青岛小区车位不得只卖不租 业主对物业不满可更换
2016年6月15日（星期三）下午2：00-4：00，青岛市物业管理办公室江崇祺副主任做客青岛政务网“在线问政”栏目，为网民解答社区物业管理相关政策并与网民互动交流。
车位问题是很多网友非常关注的问题。有网友表示，如果小区有剩余车位，物业是否有权力对这些剩余车位不进行出租？江崇祺指出，根据《物权法》有关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当时人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
还有部分网友反映，有些邻居就把自己的车库进行了改造并且对外出租出售，增加了小区的安全隐患和脏乱差。江崇祺对此表示，根据《山东省物业管理条例》有关规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定等行为，根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》及物业管理相关法规，建议您也可以直接向房屋所在区城管执法部门进行反映。
此外，部分网友对物业费收取进行了咨询。针对交房后未入住物业费减免问题，江崇祺表示，要分两种情况一是业主大会成立前，普通住宅物业管理区域内空置房屋的物业服务费减免幅度：对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的（含一年，起始时间自2013年1月1日起计算，下同），由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，下同）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳；对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%交纳。二是非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域和各类非住宅的物业服务费用的减免幅度，由业主（物业使用人）或业主大会与物业服务企业协商确定。合同另有约定的，从其约定。普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；（二）公共租赁性住房物业管理区域； （三）普通（限价）商品住房物业管理区域；（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
有网友指出，小区景观未完善，物业是否有资格收物业费，江崇祺回复，根据《物权法》及物业管理有关法规规定和《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，业主或物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。
也有不少网友提出物业管理问题，江崇祺指出，一是关于服务态度差问题，您可以向房屋所在区物业管理部门进行投诉，也可以向市物业办进行反映（电话：85067858）；二是关于更换物业服务企业问题，根据物业管理有关法规政策规定，业主可以由小区业主委员会进行反映，并由其召集召开业主大会进行表决，选聘广大业主认可的物业企业进行服务；三是根据《山东省物业管理条例》有关规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为等，物业服务企业、业主委员会发现有违规行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。同时，根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》及物业管理相关法规规定，建议您也可以直接向房屋所在区城管执法部门进行反映。
对于小区的广告收益归谁管理问题，江崇祺表示，根据物业管理有关法规规定，利用小区共用部位所获得的广告收益应属于全体业主所有；业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。此外，根据《青岛市物价局物业服务收费 管理办法》有关规定，物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。业主如有异议也可以向价格主管部门进行反映（电话：12358）。
网友问题汇总：
网友601775541:江主任你好，请问交房后一直未入住，是否可以适当减免物业费？有无相关政策？谢谢。
江崇祺：网友您好，根据《关于制定我市空置房屋物业服务费减免政策等有关问题的通知》规定，一是业主大会成立前，普通住宅物业管理区域内空置房屋的物业服务费减免幅度：对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的（含一年，起始时间自2013年1月1日起计算，下同），由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，下同）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳；对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%交纳。二是非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域和各类非住宅的物业服务费用的减免幅度，由业主（物业使用人）或业主大会与物业服务企业协商确定。合同另有约定的，从其约定。普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；（二）公共租赁性住房物业管理区域； （三）普通（限价）商品住房物业管理区域；（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
网友752418716:我是青岛开发区钱塘江路华宇新村的业主，个别业主私搭乱建侵占公共用地楼道建房.楼后建园。物业也不管理，请求上级部门要求物业制止并查处。还我们美丽的通畅的家园。
江崇祺：网友您好，根据《山东省物业管理条例》有关规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为等，物业服务企业、业主委员会发现有违规行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。我们已要求黄岛区物业行政管理部门及时通知小区物业企业对违规行为进行劝阻制止，并立即向城管执法部门报告，由其予以执法处置。同时，根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》及物业管理相关法规，建议您也可以直接向房屋所在区城管执法部门进行反映。
网友204688247:江主任您好。我是邢台路同盛苑小区的居民。我们小区一楼都是地上车库。有些邻居就把自己的车库进行了改造，通了下水，改了用电等等，改成了居住用房并且对外出租出售。有些外地来青人员在这些房子里租住，干加工活等等，增加了小区的安全隐患和脏乱差。请问，车库可以不可以改使用性质，是否违规违法？
江崇祺：网友您好，根据《山东省物业管理条例》有关规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定等行为，根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》及物业管理相关法规，建议您也可以直接向房屋所在区城管执法部门进行反映。
网友371640554:1.物业态度太差怎么办？ 2.怎么才能更换物业？ 3.物业不管小区里的乱搭乱建，怎么办？
江崇祺：网友您好，一是关于服务态度差问题，您可以向房屋所在区物业管理部门进行投诉，也可以向市物业办进行反映（电话：85067858）；二是关于更换物业服务企业问题，根据物业管理有关法规政策规定，业主可以由小区业主委员会进行反映，并由其召集召开业主大会进行表决，选聘广大业主认可的物业企业进行服务；三是根据《山东省物业管理条例》有关规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为等，物业服务企业、业主委员会发现有违规行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。同时，根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》及物业管理相关法规规定，建议您也可以直接向房屋所在区城管执法部门进行反映。
网友167342727:江主任 您好！ 我是李沧区晟业家园的业主。反馈两个问题，本小区的物业，从不安排保洁人员打扫楼道卫生，再者，收取业主的车位费，从不公示；这部分费用我的了解是一部分作为物业的管理费，一部分要使用到小区各类建设了，维修了，绿化了等等的，就是属于业主公共区域产生的租金要反馈给业主小区使用。对于这样的只收费不作为的物业，是否该监管、整治？
江崇祺：网友您好，您反映的问题我们已通知李沧区物业行政管理部门，对有关问题进行调查落实，相关情况您可以向李沧区物业管理部门进行问询，电话：87639622。
青岛市民:我是李沧宝龙社区业主，近来有一家黑物业要入住小区，带有黑社会性质，董事长叫宋冬梅，经常带领一群小哥在小区附近，大大影响了业主和家人的安全，这个黑物业叫顺事达物业公司，估计在青岛的某些地区也是榜上有名了，今天我们认可的有资质的物业（美域物业公司）入驻我们小区，但是这个宋冬梅带领一群人前来阻挠，找来一群社会上的小哥在小区里，能否请有关部门将其赶走，让业主们过个安宁的生活，谢谢
江崇祺：网友您好，您所反映的问题我们已通知李沧区物业行政管理部门会同相关部门和执法部门对此问题进行调查落实，尽快解决小区矛盾纠纷。
网友216187612:江主任，我市市北区南宁路102号金桂花园业主，金桂花园小区物业未经金桂花园全体业主同意，私自在小区内划停车位，并收取停车费，致使我们其他有车的业主无法停靠车辆，请江主任予以取缔。
江崇祺：网友您好，您反映的问题我们已通知市北区物业行政管理部门，对有关问题进行调查落实，具体情况您可以向市北区物业管理部门进行问询，电话：81631023。
网友688474684:江主任： 您好。咨询小区的广告收益归谁管理，这部分费用有哪些用途？作为业主如何进行监管？
江崇祺：网友您好，根据物业管理有关法规规定，利用小区共用部位所获得的广告收益应属于全体业主所有；业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。此外，根据《青岛市物价局物业服务收费 管理办法》有关规定，物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。业主如有异议也可以向价格主管部门进行反映（电话：12358）。
车位问题是很多网友非常关注的问题。有网友表示，如果小区有剩余车位，物业是否有权力对这些剩余车位不进行出租？江崇祺指出，根据《物权法》有关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当时人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
还有部分网友反映，有些邻居就把自己的车库进行了改造并且对外出租出售，增加了小区的安全隐患和脏乱差。江崇祺对此表示，根据《山东省物业管理条例》有关规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定等行为，根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》及物业管理相关法规，建议您也可以直接向房屋所在区城管执法部门进行反映。
此外，部分网友对物业费收取进行了咨询。针对交房后未入住物业费减免问题，江崇祺表示，要分两种情况一是业主大会成立前，普通住宅物业管理区域内空置房屋的物业服务费减免幅度：对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的（含一年，起始时间自2013年1月1日起计算，下同），由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，下同）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳；对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%交纳。二是非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域和各类非住宅的物业服务费用的减免幅度，由业主（物业使用人）或业主大会与物业服务企业协商确定。合同另有约定的，从其约定。普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；（二）公共租赁性住房物业管理区域； （三）普通（限价）商品住房物业管理区域；（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
有网友指出，小区景观未完善，物业是否有资格收物业费，江崇祺回复，根据《物权法》及物业管理有关法规规定和《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，业主或物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。
也有不少网友提出物业管理问题，江崇祺指出，一是关于服务态度差问题，您可以向房屋所在区物业管理部门进行投诉，也可以向市物业办进行反映（电话：85067858）；二是关于更换物业服务企业问题，根据物业管理有关法规政策规定，业主可以由小区业主委员会进行反映，并由其召集召开业主大会进行表决，选聘广大业主认可的物业企业进行服务；三是根据《山东省物业管理条例》有关规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为等，物业服务企业、业主委员会发现有违规行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。同时，根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》及物业管理相关法规规定，建议您也可以直接向房屋所在区城管执法部门进行反映。
对于小区的广告收益归谁管理问题，江崇祺表示，根据物业管理有关法规规定，利用小区共用部位所获得的广告收益应属于全体业主所有；业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。此外，根据《青岛市物价局物业服务收费 管理办法》有关规定，物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。业主如有异议也可以向价格主管部门进行反映（电话：12358）。
网友问题汇总：
网友601775541:江主任你好，请问交房后一直未入住，是否可以适当减免物业费？有无相关政策？谢谢。
江崇祺：网友您好，根据《关于制定我市空置房屋物业服务费减免政策等有关问题的通知》规定，一是业主大会成立前，普通住宅物业管理区域内空置房屋的物业服务费减免幅度：对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的（含一年，起始时间自2013年1月1日起计算，下同），由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，下同）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳；对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%交纳。二是非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域和各类非住宅的物业服务费用的减免幅度，由业主（物业使用人）或业主大会与物业服务企业协商确定。合同另有约定的，从其约定。普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；（二）公共租赁性住房物业管理区域； （三）普通（限价）商品住房物业管理区域；（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
网友752418716:我是青岛开发区钱塘江路华宇新村的业主，个别业主私搭乱建侵占公共用地楼道建房.楼后建园。物业也不管理，请求上级部门要求物业制止并查处。还我们美丽的通畅的家园。
江崇祺：网友您好，根据《山东省物业管理条例》有关规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为等，物业服务企业、业主委员会发现有违规行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。我们已要求黄岛区物业行政管理部门及时通知小区物业企业对违规行为进行劝阻制止，并立即向城管执法部门报告，由其予以执法处置。同时，根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》及物业管理相关法规，建议您也可以直接向房屋所在区城管执法部门进行反映。
网友204688247:江主任您好。我是邢台路同盛苑小区的居民。我们小区一楼都是地上车库。有些邻居就把自己的车库进行了改造，通了下水，改了用电等等，改成了居住用房并且对外出租出售。有些外地来青人员在这些房子里租住，干加工活等等，增加了小区的安全隐患和脏乱差。请问，车库可以不可以改使用性质，是否违规违法？
江崇祺：网友您好，根据《山东省物业管理条例》有关规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定等行为，根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》及物业管理相关法规，建议您也可以直接向房屋所在区城管执法部门进行反映。
网友371640554:1.物业态度太差怎么办？ 2.怎么才能更换物业？ 3.物业不管小区里的乱搭乱建，怎么办？
江崇祺：网友您好，一是关于服务态度差问题，您可以向房屋所在区物业管理部门进行投诉，也可以向市物业办进行反映（电话：85067858）；二是关于更换物业服务企业问题，根据物业管理有关法规政策规定，业主可以由小区业主委员会进行反映，并由其召集召开业主大会进行表决，选聘广大业主认可的物业企业进行服务；三是根据《山东省物业管理条例》有关规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为等，物业服务企业、业主委员会发现有违规行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。同时，根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》及物业管理相关法规规定，建议您也可以直接向房屋所在区城管执法部门进行反映。
网友167342727:江主任 您好！ 我是李沧区晟业家园的业主。反馈两个问题，本小区的物业，从不安排保洁人员打扫楼道卫生，再者，收取业主的车位费，从不公示；这部分费用我的了解是一部分作为物业的管理费，一部分要使用到小区各类建设了，维修了，绿化了等等的，就是属于业主公共区域产生的租金要反馈给业主小区使用。对于这样的只收费不作为的物业，是否该监管、整治？
江崇祺：网友您好，您反映的问题我们已通知李沧区物业行政管理部门，对有关问题进行调查落实，相关情况您可以向李沧区物业管理部门进行问询，电话：87639622。
青岛市民:我是李沧宝龙社区业主，近来有一家黑物业要入住小区，带有黑社会性质，董事长叫宋冬梅，经常带领一群小哥在小区附近，大大影响了业主和家人的安全，这个黑物业叫顺事达物业公司，估计在青岛的某些地区也是榜上有名了，今天我们认可的有资质的物业（美域物业公司）入驻我们小区，但是这个宋冬梅带领一群人前来阻挠，找来一群社会上的小哥在小区里，能否请有关部门将其赶走，让业主们过个安宁的生活，谢谢
江崇祺：网友您好，您所反映的问题我们已通知李沧区物业行政管理部门会同相关部门和执法部门对此问题进行调查落实，尽快解决小区矛盾纠纷。
网友216187612:江主任，我市市北区南宁路102号金桂花园业主，金桂花园小区物业未经金桂花园全体业主同意，私自在小区内划停车位，并收取停车费，致使我们其他有车的业主无法停靠车辆，请江主任予以取缔。
江崇祺：网友您好，您反映的问题我们已通知市北区物业行政管理部门，对有关问题进行调查落实，具体情况您可以向市北区物业管理部门进行问询，电话：81631023。
网友688474684:江主任： 您好。咨询小区的广告收益归谁管理，这部分费用有哪些用途？作为业主如何进行监管？
江崇祺：网友您好，根据物业管理有关法规规定，利用小区共用部位所获得的广告收益应属于全体业主所有；业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。此外，根据《青岛市物价局物业服务收费 管理办法》有关规定，物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。业主如有异议也可以向价格主管部门进行反映（电话：12358）。
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编辑：刘敏
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