原本卖得很火的毛坯房楼盘，摇身一变带装修，就想涨个三千元……针对近期济南房地产市场出现的部分商品房项目采取“毛坯变装修”变相涨价现象，7月9日，济南市城乡建设委出台《关于规范带装修商品房预售管理的通知》(以下简称《通知》)，要求带装修销售的商品房明示装修价格，毛坯房不得擅自改为带装修房对外销售。这是七部委部署30城治理楼市乱象专项行动后，济南最新的一次“亮剑”。

 

东部有楼盘毛坯房“换马甲”要涨3000元

 

6月济南楼市密集推盘。据记者不完全统计，在商品住宅的22次开盘中有14次为精装房，另有8次为毛坯房。从去化情况看，东部雪山片区中新国际城推出单价1.3万-1.45万元的毛坯房，616套房源去化率达到93%;西部济水上苑推出415套毛坯房，当天全部售罄，均价13499元。这表明，1.5万元以内的毛坯房被市场普遍接受，经过一段时间蓄客后去化率良好。

 

但是，6月也成了毛坯房和精装房的分水岭，市场不断传来部分楼盘毛坯房清盘的消息，有的置业顾问声称再开就是精装房。东部一刚需楼盘一周内两次开盘，第一次毛坯房价格约1.5万元，去化率达到94%;第二次摇身一变成了精装房，售价1.68万元左右，结果开盘当天只卖出一半，在推出“一成首付”后，销售业绩才勉强好看了些。而雪山片区一楼盘近日在发给客户的信息中，精装房参考售价比毛坯房平均涨了3000元。因此，济南有业内人士认为，在刚需对区域和楼盘售价已有固定接受度的情况下，开发企业借“毛坯变装修”提价并不明智。

 

装修房从设计、施工到销售全流程监管

 

近期记者踩盘时注意到，部分楼盘声称是精装房，但销售现场并不公示装修价格，房子单价在商品房合同中分成网签备案价格和装修价格两部分。这样一来，装修价格会每平方米高达数千元，一套100平方米的房子就是四五十万元，而市民买房后自己装修一般用不了这么多钱。

 

市城乡建设委在《通知》中明确，带装修销售的商品房应明示装修价格。申请预售许可时，预售方案中需包括带装修施工图审查合格书及装修标准的价格构成，商品房毛坯房价格应与装修价格分离。装修价格应依据商品房装修配置标准、材料选型、品牌档次、施工品质等条件合理定价。

 

装修价格构成(含装修主要材料、设备清单及品牌)需在销售现场公示，同时需按要求提供装修样板房，样板房装修标准应与现场公示一致。

 

商品房买卖合同中应明确毛坯单价及装修单价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格，变相抬高房价。

 

业内有关人士解释称，这意味着新政实施后带装修商品房报送规划后，要按照报规监管、审查、验收，后续还有价格监管，等于现在带装修房和毛坯房都是全流程监管。另一方面，加入装修图纸审查、装修工程质量监督后，也将减少后期交房后的投诉。

 

禁擅改装修设计 借装修涨价将暂停销售

 

《通知》提出，按毛坯房设计的商品房取得预售许可后，开发企业不得擅自改为带装修商品房对外销售。擅自将毛坯房改为带装修商品房销售的，应暂停销售行为，待完善施工图设计变更审查后，方可继续销售。

 

据建设部门有关人士称，《通知》当天下发后就开始执行，对开发企业借“毛坯变装修”变相涨价、未办理施工图设计变更审查的项目，一经发现，责令企业限期整改，整改期间停止商品房销售，不良行为记入企业诚信档案，拒不整改的，移交执法部门依法查处。此前已取得预售许可，改为带装修销售的毛坯房，需要补办有关手续才能继续销售。

 

不到三个月济南连发四文规范市场秩序

 

相比2017年的调控年，今年济南楼市侧重于市场秩序规范，从今年4月26日至今，包括此次规范“毛坯变装修”销售在内已连续下发四个文件，对商品房销售、综合验收备案、开发企业资质进行规范，有力地遏制了违规销售行为。

 

“这个文件出得挺及时，是对目前市场精装修项目的一次正本清源。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明表示，新政对立项流程、价格监管等做了全面的规定。

 

新政遏制变相涨价 加大了开发企业销售压力

 

从去年以来，济南土地市场上热点区域成交价走高，今年项目入市后，不少企业纷纷主打精装产品，此次济南发文规范带装修商品房销售，会不会意味着毛坯房就买不到了?

 

据许传明分析，从房地产行业发展来看，毛坯房诸如不环保节能等局限越来越大，精装修产品是行业趋势，济南此次对行业规范会加速精装修的普及，进而毛坯房的市场空间越来越小，但是当前受行业供给能力的限制，还难以一步到位实现全部精装修。此前，根据山东省住房和城乡建设厅住建领域新旧动能转换的实施意见，我省到2020年推行住房全装修，淘汰毛坯房，开发销售成品住房。

 

山东财经大学房地产业发展研究中心副主任孙大海认为，具体到不同企业，要看项目具体针对刚需还是改善群体，不一定都去做精装房，“萝卜白菜各有所爱，企业根据自身定位和市场需求来做决定，毛坯房目前还有一定市场。”

 

虽然毛坯房还有一定市场，但对开发企业来说，此次济南新政加大了销售压力，不啻“雪上加霜”。“年中我们只完成全年目标的三分之一，下半年压力巨大啊。”一开发企业人士坦言，这次新政就是为了遏制借精装修变相涨价，打掉企业想通过装修实现涨价的念想，“主管部门释放的信号就是房地产调控没有一丝松动。

 

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装配式住宅全装修施工前先做样板间

 

为明确装配式住宅建筑全装修实施要求，省住房和城乡建设厅近日印发《山东省装配式住宅建筑全装修技术要求(试行)》，依据该标准规范实施全装修工程的设计、施工、验收等工作。

 

根据我省出台的装配式建筑发展规划，到2020年，建立健全适应装配式建筑发展的技术标准、监督管理、推广应用、人才培育四大体系，济南、青岛装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上。此次印发的装配式建筑技术标准对住宅客厅、餐厅、卫生间等全装修工程做了明确要求，即在满足基本功能要求的前提下，符合“安全、适用、经济、环保、节能”的要求。全装修工程规模化施工前宜制作标准样板房，再进行批量施工。