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楼市真相|济南楼市供应增加 改善成交转换率不足5成

2019-03-07 13:26 来源:齐鲁壹点 点击:

春节过后,不少购房者又开始了各自的看房之旅,其中一位济南本地的孙先生告诉记者,此次购房是他第二次置业,因为只有最后一次购房资格,所以这次购房十分谨慎,他已从年前看到了现在。
 
随着年后房地产市场各楼盘到访有所增加,不少改善楼盘也纷纷表态,将在近期加推新的房源,提高房价,究竟市场如传言反映开始热度回升?近日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者兵分三路,继续探访复星国际中心、仁恒公园世纪、龙湖舜山府、泰禾济南院子、金科东方博翠、中海云麓公馆、万科如园、龙湖九里晴川8个改善楼盘,解读当下济南改善楼盘市场。
 
观望情绪依然较重
 
售楼处到访有所增加
 
孙先生对记者说:“我考虑的因素比较多,要考虑位置,周边配套,还要考虑未来发展孩子上学等多方面,因此看房看了很久了。目前还没有看到中意的房子,不过我也不是很着急,看现在大涨或大跌基本可以排除了,我也能慢慢考虑了。”
 
像孙先生一样持观望情绪的改善型购房者并不少。5日,记者来到中海云麓公馆,一对夫妇正在看房,由于工作变动,男方工作地点更换到汉峪金谷,现居住西客站片区的他们计划在济南东部购买一套4居室。“年后就一直在看房,挺多楼盘年前推出的房子到现在都还没去化完,而且新的房源也要推出来了,想等等看再决定。”
 
当前,购房者观望情绪依然较重,但市场较年前热度有所提升,售楼处到访客户都有一定程度增加。
 
“年后每日到访客户较年前增加一倍以上,即将加推的10套叠拼产品,如今已经有8套预定出去了。”龙湖九里晴川置业顾向记者表示,年后市场已经有所回暖,预计月内新加推房源价格会较首次开盘有一定幅度上涨。
 
在金科东方博翠临时售楼处,因正值周末搞活动,所以人员还不少。据置业顾问讲,展厅平均每天的待客量在十多组。“年后开始推的一栋楼王,已经卖了一半左右”。记者在展厅待了40多分钟发现,客户到访量大概在2、3组。针对于价格,置业顾问告诉记者,现在价格在每平米27000-28000元,为精装交付。
 
记者随机采访多名购房者发现,改善型购房者目标性更明确,他们看待市场也更理性,并不急于冲动买房。合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明表示,受价格影响,改善型客户和一些高端置业的客户,年后依然有比较强烈的观望心态,目前济南的住宅供应,改善型产品、高端产品占比高,所以这部分客户的购房过程相对来说会比较慢,一方面产品多,一方面改善型客户有房住,可能今年挑挑选选的想法会比较多一些。
 
改善楼盘供应量增
 
价格较年前变化不大
 
实地探盘过程中,记者注意到,年前加推的各个楼盘,目前均有部分房源未被完全去化,在汉峪片区,记者被泰禾院子的“小红帽”给拦下来,“我们现在房源还很充足,洋房和别墅都有,可以过去看一下。”
 
在中海云麓公馆售楼处,置业顾问告诉记者,目前项目叠拼、合院和洋房产品均已接受排号,其中叠拼预计本月内开盘,165㎡洋房产品预计上半年开盘,刚开始接受预约。
 
“预计两周内我们会有16#、17#两栋新的叠拼别墅楼座拿到预售证,届时就会加推新的产品。”龙湖九里晴川也向记者表示。
 
记者在探盘过程中发现,不少楼盘在近期还会有新的房源推出,改善型产品的供应仍在持续增加,价格目前相较于春节前变化不大。不少楼盘年前促销价格已经探底,随着年后楼盘人气有所回升,新推楼盘涨价的声音便不绝于耳,但给人感觉也更多是促销味道强于实际涨价本身,目前不少楼盘特价房、优惠促销活动仍然在延续年前的销售策略。
 
“年前年后价格没有太大变化”,在CBD区域,复星国际中心置业顾问向记者介绍,目前在售的是127㎡—173㎡,三室四室的户型,明年年底交房,精装修交付,“2018年年底,复星国际中心首次开盘,价格是一口价28990元/㎡,但是因为首开,所以价格还有优惠,根据户型价格在27500元/㎡—28990元/㎡左右。”
 
随后,记者来到仁恒公园世纪,目前在售13号楼、18号楼的一期房源,面积段在96㎡—190㎡,价格是一口价,在28999元/㎡——29999元/㎡,交房时间是2021年6月底,精装修交付。“其实市场的冷热对于高端改善需求,没什么影响,该出手时就出手,你看CBD片区,一直以来价格就没有太大的变动,因为这个片区的价格是正常水准。”据置业顾问介绍,该楼盘共722套房源,年前年后的价格没有变化,2018年10月底第一次开盘,12号楼、15号楼都已经清盘,春节前放假期间开始售卖13号楼、18号楼,共100套左右,现在已经卖出去一半了,今年5月底会加推二期房源。
 
记者了解到,龙湖舜山府、泰禾济南院子也是类似情况,价格年前年后变化不大。
 
市场缓慢回调
 
购房者可择机入市
 
“从18年4季度到19年1季度,市场上经历了突然的低谷,正在开始缓慢回调,但并未出现很多媒体和开发商宣传的“小阳春”“触底反弹”等现象。” 对于年后的住宅市场,领智智库市场研究总监滕晓玲告诉记者,从市场调研情况来看,刚需项目的客户到访量确实有明显增加,但是转化率仍有待提高,购房者观望情绪仍然较重,我们从多个项目了解到年后的转化率不足五成。从我们监测到的网签数据来看,剔除去年集中网签因素,春节前后周均成交保持在800-1000套左右,成交面积在10万㎡左右,从月度成交来看,月均4000-5000套,50-60万㎡成交规模,属于市场正常水平。
 
“在目前限调控政策没有放松的情况下,改善需求的释放应该还是一个比较缓慢的过程。”针对当前改善市场现状,山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊表示,今年春节过后,部分项目的来客来访量确实较去年市场淡季的时候有了一定的增加,但客户基本是以刚需置业者为主。
 
针对与现在是否是改善型住房购房最佳时机,许珊说,从市场供应来看,在汉峪、唐冶和新东站片区,预计今年会有不少的洋房、小高层入市,偏改善的项目和产品还是比较充足的。“在区域竞争比较激烈的情况下,价格也比较平稳,因此改善性群体可以根据自己的情况择机入市。” 许珊告诉记者。

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