美等国的实践看，建立在土地权属永久基础上的房产税作为持有环节的税收，通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是，这种房价的回归并不是各国征收房产税的直接目的。
笔者研究了很多国家的房产税征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入，特别是，各国的地方政府，在征收房产税时，制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。但是，中国的房产税在设计之初，就背负其让房价回归的政策使命。
在时下，影响房价的因素非常多，供求关系，货币供应、土地制度、投机因素等等，都可能成为影响房价的因素。房产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。就目前而言，影响各个城市房价的主要因素仍然是供求关系，而不是房产税。如果一年房价涨10%，1%税率的房产税显然不可能影响房价。所以不要把降房价的希望寄托在房产税上。今年房地产调整的可能很大，原因在于房地产自身周期，而不是因为要征收房地产税。
前段时间，国务院出台了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》其中提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。我坚决反对“各地区在房地产税”方面进行创新，房地产税涉及老百姓的重大财产权益，可以讲是核心利益，绝不能把这样的权力交给地方政府。这和《立法法》以及中国税收法治的大方向都是背道而驰的。
熟悉我的都知道，我在谈房地产的时候从来不主动谈房产税的问题，因为我认为短期内房产税推出的可能不大，所以每一次看到这一的消息只是一笑了之。
但看到一些税收领域的专家一而再，再而三的预测房产税今年就要推出云云，我总忍不住要澄清一番，他们毕竟是业内有影响力的专家，他们的判断对市场，对老百姓置业都有很大的影响。
记得2014年，财科所的原所长贾康曾表示，具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。我当时就写文章质疑，认为房地产税2016年完成立法、2017年正式全面实施的可能性几乎为零。2016年7月，全国人大财经委副主任郝如玉又表示，十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐，但是，房地产税方案仍然在起草。
媒体报道的刘剑文的这个判断，其实在去年就报道过，不知道是引述的刘以前的观点，还是最近仍然在坚持。总之，他们的说法，无疑对整个立法的进程以及民众的判断都会产生影响，有必要就几个关键问题再次进行澄清。
按照这些专家的说法，房地产税被列入了本届人大的一类立法规划，意指本届人大任期完成之前会完成房地产税的立法。这是一个极大的误导。
中国有很多法律，由于各种复杂的原因，列入人大立法规划，但没有在任期内完成者比比皆是，有很多立法十年也磨不成一剑。《反垄断法》的立法差不多有13年的时间，《民法典》列入立法规划不知道多少年了，仍然在进行中。就房产税本身列入改革议程，即使从2003年十六届三中全会算，也已经10多年了。为什么迟迟没有推动和完成，因为房产税实在太复杂了，涉及的很多问题到现在为止都没有达成基本的共识，何谈形成成熟的草案提交审议？
我并不反对房产税的大方向，从税收改革的视角而言，通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整，在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收，减少或者取消交易环节的一些不合理的税费，通过设置合理的房地产税收体系给房市以明确的制度预期，使房产税成为地方的主要税源，这个大方向没有任何问题。
但关键在于，10多年以来，在一系列重要的立法问题上，我们根本没有达成任何共识，无论是征收房产税目的，还是征收对象，甚至在土地使用权只有70年的情况下该不该征，征收房产税需要的制度和基本条件等分歧不仅没有减少，甚至越来越大的情况下，房产税怎么可能在短期就会出台？
争议到今天，甚至连名称都争议不清楚了。十六届三中全会叫“物业税”，后来悄然改为“房产税”，十八届三中全会又提出“加快房地产税”，变成了“房地产税”，究竟这三个名称是不是一个东西，房产税和房地产税之间的区别和联系是什么。究竟“房地产税”就是以前讨论试点的“房产税”，还是一个新的税种，还是所有与房地产有关的税收的总称，三中全会没有明确，专家学者有各种不同的解读。
我看到报道里面解释说，房地产税，则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单一点说：“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。那就意味着房地产税不是一个税种，而是关于房地产领域所有税收的综合叫法，很显然，我不同意这种理解，这种理解肯定不对。需要相关部门的权威解释。
因此，在房产税的很多问题分歧很大，房产税涉及的利益博弈极其复杂的情况下，就认为在一两年可以完成立法并很快实施，显然是一种税收立法的天真烂漫主义。房产税的当务之急不是着急出台一个不成熟的没有共识的法律文本，而是通过广泛的讨论，形成基本的共识，摆脱“功利主义”思维的桎梏。
在启动真正的立法程序之前，最起码把应该搞清楚的问题搞清楚，在外界连“房地产税”究竟是个什么东东都没搞清楚的情况下，就仓促立法，仓促征收，实在有点太着急了吧。在房地产税立法之前，需要排除的障碍很多，70年的问题，房地产信息问题，估值的问题，征收的程序问题。按照现在北京的房价，一套房动辄上千万，即使按照1%征收，也是一个很大的数字。
可以讲，房地产税是真正涉及老百姓核心产权的重要法律，且不可草率。
最后，特别谈一下房产税和房价的关系，房产税能不能降房价？
从理论及欧美等国的实践看，建立在土地权属永久基础上的房产税作为持有环节的税收，通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是，这种房价的回归并不是各国征收房产税的直接目的。
笔者研究了很多国家的房产税征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入，特别是，各国的地方政府，在征收房产税时，制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。但是，中国的房产税在设计之初，就背负其让房价回归的政策使命。
在时下，影响房价的因素非常多，供求关系，货币供应、土地制度、投机因素等等，都可能成为影响房价的因素。房产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。就目前而言，影响各个城市房价的主要因素仍然是供求关系，而不是房产税。如果一年房价涨10%，1%税率的房产税显然不可能影响房价。所以不要把降房价的希望寄托在房产税上。今年房地产调整的可能很大，原因在于房地产自身周期，而不是因为要征收房地产税。
前段时间，国务院出台了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》其中提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。我坚决反对“各地区在房地产税”方面进行创新，房地产税涉及老百姓的重大财产权益，可以讲是核心利益，绝不能把这样的权力交给地方政府。这和《立法法》以及中国税收法治的大方向都是背道而驰的。
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编辑：杜凯华
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