在经历了一两年的房价大幅上涨之后，济南的房地产市场终于逐渐恢复理性。
日前，记者在济南楼市热点区域雪山片区探访，片区内曾经的“网红楼盘”景和山庄正遭遇维权，一些大型开发商之间正进行激烈搏杀……
“网红”景和山庄遭维权
“争分夺秒抢工期，一丝不苟创精品”。22日，在济南东部经十路以北、凤鸣路以东，景和山庄的墙上挂着这样的标语，似乎是在回应近期该楼盘陷入的舆论漩涡。
景和山庄可以说是一个“网红楼盘”。但这里的“网红”并不是指它的产品做得多好，而是说它时常在网络上产生一些话题。比如，它的房价曾在一个月的时间内上涨6000多元/平方米。
那是在2016年，景和山庄的房价从8月初的9700元/平方米上涨到了9月的1.6万元/平方米。而在2016年年初，该楼盘的售价还是7700元/平方米，以至于有人说它“涨疯了”。记者查阅到，景和山庄房屋售价在2016年9月涨到1.6万元/平方米之后，又有波动性上涨。到了2017年7月份，它的售价已经达到了1.9万元/平方米。也就说，相较于2016年年初，售价上涨了近1.5倍。
那么，目前该楼盘还有产品销售吗？销售情况又怎么样？记者日前走访了位于经十路以北、韩仓河以西的景和山庄营销中心，其置业顾问介绍称，目前该楼盘仍有少量产品在售，其中5号楼有少量底层和顶层产品在售，价格为1.7万元/平方米；另外还有少量靠山产品销售，也为底层、顶层产品，价格为1.9万元/平方米左右。这意味着，近一年来景和山庄的房价并没有再上涨，价格总体保持稳定。
所谓“风来的时候猪也能飞起来”，在房价大幅上涨的时间里，景和山庄受到很多人的追捧。但在房价已经恢复理性的当下，景和山庄正暴露出诸多问题，比如该楼盘因延期交房已经被业主多次维权。本月初，景和山庄的交房时间第四次延期，而对延期交房的赔偿问题，开发商竟然提出了违约金以车位、储藏室代金券的形式予以支付的方案，这遭到了业主们的强烈反对。
济南市民刘国强就是在景和山庄买的房子，他告诉记者，“我们业主中最早的一批合同交房日期是2017年5月31日，现在已经过去近13个多月，开发商多次延期交房且不说，居然连违约金也不想支付了。”最终，在业主们的强烈反对下，开发商同意可以用现金支付违约金，承诺将在今年9月30日之前完成所有工程建设，并达到入住条件，完善各项验收手续。
各楼盘之间互相抢客
济南东部某楼盘营销部门负责人李先生向记者分析称，景和山庄的开发商为山东景和置业，是一家本土的小型开发商，总体实力比较一般。在房价大涨的年代，所谓“一俊遮百丑”，很多问题被遮掩住了。但随着市场回归理性，一些中小型开发商的楼盘就很容易出现各种各样的问题。
除了中小开发商的楼盘暴露出问题，在楼市回归理性后，一些大型开发商之间也展开了激烈竞争。
22日中午12点左右，火辣的太阳炙烤着大地。当记者从雪山片区中建锦绣天地的售楼处走出来时，马上有四五个人围拢过来。“到我们楼盘看看吧，只有几百米”；“帮个忙吧，去我们楼盘看看，送您一盒茶叶”……这些人都是周围另外几个楼盘的“外拓”，他们的工作就是在大街上向售楼处拉拢客人，而竞争对手的售楼处周边是“重要战场”。
来自农村的张爱梅就是世纪大道以南某楼盘的外拓人员。她介绍道，她每天的任务是向售楼处带过去5个人，周末会加任务，需要带过去10个人。她的工资是每天80元，如果客户有成交，还能有提成，每个月收入能到3000多元。“很辛苦，很多时候连中午饭都吃不上。”张爱梅说道。
记者注意到，在各楼盘雇佣的外拓人员中，很多都是来自农村的大姐。另外，目前正值暑期，一些暑假打工的大学生也加入外拓的行列。
在行情降温的大背景下，各开发商对外拓人员的投入也在加大。张爱梅最近就在思谋着跳槽：“隔壁另一家售楼处开出的工资是一天120元，比我们的工资多出一半呢。只是现在的售楼处压了我们的工资，要不然就跳槽走了。”
李先生也向记者表示，目前东部各楼盘之间竞争激烈，都在互相盯着对方的开盘计划、开盘价格、去化情况等。而且，很多楼盘在以己之长攻击对方之短。“比如有的楼盘说自己价格便宜，另一个楼盘可能就会说它公摊太高，得房率低，实际价格并不低；有的楼盘说自己周围配套成熟，居住环境更好，另一个楼盘可能会说它学校太差。如此来来往往互相攻击，这在以前行情好的时候是很少见的。”
市场进入盘整期
“市场已经不好干了，客户观望情绪很重，一些热点楼盘去化率大幅下降，还有一些楼盘在变相小幅降价。”李先生向记者说道。
张爱梅工作的楼盘最近推出了特价房，“刚刚推出了10套特价房，售价只有1.5万元/平方米。”记者注意到，该楼盘在上月28日推出大量精装产品，售价在1.6万元/平方米左右。此前，该楼盘的产品经常出现“开盘即售罄”的盛况，但在上月底的开盘中，该楼盘仍有较多产品未能销售。
“这个楼盘在售的30多层的高层，最早释放的精装产品价格是1.7万元/平方米，后来可能意识到市场情况不对，价格调整到了1.6万元/平方米，但仍未能售罄。而在本月，与它有一路之隔的另外一个精装楼盘开盘，价格只有1.55万元/平方米，而且还是18层产品，但也未能做到售罄。再加上周围还有另外两三个精装产品也要加推，市场总体供货比较充足。”李先生向记者说道。
另外，买房人的承受力也在接近极限。“现在的问题是很多刚需客户真的买不起了。周边刚需产品总价已经达到150万元至200万元，这对刚需客户来说，即使能凑齐首付，将来每个月六七千元的贷款也是还不起的。所以，目前东部市场的小户型产品相对好卖些，因为总价比较低。”李先生向记者说道。
合富辉煌山东分公司副总经理许传明向记者分析称，济南的买房需求依然很多，只是价格上涨到一个平台后需要盘整。另外，市场形势也会放大需求的变化，从而影响供需关系。“房价大涨的时候，大家担心买晚了就买不上了，会集中快速入市；房价稳定后，大家会陷入观望，需求就会明显降低。而近期市场陷入盘整，需求就有明显缩量。”许传明分析道。
对于未来的济南楼市，许传明分析认为，济南的需求基础依然存在，但市场将进入一个盘整期，部分供货量较大的片区将面临激烈竞争，而一些高价拿地的开发将大概率陷入“站岗”的境地。
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