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前几天有网友爆料：

一个是新城控股在阳谷的楼盘金樾府，因为每平降价一千多块，发生维权事件，持续时间长达一个月之久。

一个是碧桂园在成武的楼盘永昌府，举步维艰，以至于二期地块私下卖给某临省来的开发商。

一个是恒大在成武的楼盘恒大御峰，也是日子不好过，后期开发可能暂停，一半的地块要出售，目前正在与政府协商。

（图片来源于网络）

而在他们进驻这些城市的时候，可以豪情壮志在胸。

阳谷新城金樾府为全国8强房企新城控股开发，旨在为阳谷壹号人物，打造阳谷北城区，一号精装国宅。以“新”传承文脉涵养；以“城”匠筑空间精致；以“金”构筑品质标杆；以“樾”书写世家门风；以“府”刻画东方礼序。

成武碧桂园永昌府是成武县政府大肆宣扬的一个项目，投资12亿元，项目总占地68000㎡，规划建筑面19万 ㎡，定位为成武县滨湖高端住宅区，县区标杆、示范意义显著，奠定成武县样板示范的领袖地位。

成武恒大御峰是世界500强品牌地产恒大集团在成武打造的44万方滨水华宅社区，投资40亿元，鸿篇钜制，重塑成武生态宜居版图。

（图片来源于网络）

距离这些豪言壮语喊出来，其实还不到一年的时间，为什么就陷降价风波，甚至要半途而废中途退出？

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这三个事件，貌似各不相干，其实仔细分析，因果可能也是早已注定。

我们来看，这三个开发商都是喜欢进三四五线城市的开发商，尤其是碧桂园和恒大，是知名开发商中，布局三四五线城市的杰出代表；新城控股也是紧随其后，这几年在三四五线开疆拓土。

得益于前几年棚改，三四线城市去库存，他们都取得了不错的业绩。碧桂园更是超越万科坐上中国房地产的头把交椅。新城控股也是在排行榜中表现突出，从2016年排名18，到2017年排名13，再到2018年排名第8。

然而，不曾想，2019年棚改收紧，大规模缩减，尤其是山东，2015年：46.6万套；2016年：48万套；2017年：76万套；2018年：84.3万套；而到了2019年，则是急转直下，只有21万套。棚改规模缩减，携款进场的拆迁户势必减少，市场也就没那么旺盛。

其实早在2018，棚改收紧的时候，三四线城市的房地产市场就被泼了一盆冷水，不少楼盘销售很不理想，变相降价者有，政策松绑者有。比如被炒的沸沸扬扬的菏泽限售政策取消，被称之为打响取消限售的第一枪。紧随其后的是菏泽下属县城成武，以补贴和户口的政策优惠，鼓励农民进城买房，但效果甚微。

本想借棚改东风来一次暖风熏得游人醉，谁知东风之后紧接着是凛冽的西北风，短袖还没脱下，秋衣秋裤还没穿上，只好冻得瑟瑟发抖。

（图片来源于网络）

但，棚改规模缩减只是原因之一。不能忽略的另一个原因，三四线城市，尤其是四五线的小县城，经济水平层次不齐，有的是有人又有钱，所谓经济百强县；有的是没钱也没人，甚至全国贫困县。这也就决定，不是每一个县城都值得进入，有的进去就是刀山火海一个坑。

当我和一位深耕三四线城市的房地产资深从业者交流以上三个问题的时候，他也表示，实在搞不明白碧桂园和恒大为什么会去成武，经济差，人口少；而对于阳谷，虽然有好几家上市公司，但是有钱的是老板，老百姓却没那么有钱。

在这样的城市，购买力自然就成了问题，虽然恒大碧桂园新城，个个实力不凡，楼盘更是高端大气上档次，但奈何我们老百姓买不起，购买力有限。所以，每一个楼盘来的时候，给的预期很高，也让市场一把火好炒，但紧随其后的就是滞销，就是降价。

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其实，这种现象会越来越普遍。

对于一些房企，总感觉自己实力强，走到哪里都是所向披靡，大胆去干。但对于一些陌生的城市，外来的操盘手可能不熟悉这座城市，仅仅通过一些数据报表来看值不值得拿地，但更多的现实却没有写在报表上。所以，盲目进入走错第一步。

而对于后续营销，不是只会高端大气上档次，而是如何认识一座城，和这座城市的人民。对地域及风土人情消费习惯，有深入的了解与认识，而这些又绝非是几个策划到大街上走两圈，弄一些县城“共性”的东西出来，而是应建立在对这座城市的深入洞察基础之上。

但，很多企业做不到。只是在市场好的时候，分一杯羹；在市场不好的时候，只好风紧撤乎。

后记：

和几位深耕三四线城市的房地产从业人士聊天，大家的普遍观点是，短期来看，一些县城，市场还是有的，前提是能不能建成房子，县城见过太多烂尾楼和迟迟不能交付的楼盘。另外就是，如何在售楼处像菜市场一样一家又一家的激烈市场中，通过种种手段打动客户，抓住客户。

可这些东西，书本上没有。