2015年楼市成交火爆利润下滑 难掩转型困局
2015年楼市的整体成交火爆,却难掩房企们2016年即将面临的转型困局。看似业绩上升,实则利润率下滑、地价飙升、需求透支、库存压力等不利因素接踵而来。在千亿元房企已经达到7家的当下,规模显然不再是唯一目标,要找到“下半场的门票”,并没有那么容易。
业绩上涨 地价也在涨
2015年,对房地产市场来说又是火爆的一年。刚刚过去的12月全国主要54个城市合计住宅签约达到了33.4万套。环比上涨了11.9%,这一单月成交量也创造了2014年以来连续2年最高单月纪录,而从2015年的全年12个月看,累计成交套数也达到了303.8万套,同比上涨达到了13.87%。虽然金九成色不足,但银十到12月住宅市场成交明显上涨,市场成交水平仍处高位,成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势,楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。
房企销售业绩水涨船高。这种情况从克而瑞研究中心公布的TOP100房企门槛大幅提升就可以展现出来,前100名房企门槛从去年的70亿元增加至104亿元。7家房企销售额突破千亿元,3家房企突破2000亿元。
比住宅市场还火爆的,是土地市场。2015年下半年开始,尤其是最后两个月房企开始积极拿地,全国重点城市土地市场表现火热,除了北上广深这样的一线城市外,南京、苏州、合肥、武汉、杭州、郑州、石家庄等二线城市也开始频现“地王”,甚至上述城市还出现“地王”不断易主的状态,市场“面粉贵过面包”也成为常态。2015年40大城市土地出让金合计成交了18826.1亿元,同比2014年全年的18250.9亿元上涨了3.2%。北京、上海、重庆三地土地出让金过千亿元。单单4个一线城市土地出让金去年就超过5100亿元,,楼面价却达到了9184元,同比涨幅20%。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,房企重返一二线核心城市,将导致市场竞争更加激烈,势必会推升土地成本,如果市场按照这样的逻辑持续进行,一二线核心城市的进入门槛会持续提高,而这也就意味着进入一二线核心城市的房企未来风险也会越来越大。“2015年房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时导致销售型现金流陷入被动。”张宏伟表示。
库存缓解 利润却在降
随着2015年下半年销售的回暖,对房企来说一个好消息是库存开始下降了。易居研究院截至2015年12月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3396万、18444万和4250万平方米,环比降幅分别为4.6%、0.5%和0.2%,同比降幅分别为12.9%、3.2%和2.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2015年12月份,35个城市新建商品住宅存销比为11.8,这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存,目前存销比为近28个月新低,存销比处于历史低位,这是近期房价持续上涨的市场逻辑。
暂时脱离高库存危险,房企2016年就高枕无忧了?答案显然是否定的,因为与销售规模和存销比同样重要的利润率指标上,却出现了持续下降趋势。据Wind资讯统计数据显示,在 A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%,加上近年来房企拿地成本、营业成本等不断增加,将继续导致其获利能力不断下降。
能够为房企输血的资本市场也并不乐观。2015年,房企海外融资难度大涨,整体数据看,2015年,房企海外融资总额只有243亿美元,同比下跌61.7%,折算成人民币计算,房企海外融资暴跌2500亿元。虽然2015年国内融资环境宽松,一定程度上弥补了房企海外融资下降的损失,不过从当前资本市场的表现来看,房企想要继续从国内资本市场拿到钱,似乎不会那么容易。
分化继续 强者难更强
从2015年房地产企业销售业绩来看,超过100亿元的房企达到104家。7家千亿房企销售额均值为1821亿元,增长率均值为15.6%。平均进驻87个城市,已于白银时代来临之前顺利完成全国布局网络的铺设。9家房企销售额增长率为10.5%,该阵营企业主要以中高端产品定位为主,平均布局30个热点一二线城市,销售额最高城市贡献率均值达25%,过于集中的定位使其近年来始终面临增长后继动力不足的现状。33家房企销售额增长率达31.9%,该阵营房企均为京津冀、长三角、珠三角等核心区域的龙头企业,受益于2015年深耕区域的销售回暖,获得了业绩的高速增长。55家百亿级房企销售额增长率均值为18.5%,该阵营房企平均进入城市为13个,大本营城市的数量占比高达85%,因此业绩受市场波动影响最大,具有不稳定的特点。
中国指数研究院在其报告中指出,“越大越快”的发展趋势也由于结构性回暖的影响有所变化,200亿-500亿元级别的房企显现出更快的增长性特征。
问题来了,千亿级别房企布局更均衡,但住宅市场进入白银时代,利润率持续下滑已成定局,500亿级别房企押宝重点城市,一旦押宝失误将面临业绩快速下滑风险。百亿级别房企则有被逐渐边缘化的趋势。
2016年房地产市场注定会更加复杂,政策层面、市场层面、融资层面都是如此。房企们在其他方面的努力,“互联网+”、进军产业地产、做大养老地产、搭建金融平台、挖掘家装市场等,大都处于“看上去很美,但是缺乏成功经验”的实验阶段。能否打破瓶颈、寻得“下半场门票”,路还很长。
业绩上涨 地价也在涨
2015年,对房地产市场来说又是火爆的一年。刚刚过去的12月全国主要54个城市合计住宅签约达到了33.4万套。环比上涨了11.9%,这一单月成交量也创造了2014年以来连续2年最高单月纪录,而从2015年的全年12个月看,累计成交套数也达到了303.8万套,同比上涨达到了13.87%。虽然金九成色不足,但银十到12月住宅市场成交明显上涨,市场成交水平仍处高位,成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势,楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。
房企销售业绩水涨船高。这种情况从克而瑞研究中心公布的TOP100房企门槛大幅提升就可以展现出来,前100名房企门槛从去年的70亿元增加至104亿元。7家房企销售额突破千亿元,3家房企突破2000亿元。
比住宅市场还火爆的,是土地市场。2015年下半年开始,尤其是最后两个月房企开始积极拿地,全国重点城市土地市场表现火热,除了北上广深这样的一线城市外,南京、苏州、合肥、武汉、杭州、郑州、石家庄等二线城市也开始频现“地王”,甚至上述城市还出现“地王”不断易主的状态,市场“面粉贵过面包”也成为常态。2015年40大城市土地出让金合计成交了18826.1亿元,同比2014年全年的18250.9亿元上涨了3.2%。北京、上海、重庆三地土地出让金过千亿元。单单4个一线城市土地出让金去年就超过5100亿元,,楼面价却达到了9184元,同比涨幅20%。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,房企重返一二线核心城市,将导致市场竞争更加激烈,势必会推升土地成本,如果市场按照这样的逻辑持续进行,一二线核心城市的进入门槛会持续提高,而这也就意味着进入一二线核心城市的房企未来风险也会越来越大。“2015年房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时导致销售型现金流陷入被动。”张宏伟表示。
库存缓解 利润却在降
随着2015年下半年销售的回暖,对房企来说一个好消息是库存开始下降了。易居研究院截至2015年12月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3396万、18444万和4250万平方米,环比降幅分别为4.6%、0.5%和0.2%,同比降幅分别为12.9%、3.2%和2.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2015年12月份,35个城市新建商品住宅存销比为11.8,这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存,目前存销比为近28个月新低,存销比处于历史低位,这是近期房价持续上涨的市场逻辑。
暂时脱离高库存危险,房企2016年就高枕无忧了?答案显然是否定的,因为与销售规模和存销比同样重要的利润率指标上,却出现了持续下降趋势。据Wind资讯统计数据显示,在 A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%,加上近年来房企拿地成本、营业成本等不断增加,将继续导致其获利能力不断下降。
能够为房企输血的资本市场也并不乐观。2015年,房企海外融资难度大涨,整体数据看,2015年,房企海外融资总额只有243亿美元,同比下跌61.7%,折算成人民币计算,房企海外融资暴跌2500亿元。虽然2015年国内融资环境宽松,一定程度上弥补了房企海外融资下降的损失,不过从当前资本市场的表现来看,房企想要继续从国内资本市场拿到钱,似乎不会那么容易。
分化继续 强者难更强
从2015年房地产企业销售业绩来看,超过100亿元的房企达到104家。7家千亿房企销售额均值为1821亿元,增长率均值为15.6%。平均进驻87个城市,已于白银时代来临之前顺利完成全国布局网络的铺设。9家房企销售额增长率为10.5%,该阵营企业主要以中高端产品定位为主,平均布局30个热点一二线城市,销售额最高城市贡献率均值达25%,过于集中的定位使其近年来始终面临增长后继动力不足的现状。33家房企销售额增长率达31.9%,该阵营房企均为京津冀、长三角、珠三角等核心区域的龙头企业,受益于2015年深耕区域的销售回暖,获得了业绩的高速增长。55家百亿级房企销售额增长率均值为18.5%,该阵营房企平均进入城市为13个,大本营城市的数量占比高达85%,因此业绩受市场波动影响最大,具有不稳定的特点。
中国指数研究院在其报告中指出,“越大越快”的发展趋势也由于结构性回暖的影响有所变化,200亿-500亿元级别的房企显现出更快的增长性特征。
问题来了,千亿级别房企布局更均衡,但住宅市场进入白银时代,利润率持续下滑已成定局,500亿级别房企押宝重点城市,一旦押宝失误将面临业绩快速下滑风险。百亿级别房企则有被逐渐边缘化的趋势。
2016年房地产市场注定会更加复杂,政策层面、市场层面、融资层面都是如此。房企们在其他方面的努力,“互联网+”、进军产业地产、做大养老地产、搭建金融平台、挖掘家装市场等,大都处于“看上去很美,但是缺乏成功经验”的实验阶段。能否打破瓶颈、寻得“下半场门票”,路还很长。
(
编辑:沈旦莹
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