对于很多购房者来说，唐冶、新东站这两个片区与主城区之间都有一定距离，从未来发展规划上也都有较光明的前景，价格也相对合适，再加上华山北。不少人年轻人首次买房，都会在这几个片区中进行选择。这三个片区也是业内一直认为对刚需较为友好的片区。不过随着城市建设的发展，片区的定位也在改变。今天，我们就全面分析唐冶、新东站、华山北三个片区。
新东站片区
关键词：起步阶段、价格友好、配套不足
新东站片区，北至济青高速、东至东绕城高速、南至胶济铁路、西至大辛庄附近。这是济南市重点打造的枢纽新城，被定义为五个城市次中心之一，与西客站遥相呼应。
新东站片区现阶段处于发展初期，虽然规划前景很好，但目前来说，区域发展才刚刚起步，现阶段的交通配套未成熟。由于这里过去发展基础较差，大部分人对于现阶段的新东站片区认可度并不高，所以 目前在售的主流产品结构属于刚需。
片区内项目有翡丽公馆、公园学府、万科正荣天宸、天鸿公园大道、新城香溢华庭等项目， 目前片区内洋房价格在23000元/㎡左右，高层价格在14000-17000元/㎡左右。
片区发展刚起步，价格也处于起步期。从在售项目来看，高层、小高层的价格是相对友好的。此前天鸿公园大道开盘，单价低至13500元/平。 刚需客户确实可以抓准时机入场。
新东站后续还有相当规模的土地资源储备。从未来发展角度来看，片区的发展潜力，再加上未来周边辐射的范围， 会逐步变成刚需改善杂糅的区域，偏高端的产品将会陆续涌现。
现在来看，翡丽公馆、公园学府、碧桂园CLD凤凰首府等高端改善项目也已在售或即将入市，只是相对来说改善型产品比重小， 或许再过两三年会变以改善为主导的片区 ，相对来说，房价就不会那么友好了。
也正是因为在起步阶段，片区目前只开发了张马屯和周边区域，即使是张马屯，现在也都像一个大工地，未来几年居住体验应该不会太好。而在片区大规模开发的时候，项目集中建设，前期入住的业主会有一段较为痛苦的过渡期。此外，教育方面等配套，确实也有较大的压力。
华山北片区
关键词：稀缺环境资源、居住舒适、通勤成本高
之所以将这个片区放到一起对比，是因为从产品上来说，这里的中海项目与唐冶、新东站等片区的项目，往往都会形成竞品关系。不过从本质上来讲，它与这俩片区是有差异的。这里的居住生态功能强，产业功能弱，生活自然环境很好，但是距离就业中心较远， 是以居住为主导、生态功能丰富的片区。
也就是说，在这里居住，可能会花费较远的时间来通勤，不过，华山湖这一稀缺的自然环境资源，应该可以弥补这一点不足。
这里的开发形式较单纯，以中海单一项目为主体，大致包括中海珑岸、中海御景台、中海珑玺、中海珑湾项目， 别墅一套总价在650-1000万，小高层均价在15000-19000元/㎡，高层14000-17000元/㎡。 属于规模比较大的居住区域。
刚进入市场时，华山北属于纯刚需盘，曾经可以说是全城最低价。不过随着区域发展完善，产品已经从纯刚需产品结构向改善型产品结构迈进，洋房、小高层产品开始出现。
现在来看，该片区处在一个刚需改善转换的阶段，刚需产品还有，改善产品比重提高，片区剩余住宅供应量约150万平米，后期价格偏高的产品会增多。目前，区域内产品结构逐渐成熟，洋房小高层开始出现，改善型产品刚刚露头，价格还未充分兑现，改善型客户也可以抓住这个时机。
未来的华山北片区，可以对标鲁能领秀城，生活便利性没问题。不过交通方面，大片区内的道路与主干道的交界处也会存在压力。
唐冶片区
关键词：发展中后期、成熟度高、产城融合、自给自足
今天的唐冶片区，规划配套已经逐步完善，城市面貌已经比较成熟，交通道路，居住区域的建设已经完整，唐冶片区的规划已然进入了后期发展。 该片区已开发70%—80%，目前刚需产品大部分售罄，剩余住宅供应量约200万平米，以改善型产品为主，高端产品也逐步入市 ，片区购房群体的定位不再针对刚需了。
在售项目有鲁能泰山7号、玖唐府、旭辉银盛泰星瀚城等， 片区内高层价格在15000-16000元/㎡，小高层16000-18000元/㎡，叠拼20000元/㎡左右。旭辉银盛泰星瀚城的价格对于刚需客群还比较友好，均价最低13000元/㎡ 。
在被吐槽为“宇宙中心”的时候，唐冶还是距离主城区20多公里的一个新区，没人气、没配套、没产业。不过，“士别三日当刮目相看”，现在的唐冶，产城融合做得好，各种配套也在完善，小区集中入住后，人气渐渐聚集起来。不少学校也开始招生。未来在这里生活、工作、消费，基本可以自给自足，是一个相对独立完善的新城。
刚需客户该如何选择？
对于普通购房者来说，买房时一个很重要的考虑因素，是价格和升值潜力，不少人在这三个片区置业，也是看中它们的这两个优势。
目前从价格或发展周期的角度来看， 新东站片区是刚需的首选，华山片区总体价格居中，唐冶片区已从刚需产品为主转变为改善产品。
值得注意的是，新东站片区的刚需窗口期周期也不会太长，三年之后可能就不适合刚需客户进场了。当然现在片区还不是很适合生活和居住，在这里买房，更多的是考虑一个中远期的回报和兑现。
而唐冶未来对刚需客户将很不友好，高端项目越来越多，片区居住品质和客户结构发生了较大变化。唐冶片区的价格已经充分兑现 ，刚需客户进入唐冶片区不是很有利，改善型客户，去唐冶去买房，也不会有抄底的机会了。
华山北片区相对适中，价格整体来看是不错的，产品结构成熟， 改善型客户去华山北比较合适，因为这类产品已经露头，但是价格还没有兑现 。华山北也还有一定的刚需入场机会。
小编说
针对目前三个片区的发展变化，购房者在购房过程中也要及时转变心态，特别是刚需需求的购房者，随着城市发展建设，也别忘了对片区的定位跟着升级，从而更好的进行选择。除了专家分析的片区利弊和建议，大家在购房过程中也要结合自身的生活圈子和需求去选择房源，根据自身生活判断也是需要考量的一方面哟，希望大家都能选到称心如意的房子喔！
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