近年来，因为住宅高层连廊安全问题而引发的事故频发，连廊安全问题受到越来越多购房者的关注。近日，位于济南市高新区一楼盘的多位业主向大众网·海报新闻投诉反映，小区已经入住一年，因为高层连廊存在安全隐患，已经与开发商交涉多次，问题却迟迟得不到解决。　　连廊设计被指“隐患重重”　　在两梯四户的户型设计中，由于“通透性”不如边户效果好，中间户常常不被购房者所看好。为了保持中间户业主的通风效果，近年来，新建社区采用“连廊+天井”的户型设计越来越常见。对于中间户来说，连廊设计虽然解决了一定的通风问题，但这种开放式设计却也暴露了私密性不佳、安全系数低等多重隐患。　　“从连廊上走过，感觉眼前一晕，就像过‘空中天梯’一样”，家住济南市高新区中垠雅苑某高层24层楼的张阿姨说，“我家孩子才3岁，正处于好动的年纪，一个眼不见就跑道楼道里去玩了，一米二的高度太危险了。”　　据媒体报道，去年11月份，济南市槐荫区梦世界华园一居民楼内，一名5岁男童不慎从连廊坠落身亡，该事件引起了多个新入驻小区业主对高层连廊设计可能引发的安全性质疑。　　5月14日，记者跟随业主张先生来到中垠雅苑一座高层住宅楼15层的连廊处进行了现场体验。据张先生介绍，小区内有四栋高层住宅有连廊设计，每栋楼连廊上的护栏分两部分，下面是高60厘米的墙体，是用混凝土铸成;上面部分是60厘米高的铁护栏，总的防护高度约120厘米。张先生说，自己的孩子身高105厘米，站在护栏的混凝土浇筑的台阶上，墙体的高度刚刚过女童的腰部。“孩子很容易爬到混凝土的水泥台面上面，这样等于防护栏只有60厘米高，稍大一点孩子的翻越过去太容易了，太不安全了!”张先生说。　　据张先生介绍，2018年5月份，中垠雅苑1、2号楼交付使用，业主发现连廊有安全问题后开始向开发商方面反映，“随后遭到了多次推诿。”2018年5月-11月期间，业主跟中垠地产方面沟通过数次，也集体去小区维权过，“业主希望能将护栏增高到180厘米以上，护栏上不采用横向栏杆，这么长时间过去了，开发商只是在连廊内增加悬挂了指示牌，并没有进行实质性的整改。”　　中垠雅苑业主维权资料图(业主供图)　　中垠雅苑连廊外景　　连廊全貌　　连廊基础高度与连廊栏杆的高度分别是60厘米　　连廊门锁很容易被打开自行进入　　连廊内悬挂了“高空危险”的提示　　连廊设计符合规定，但值得商榷　　针对中垠雅苑业主反映的连廊安全问题，记者查阅了《住宅设计规范》GB50096-2011，规范中提到，“关于公用部分，住宅的外廊、内天井及上人屋面等临空处的栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05米，七层及七层以上不应低于1.1米。防护栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造，当采用垂直杆做栏杆事，其杆件净距不应大于0.11米。 ”　　随后，记者咨询了济南住建局、12345等相关部门咨询中垠雅苑消防连廊的高度是否规范。相关方面答复，从栏杆高度来看，是符合规范的。不过，值得注意的是，规范同时明确指出“防护栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造，当采用垂直杆做栏杆”，记者在中垠雅苑现场看到，防护栏杆并非全部用垂直栏杆。业主普遍认为，这样的设计明显存在较大的安全风险，值得商榷。　　开发商回应：连廊符合标准，正在与业主磋商　　针对业主反映的中垠雅苑的连廊安全问题，记者联系到了开发商品牌部相关工作人员。对方表示，“按照国家规定,高层住宅建筑必须要有疏散通道，我们的消防连廊是符合要求标准的。我们和业主也磋商过一轮了，具体有最新进展再进行告知。”　　不过,对于开发商的说法,业主并不认可。业主李女士认为，“主要还是开发商的工作推进缓慢导致。2018年11月底，物业告诉业主，连廊要加高，首先要征得2/3以上业主的同意，让业主自己联系业主，1、2、3、5号业主自发组织，联系业主签字确认，后将超过70%以上的业主签字交到物业手中;2018年12月10日，中垠于小区电梯间内公示连廊改造方案;2018年12月，地产方面委托物业再次跟业主联系，要求业主签字确认是否同意改造方案;2019年2月，春节过后，中垠方面告诉业主，他们是国企，需要通过党委会决策，让我们耐心等待;2019年4月10日，中垠地产物业电话告知改造方案已经通过，后续会下发正式文件。2019年4月23日，物业又告诉业主改造方案有问题，推进不了。　　“我们内部打听到，整改护栏需要当时负责小区的规划设计院签字同意，目前还在等签字，希望能尽快给出整改结果。”业主李女士说。　　相关链接：加高连廊护栏，济南有先例可借鉴　　加高护栏并非不可实现。家住泰悦赫府的张先生告诉记者,2016年10月交房时,他们发现小区内存在一系列问题需要整改,其中就包括连廊的护栏高度问题,“我们小区12层、15层以及18层以上有连廊设计。交房时业主就发现连廊护栏的总高度只有1.2米,对孩子来说比较危险,于是要求开发商加高。”　　张先生说,当时开发商相关负责人告诉他们,连廊的护栏高度等是符合标准的,但业主认为存在安全隐患。经过多次协调,最终开发商同意加高护栏。2017年初,该小区连廊的护栏整体高度加高了30厘米,同时在有连廊的楼层均设置了警示标志。“需要业主签字同意后实施,但具体情况得问物业或者开发商。”张先生说。　　随后,记者向该小区物业求证。“我们这里确实加高过,就是挨个找业主签字,2/3业主同意后,就将护栏进行了加高。”物业工作人员说。

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买房是人生的一件大事，可是对于三盛国际海岸一期的大部分业主们来说，买了三盛国际海岸一期的房子之后，他们的噩梦便开始了。　　“地下室内墙体渗水”、“家具长毛”、“停车场漏雨”、“阳台修过N次也没修好”……三盛国际海岸一期的业主表示，一期大概是有二三百户，几乎每家的房子都有问题。外墙渗水(图片来源：三盛国际海岸业主提供)　地下室墙面开裂(图片来源：三盛国际海岸业主提供)　　一到雨天，蹚水才能回家　　家住1号楼的刘先生(化姓)说，他买的是叠拼的上叠产品，当时就是看好了这里的环境，感觉房子户型也还不错，想住在这里养老，但没想到房子住进去之后，才发现全是问题。　　刘先生表示，因为上叠属于楼顶，不知道是不是开发商防水做的不好还是什么原因，反正是一下雨，雨水就顺着窗台往屋里流，房顶的石灰，用手刮就能刮下来，当时装修的时候墙上贴的是壁纸，现在有一面墙的壁纸全完了，家里桌子都长毛了。　　不仅如此，只要下雨，地下停车场就开始积水，雨大一点的时候，停车场里的水都能漫过脚，下了车根本没法回家。没办法，他们只好拿砖头垫着，小心翼翼地踩着砖头才能进电梯。“本来感觉由高层住宅换到叠墅居住，享受一下品质生活，没想到在三盛这里，却变成了有家难回，感觉连正常的生活质量都难以保证。”刘先生很是愤慨。　　问题不断，后悔莫及　　已经装修了的业主陈女士(化姓)说，“我2015年买的三盛国际海岸的洋房，房子在四楼一共九十多个平方，那个时候一平方米房价大概七八千，价格也不便宜，但是当时感觉周围环境也很好，想等退休后住在这里养老。”　　陈女士表示，2015年年底，她和亲戚一起在三盛国际海岸买的房子，亲戚买的是叠拼，她买的是洋房。2015年年底，房子交付后她们便开始装修，现在想来交付的时候，这个开发商就不正规，当时什么验收合格证都没有，开发商就让业主去收房。“我们当时也不太懂，就这样收房了。”陈女士说，她开始装修后，才发现问题层出不穷。“整个楼栋就我这一户在 装修，电梯还整天不好。”装修过程中，陈女士发现自己家客厅的天花板和一面墙全都被水浸透了，原因是五楼的露台开发商没有处理好，所以一有水就往下渗，而五楼的露台下面正好是他们家的客厅。“开发商把五楼的露台全扒了，重新处理了一遍。”陈女士说。　　不仅客厅渗水，陈女士表示，南侧两个卧室之间的小露台上，他们装修时贴上了地砖，之后发现地上的墙皮都起鼓了，而且冒出来很多白色的絮状物，找开发商来看，开发商说是因为他们自己装修时用的海沙返潮导致，开发商找人给清理了以后，没过多久，下雨后又露出了同样的絮状物，他们自己买了材料做了美缝，发现还是不行，第三次又出现了同样的东西，开发商说让她们自己先把钱垫上，开发商给把整个露台都扒掉了，到现在垫付的钱开发商一直没给。“钱给不给倒是其次，关键是得把房子修好啊!”陈女士表示，在装修过程中，她们发现露台上的柱子很多都是空心的，柱子和柱子之间的平台就是在水泥板上做了个泡沫，时间久了，柱子都倾斜了。　　因为现在还没退休，一年的时间里，陈女士跟家人去三盛国际海岸一期的房子里住一到两次，“现在都不愿意过去住了，房子这么多问题，卖都卖不出去，住在里面感觉每天都提心吊胆的，真是很伤心，后悔买三盛的房子了!”陈女士表示。单元门厅整体裂(图片来源：三盛国际海岸业主提供)　　成惊弓之鸟，交房四年不敢装修　　“房子交付后便开始出现各种问题，看着邻居装修后，因为房子各种问题，不得不扒掉重新整改，我都成了惊弓之鸟，交房快四年了我都不敢装修。”三盛国际海岸一期的某位业主表示：每去一次三盛国际海岸，看看自己家和邻居家房子出现的各种各样的问题，很是担心，不知道房子会不会再出现啥问题。现在还在保修期，再过一年就出保修期了，那之后麻烦就更大了。　　“现在一期还没太有业主入住，安全通道楼梯的地砖都裂了;单元墙坏了，单位大门都拆了，现在感觉已经成了开放式的房子了。”该业主表示，去找开发商，开发商就拖。裂纹补修后继续裂(图片来源：三盛国际海岸业主提供)　　读者投诉留言选登　　读者惠丽表示，青岛即墨三盛国际海岸一期房屋存在严重质量问题，新房子住进去就开始年年维修，年年修不好，治标不治本，四年都修在同一个地方，到现在也没修好，开发商也不给业主合理解释，一期半数以上业主家家存在墙体渗水、房屋下沉、地下室积水、楼顶漏水、保温层开裂等一系列问题。　　读者安迪则表示三盛国际海岸一期不仅房子质量差，地下室也漏水漏的一塌糊涂，另外，开发商还随意更改图纸，联排本来规划是两个院两个门，现在变成了一个，也不知道开发商是怎么通过的消防检查。　　名为麻雀的淄博读者表示，他买的三盛国际海岸的房子还没有装修呢，室内墙体已经都酥烂了!

近期，有关济南雪山片区西山坡的“公墓事件”引起不小关注。一份公墓中标公示，让周边小区已购房的业主颇为不满。4月22日，有购房者向经济导报记者反映说，有一部分公墓其实早就存在，而当时他们并不知情，“开发商的宣传图、沙盘上都没有标注出来，现在传言公墓要扩建，大家才发现了原先就存在的公墓。”　　除了规避不利因素，还有的售楼沙盘将远期规划透支。有购房者告诉经济导报记者，他原本计划购买新东站片区“祥泰城”项目的商品房，但经过实地考察后发现，该项目的售楼沙盘迷惑性很强，“沙盘上标注了社区商业中心，可那块地还没拆迁。”　　“开发商的售楼沙盘有时是会骗人的。”济南房地产界一位业内人士对经济导报记者说，“买房前一定要看好项目的规划，而且有必要去实地探访一番。”　　祥泰城售楼处沙盘上中间组团的玻璃房标注有“社区商业中心” 孙罗南 摄　　转了一圈，心有点凉　　最近，在济南高新区工作的张伟正四处看房，他看中了新东站片区的一个楼盘。　　“这个楼盘叫祥泰城，不到120平的房子总价大约160多万。虽然距离工作单位不算近，周围配套也还不太成熟，但价格还能接受，毕竟东边的楼盘，现在位置稍好点就动辄两万多的单价。”张伟对经济导报记者说。　　“咱买套房子，总要看看四周是什么样的吧。”张伟告诉经济导报记者，“当时，置业顾问把我带到沙盘旁，跟我讲这里是学校、那里是社区商业中心，我一看，配套还真不错。从售楼处出来，我就开着车在四周转了转。”　　“实地考察一番，心就有点凉了。”张伟说，“沙盘做得真是不太地道。社区商业中心那一片还早着呢!那里现在是个水泥厂，什么时候拆还没谱呢，我觉得三五年之内搞不定。”　　张伟说，刚开始他热情挺高，还想着赶紧把房子定下来，但看了周围的环境，让他有些犹豫。他无奈地对经济导报记者说，“这效果图(沙盘)，相当于把未来的规划提前兑现了。”　　沙盘上的“布局”　　22日，经济导报记者也到“祥泰城”的售楼处进行了探访。　　现今，随着新东站的投用，工业北路以北、大辛河以东的新东站片区迎来大规模开发，这里也是济南楼市的一个热门区域。经济导报记者注意到，该片区内多个全新楼盘正在建设，一些“老”楼盘也在加推新产品，包括祥泰城等。　　在祥泰城售楼处经济导报记者看到，偌大的大厅内，沙盘、区位图一一呈现，置业顾问正在向前来看房的客户介绍道，该楼盘由祥泰实业开发，北至小清河，南至工业北路，现在开发了一期。正在销售的以文鼎园为主，文峰园也正在开发。“全国前20强的开发商，都已进入这个片区开发房子了。”　　经济导报记者在沙盘上看到，文鼎园以北的中间组团布局了学校、社区商业中心等。置业顾问介绍沙盘时也提道，“售楼处在幸福柳广场，这是我们的一期和二期，建完后七八十栋楼，小区自己配建小学和初中。文鼎园有4栋高层，其他全是18层的小高层，均价1.4万元/平方米多点。”　　“这两个地块是学校，这是社区商业中心。”置业顾问对经济导报记者说。　　“这3块地还没有拆”　　当经济导报记者问及社区商业中心建到了什么程度时，该置业顾问指着沙盘回答说，“社区商业中心还没盖，这边是一个废弃的水泥厂，社区商业中心就是水泥厂的那一部分。等三期卖得差不多，也就是文鼎园、文峰园卖得差不多了，就要开始拆迁了。”　　该置业顾问又指着沙盘上的规划对经济导报记者说，“中间这3块地还没有拆，包括水泥厂、茶城、一个宿舍，还有两个小厂房，原来这片地全都是小厂房。现在中间这一块还显得不是特别整齐，等三期卖得差不多了，这两块一拆就显得比较好了。”　　经济导报记者离开售楼处后，实地探访了祥泰城的周边区域。该楼盘三期的文鼎园，距离工业北路不足千米，项目北侧，还有较多板房、工厂有待改造，建筑废墟随处可见，此外还可以看到那个水泥厂。据周边的居民说，这是山水集团的水泥厂。　　“这水泥厂什么时候拆，能不能拿到地，都还不知道。” 张伟对经济导报记者说，“但在沙盘上都已经显得相当完善了。”　　莫轻信开发商宣传　　除了将远期规划透支，经济导报记者注意到，楼盘区域外不利因素公示不到位的现象也常见，本文初提及的“公墓事件”便是一例。　　有业主提供的《济南市历城区雪山片区西山坡公园公墓一期施工》招标书显示，西山坡公园选址在绕城高速以西、雪山片区规划路以东、龙骨山以北、马山坡以南地块。规划用地约142亩。　　而这一不利因素对于在西山坡周边楼盘买房的业主来讲，开发商当初并没有提到，也未在沙盘上标识出来。其中一位王先生告诉经济导报记者，他于2017年8月下旬购买了该片区一楼盘的商品房，今年4月中旬开始陆续交房，“本以为可以高高兴兴地入住新房子，可就在收房后3天得知，离我们小区不足500米处的东南方向西山坡的地方，有不少的公墓。”　　王先生和其他业主立即去现场查看，“确实存在这样的情况，可买房时合同里并没有标出周围有墓地这一不利因素。而且根据雪山片区的规划，这里也不是墓地的规划用地，而是生态休闲用地，也就是说这些墓地是违建，这对我们小区以后的居住环境及周边配套设施的影响，可谓是太大了。”　　“买房子不要轻信沙盘或开发商的宣传图，一定要在周边实地走一遭，或者查看楼盘的工程规划图。”前述济南房地产界业内人士对经济导报记者说。

“一成首付的房子靠谱吗?因为限购原因无法买第二套或者第三套房，开发商说可以先草签合同，全款付款后等政策放宽再给办网签，这样的做法靠谱吗?”近日，市民李女士打算在长清购买一套商品房，在看了两处意向楼盘后，发现购房政策“相对宽松”，自己心里反而有些不踏实，致电大众网房产热线进行咨询。针对网友反映的问他，记者进行了现场踩盘。同时，律师提醒，采取一成首付及规避限购草签合同等方式购房很可能会构成违约风险，合法权益不能得到真正保护。　　阳光城·丽景公馆：1成首付，年底前付完三成首付　　针对网友咨询的“阳光城·丽景公馆1成首付，6月底前付完三成首付是否靠谱”的问题，近日，记者前往阳光城·丽景公馆进行了探盘，受地铁1号线开通的利好带动，在售楼处，记者看到了三三两两前来咨询和买房的市民。据了解，阳光城·丽景公馆目前在售的是1#楼和7#楼的34 层高层，面积在97-125 平米之间;以及5#楼的小高层，面积在115—140平米之间。　　当记者咨询“是否还有购房一成首付”的活动时，置业顾问告诉记者，针对购房首付有压力的购房者，目前仍然有一成首付的活动，以购买二套房、首付需要六成的业主为例，只要付一成首付即可草签，在年底前付完六成首付即可。　　一成首付购房是否存在风险?　　对此，山东豪才律师事务所主任周长鹏认为，房地产企业为了业绩等因素考虑选择了允许购房者采取一成首付、另外的首付部分延期的做法，虽然暂时减轻了购房者的首付压力，但购房者要特别注意评估自身的购买力，短时间内能否凑集到足够的首付?如果购买能力不足，很可能会构成违约。购房者在抓住机会的同时也要看清合同中的违约责任，保证自己的已经缴纳一成首付资金安全，不要为一时冲动付出更大的代价。　　业内人士认为，一成首付可以吸引以投资为目的的买房人以较低的资金入手，同时，也可以让刚需买家有充足的时间筹集首付款，这在一定程度上可以缓解近郊楼盘面临的销售压力。虽然低首付给很多购房者延缓了首付压力，但低首付的借贷方式通常会在购房之后的一段时期内，给月均收入不高的家庭带来“经济”危机，所以，在选择低首付购房时需要慎重考虑，量力而行。　　据悉，阳光城·丽景公馆目前项目在售产品为1#、7#楼高层，面积为 97-125 平米的三室户型，价格在9500元/平米左右;5#楼小高层115—140㎡户型也即将加推。配套方面，项目距离地铁R1线赵营站较近，周边配套尚未有明确规划，置业顾问透露“政府会出资建公立小学。”　　中建长清湖：规避限购政策，付全款后等限购取消再网签　　根据网友提供的线索，记者在前往中建长清湖调查中了解到，目前，项目三期多座住宅房源在售，在售户型面积88-140平米不等，其中小高层价格11500-12000元/平米，高层价格9800元/平米。记者采访时，项目三期26号楼正在认筹。置业顾问表示，认筹后如果不想买，还可以退款。如果因为限购原因无法购买第二套或者第三套住宅，可以先跟他们草签合同，付清全款，待政策放宽后再给办网签，并承诺草签同样有法律效力。此外，如果实在无法全款，还可以帮助找银行，做分期付款。　　那么，为规避限购政策而采取的全款购房，等待政策放松后再网签，是否存在风险呢?　　业内人士认为，楼市调控以来，房价保持平稳是济南房地产市场的主旋律，市场冷静期的到来预示着买方市场逐渐成型，非热门板块的开发商不断释放出优惠举措，甚至采取先购房、等待政策放松后再网签的行为，其实也是开发商的一种“自救”行为，这段时间以来，购房人的选择空间越来越大，市场也将更趋理性。但是，值得注意的是，今年3月份，济南市住建局再次重申，将严格执行已出台政策，坚持房地产市场调控政策不动摇，上述楼盘因为规避限购政策而采取延时网签的行为是否妥当，还有待商榷。　　山东豪才律师事务所主任周长鹏认为，近几年来，房价的波动较大，还有上涨的趋势。如果不能及时网签，有可能存在一房二卖甚至一房多卖的现象，导致没有被限购的买房人的合法权益不能得到真正保护，要避免风险，建议不要冒太大风险。

花了200多万买套房，不到一个月，同小区房子每平米就降价3000元。近日，记者收到市民曾女士爆料，她4月份在山钢锦绣华府买了一套100多平米的房子，五一前收到促销信息发现，不到一个月，房子降价30万。记者调查发现，该小区同一套房子竟然有两个价格：通过中介公司买是15000元/㎡，在售楼处买是16500元/㎡。一房两价，这是怎么回事？中介为啥能低价卖房？记者做了深入调查。刚买的房每平降3000同一套房竟有俩价格近日，市民曾女士向记者讲述她的买房糟心事。曾女士4月份在山钢锦绣华府买了一套100多平米的房子，签约价格在18000元/㎡，整套房子花了200多万。刚买了没多久，五一前收到了该项目的推广短信，称原价18000元/㎡起的房子，现在只需15000元/㎡起，整套房子算下来便宜了近30万。“不到一个月，房价降了30万，等于说两年白工作了。”曾女士很是不解，房子怎么能这么个降法？究竟是什么原因呢？根据曾女士所说，记者来到位于三孔桥附近的 山钢锦绣华府 售楼处。据置业顾问介绍，项目为了五一期间促销，选出几套楼层一般的房源，举办特价房促销活动，价格较其他楼层有大幅优惠，最低在16500元/㎡左右，确实比在售的其他房子每平米便宜1500元/㎡左右。“我们确实做了促销，但是价格没有低到15000元/㎡。”售楼处否认了低价房，曾女士的促销信息是哪里来的？随后，记者拨通了给曾女士发促销短信的电话，对方表示，他是21世纪房产中介的员工，目前代理山钢锦绣华府部分房源。针对提到的优惠3000元的短信，他表示，是项目为五一促销，选出几套楼层一般的房源搞的活动。在记者的追问下，中介透露这几套房源都是低楼层，采光效果不好，而且这两套房子靠近胶济铁路线，会有一定的噪音。“目前这2套特价房已经售出，未来是否还有类似房源，还要看跟开发商的合作。”中介帮房企卖房为完成指标降价资料片 与本文无关同一个楼盘的房子，为啥通过中介买和售楼处的价格不一样？通过中介买，跟在开发商那买，流程手续有啥不同？如果通过中介买了低价房，购房者的权益能否得到保护？对此，该中介说，他们是代理公司，与开发商签订合同，只负责拓客，然后把客户带到售楼处。“后续的看房，签订合同都是和开发商签订。”在中意楼盘售楼处无法优惠的房子，为何通过中介买的价格能比售楼处便宜1000元/㎡左右？中介承诺的价格最低折扣，是怎么回事？又是如何做到的？对此，记者咨询了一位从事渠道工作多年的业内人士。该人士透露，由于目前的市场现状，确实存在不少中介公司帮开发商代理买房的情况，市场也存在从渠道处买房要比在售楼处优惠的现象。“一方面是因为渠道公司知道开发商的最底价，会根据底价进行一些折扣优惠，对于渠道公司来说是赚多赚少的问题。”该人士说，另外一方面，不是所有的渠道公司都能拿到比售楼处低的价格，这需要看中介的实力和规模。同时，渠道公司和开发商须建立内部渠道合作关系，并签订一定量的销售承诺书才会给其最大折扣优惠，当前市场环境较为平稳，所以有些渠道公司降低一定利润，也要完成销售任务指标。可以通过中介买新房但是合同必须跟房企签对于这种现象，济南市建设部门相关人士说，代理公司给出价格比开发商自己的价格还要低，是存在这种现象的，价格的高低属于市场行为。“代理公司或者渠道公司为了把房子卖出，有可能在利润空间上进行压缩，把一定的利润返还给购房者。”该人士提醒，购房者应该注意的是，中介公司只有代理销售义务，并没有和购房者签订合同的义务。“签订合同是一种产权转让，需要具有产权才可以，代理公司并没有房屋产权，因此代理公司并不能和购房者签订合同。” 该人士说，购房者买房后，必须通过开发商办理后续手续。

坐标历下区刘智远片区，凤山路西侧，银丰玖玺城，这件事虾米观察了好久了，怕写错了，等啊等，等了一个多月了，还是开始写吧。几位粉丝在2019年3月到4月这个时间段，购买了银丰玖玺城2#楼，单价在21k左右，精装修31F高层，原本还算不错，销售告知购房者，该栋楼没有预售证，现在只能通过办会员的方式锁定房源，几位粉丝都缴纳了几十万的首付（30%首付，为了购房者隐私，隐去多少钱），他们拿到的是银丰财富会员制公寓悦荟卡以及入会收据，上面并没有写自己房源的任何信息，顾问表示等7月份预售证办理后签署认购协议办理后续网签等事宜。各大开发商在上半年就像列强强占新大陆一般迫不及待，推出新房源，受制于预售证12层限制，很多开发商干着掩耳盗铃的事，比如劝学里，万科山望，预开盘提前锁定房源，不收定金，只是让提交房查资料，贷款资料，待取得预售证后再网签，这种情况没有收取定金，银丰这种情况就属于没有预售证变相开盘，并且以财富会员的形式收取定金了，而且数额特别巨大，对购房者来说有巨大的风险，也违反了住建局的相关预售规定。银丰玖玺城所在的刘智远地块，算是历下区难得的新盘地块，距离汉峪金谷，舜泰广场都在电驴5分钟生活圈，历下区规划学校，医院，确实是非常不错的选择，当然银丰的物业确实被人诟病，绿化也是其短板，开发商品质需要时间来检验了。2018年1月29日济南土拍中，银丰拿下刘智远地块，眼花缭乱的捆绑条件第一，刘智远要培育打造一家特色鲜明的三级综合医院，医院须引入并建设免疫细胞治疗技术研究中心、干细胞移植技术研究与临床应用中心和基因技术研究与检测中心第二，拿地方需要配建刘智远村安置房及配套公建。主要建设内容包括：村民安置住宅、化活动站、幼儿园、物业管理用房、居委会用房等配套公建、地下停车场等设施，同时进行道路、中水、给排水、绿化等配套设施建设。项目总投资估算 170265万元（含管理费 3128 万元）第三，拿地方负责建设和管理运营刘智远村生活保障房工程，投资约30亿，根据建设批后公示，生活保障工程以商务公寓和商业为主第四，拿地方将配建4所学校，包括两所幼儿园、两所中小学，总价2.36亿元第五，两个地块因为高压线迁改入地，交付时间在成交后的四个月。

这件事一直想说，还是今天说吧，4月底，绿地华彤苑项目组织活动，这个活动还是挺不错的，能够吸引不少人参与，开发商能够获取不少购房者个人信息，并且挖掘客户需求，宣传自己项目，一个双赢的活动，虾米的几位朋友报名了，然而在活动要开始前一天，得到消息，因为人员不足，活动取消了，开发商工作人员婉言说以后还会组织的，然而多位粉丝反映，他们开始收到各种卖房电话，装修电话。。。。，现在路边大妈一个看房者信息要50块吧，虾米在这里想说你们这个活动很好啊，虾米都差点去报名，楚人谚曰‘得黄金百，不如得季布一诺’,说到要做到才好。

一首曲调缓急分明，高潮低潮过渡柔和的乐曲，会激发人们对美的感受，但绿城这首乐曲的节奏，似乎乱了。- 1 - 销售目标未达成绿城显然有点急了。4月初，绿城中国发布2019年一季度营运数据，绿城集团一季度实现总合同销售金额约255亿元，同比下降8.6%。此前，绿城中国董事会行政总裁张亚东接受媒体采访时表示，2019年绿城的销售目标为1800亿元。以此推算，截至3月，绿城仅仅完成了年度销售目标的14.17%，虽然第一季度是地产公司销售淡季，但14%这个比例，也让业界质疑绿城是否能完成今年销售目标。毕竟，绿城2018年的销售目标就没有完成，同时销售增速创下了三年新低。3月21日，绿城的财报显示，绿城2018年累计取得合同销售额1564亿，未完成年初定下的1600亿元的销售目标，与2017年相比仅增长了6.9%；而2016年和2017年的销售额同比增幅分别为 58.4%和28.4%。营收方面，2018年绿城实现收入603.03亿元，同比增长43.7%；利润23.75亿元，较上年同期下降11.04%；股东净利润为10.03亿，比2017年下降了54.2%。绿城不仅没有完成年初定下的1600亿销售目标，增幅也创下近三年最低，远落后于其他房企至少40%以上的增速。其他指标也远落后于其他房企靓丽的数据，无论是宋卫平非常看好的龙湖（销售规模2006.4亿，同比增长28.5%），抑或曾看不起的融创（合同销售金额4,608.3亿元，同比增长约27.3%），18年的绿城业绩数据非常一般。与股东利润“腰斩”相反的，是绿城的负债在持续抬高。数据显示，截至2018年底，绿城的有息负债达814亿元，较2017年底增加41.2%；净资产负债率为55.3%，而上年同期这一数字为46.4%。同时值得注意的是，张亚东还给绿城定下了2021年实现3000亿元的销售目标，业内人士普遍认为，将面临不小的扩张压力。- 2 -错失最佳时机 面粉买在高点作为一家房地产企业，最主要的盈利手段肯定就是拿地造楼后卖房。这一系列能自我造血的手段背后，首先就是要有足以支撑其规模的土地储备。最开始的就是拿地。他们在历史上曾经有过辉煌一刻。2009年，绿城仅次于万科，在内地房地产企业中排名第二。当年，绿城实现合同销售额517.3亿元，创历史新高。十年弹指间，碧桂园从2009年销售额232亿元攀升到2018年7287亿元，绿城从517.3亿元涨至1564亿，再也无缘行业十强。这十年，是房地产行业快速发展的十年，也是绿城错失良机的十年。掉队了的绿城，正在努力追赶。绿城2018年财报显示，当期共拿地37块，花费土地款517亿元，截止期末共有3247万方土储。但这个土地储备规模对绿城明显偏小，规模小于绿城的中国金茂同期土储有6420万平，而绿城一直想要对标的中海地产的土储有9144万平，华润置地则有5957万平。而且众所周知，2018年下半年开始，地产行业急转直下，土地价格也进入冰点，实在是拿地的最好时机，但从年报来看，绿城在2018年已经错过了低位拿地的最佳时间点。但有意思的是，进入今年3月，土地市场开始转暖，地王开始再现江湖，绿城才开始冲进土地市场，前后差了4个月，土地价格已经是冰火两重天。2019年一季度，绿城一共拿下了9块土地，易简财经统计发现，其中至少有4宗地块买成了面粉跟面包价格接近。1月30日，绿城以9.6亿元拿下杭州余杭未来科技城地块，楼面价1.6万元/平米，但周边在售的高层销售价格仅仅为2.2万元/平米。3月28日，绿城拿下宁波潘火投创地块，成交总价26.9亿元，实际可售楼面价1.8万元/平米，周边二手精装价格为2.5万元/平米。3月29日，绿城以19.7亿元拿下杭州萧山兴议村地块，实际可售楼面价约为3.5万元/平米，而周边在售高层价格为3.5万元/平米。4月3日，绿城以23.4亿元价格拿下宁波东部新城地块，其中可售楼面价约为2.9万元/平米，目前周边在售高层价格低于4万元/平米。这四块土地的溢价率，分别为26.15%、37%、49.8%、24.2%，平均楼面价约为每平方米1.98万元。而2018年，绿城中国新增土地平均楼面价约每平方米1.14万元，几乎翻倍。有业内人士对易简财经表示担忧：“以上4宗地块从可售楼面价来看，比照目前周边在售均价，绿城这4宗地块恐怕都会面临亏损。”病急乱投医，2019年3月，中国地产市场虽然有一个小阳春，但进入4月，情况又开始急转直下，绿城在3月高点高溢价拿下的地块，实质上是在给绿城埋下了多重不确定的未来。- 3 -漫长的内部磨合，未来难料长期混迹于土地市场的企业家，总是有敏锐的嗅觉，出手也有节奏感和美感，出手即中。而绿城的节奏，从销售到拿地，都乱了。业内人士对易简财经表示：“从地产头部企业的增长来看,这几年的发展都得益于战略得当以及相对较低的拿地价，绿城这一轮的拿地价并不便宜，战略也不清晰。”更深层的原因还是由于绿城自己的权力架构创痛。从2014年央企中交代替当时的融创入驻绿城开始，中交与绿城之间的磨合就一直磕磕碰碰。从中交向绿城派驻董事、原绿城二号人物寿伯年出售其持有的全部绿城股票、到去年8月行政总裁曹舟南的离职、中交方面的张亚东接任ceo，中交正式实现了对绿城的全面掌控。权力的交接之外，还伴随着多轮的组织架构调整。从16年绿城内部的“一体四翼”，将原有绿城房产的业务打碎分成了房产集团、管理集团、资产集团和小镇集团；再到17年的理想销售集团，取消独立的销售部，将整个营销体系和售后服务并入；再到18年4月的所有业务被切割为轻重两个板块，形成11+5结构，大幅进行架构整合；最后是今年的变11+5为8+3，内部架构调整为“7+4”……而在如此眼花缭乱的架构调整中，各种战略决策的执行也因而落下。从错过三四线城市的红利，没能在土地市场价格低位大举购地，绿城几乎错失了最近10年的大行情。绿城是一家很好的公司，曾经有“不惜成本”打造产品的匠心，打造了如“玫瑰园”、“桃花源”等一系列经典产品，成为长三角地产企业的标杆，但是这五年来，绿城已经彻底失去了长三角的霸主地位，尤其是所在的重镇杭州，被万科、融创不断夹击，连续错失老大之位，不得不说十分可惜。在央企的背书之下，绿城解决了多年来的财务困境，可以说有一个强大的支撑，但发展是否就有大的机会？不得不说，绿城是否能再次进击，尚需要等待内部管理磨合的结束以及战略的得当。

项目名称：金科东方博翠项目位置金科东方博翠位于汉峪片区，具体位置是在高新区华奥路以南、旅游路北路以北、凤天路以东、凤新路以西。需要注意的是，售楼处与项目不在一处，而是位于凤凰路隧道向北300米路东，紧临舜山府售楼处，距离项目约2公里。（2019年4月10日实景拍摄，在建的为3号楼和12号楼）拿地回顾在2017年8月11日汉峪金谷土拍中，金科地产以28亿拿下其中4块。G087地块（汉峪A-04地块），居住用地，位于高新区旅游路以北、凤凰路以西，土地面积50258㎡，容积率2.4，建筑面积120619.2㎡，174000万元加竞政府储备性安置房面积12000㎡竞得，成交楼板价14426元/㎡。G088地块（汉峪A-06地块），居住用地，位于高新区旅游路以南、凤凰路以西，土地面积15708㎡，容积率1.8，建筑面积28274.4㎡，40500万元加政府储备性安置房面积7000㎡竞得，成交楼板价14324元/㎡。G090地块（汉峪A-08地块），居住用地，位于高新区旅游路以南、凤凰路以西，土地面积15265㎡，容积率1.8，建筑面积22066.2㎡，39500万元加政府储备性安置房面积6900㎡竞得，成交楼板价为14376元/㎡。G091地块（汉峪A-09地块），居住用地，位于高新区旅游路以南、凤凰路以东，土地面积11781㎡，容积率1.55，建筑面积18260.55㎡，26000万元加竞政府储备性安置房面积3200㎡竞得，成交楼板价14238元/㎡。金科拿下的这四块地规划为两个项目，旅游路以北的汉峪A-04地块为金科东方博翠，旅游路以南的3块地为金科博翠山。产品信息金科东方博翠是金科落地山东的首个博翠系产品，主打新亚洲建筑风格。根据规划公示，金科东方博翠占地面积50258㎡，容积率2.4，地上建筑面积120619.18㎡，项目规划12栋高层住宅，并配建一处独立商业服务，共834户。这12栋高层中，1#楼是17层高层，2#楼是33层高层，4#楼是26层高层，剩余9栋全部为18层高层。值得关注的是，售楼处的沙盘上只体现了9栋楼，剩余3栋只标注了位置没有做出楼体，据置业顾问介绍，这样是为了更好地呈现景观效果，也就是说这样显得建筑密度没有那么高，但是真实情况却是12栋楼，建筑密度很高。上图为沙盘，下图为实际规划图相应的，金科东方博翠为了把容积率做足，导致项目内有不少居住公寓。1#楼西单元东户2-9层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓。4#楼东户10层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；东户2-9层大寒日日照时间还不足1小时。并且这栋楼还包含12000㎡的安置房。5#楼西户8层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；东户1-8层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓。根据目前的释放的信息，金科东方博翠的户型面积在143-170㎡，定位高端改善型住宅，毕竟地价在这里摆着。而周边楼盘尤其是凤凰路沿线小汉峪多个定位都是改善型楼盘，容积率也相对较低，大多在1.3-1.8之间，金科东方博翠2.4的容积率可以说是同片区高端改善盘中最高的。并且，一些居住公寓，对于改善客户来说，有一定的抗性。另外需要注意的是，临街的10和12号楼，距离旅游北路位置十分的近，我们可以从上图中，对比西侧汉峪新苑小区临马路的楼座，相差一个楼座的距离。当然，该项目在产品设计上也有一些亮点，比如170㎡的大四室，它的每个卧室都配有独立的卫生间，客厅面宽达到7.1米，阳台进深有1.8米，而济南住宅市场上的阳台进深通常都是在1.5米左右及以下。周边情况住宅：项目东侧是南湖花苑（回迁房）、北侧是德润天玺、西侧是汉峪新苑（回迁房）。（周边环境，楼盘林立，居住密度较高，2019年4月10日实景拍摄）商业：北侧距汉峪金谷金融商务区约900米，东侧距在建中的中铁银座尚筑约750米，距东南侧的规划中的济南缤润汇商业综合体约1公里。（从上图中可以看到，汉峪金谷的金箍棒，目前济南的第一高）（上图箭头指向为缤纷汇商业广场）学区：地块未规划有幼儿园，距小区最近的幼儿园是项目东侧南湖花苑配套幼儿园（圣博瀚幼儿园）。距离项目最近的小学是项目南侧的金谷二小，是一所36班小学，目前已开始建设。初中现在并未确定。（与正在建设的金谷二小一路之隔）（与高新区南胡幼儿园紧邻）销售信息4月6日，金科东方博翠园林示范区开放，预计不久后将迎来开盘，从目前信息来看，将首开位于地块中央的3#楼，已经封顶，18层精装高层，2梯2户，主力户型170㎡大四室，目前透露的渠道新房团购均价在25000元/㎡。