近年来，托管式酒店公寓成为公寓产品的一大卖点，在济南，不少公寓产品以“高收益回报”“甩手房东”“坐收租金”等噱头吸引购房者关注。3·15消费者权益日临近，大众网房产投诉热线收到市民反映，位于济南市烟台路附近的金科城金玺公寓，以酒店托管形式对外出售，并承诺给购房者6%-8%的年收益。“售后包租”的公寓靠谱吗?记者专程来到金科城售楼处了解情况。
承诺高收益率“乍一看很美”
据了解，金科城金玺公寓位于经十路与齐州路交叉口西北角，该项目于2018年8月份开盘，主力户型为33-55平米。
据金玺置业顾问称，购房者可选择自用或者交给酒店进行托管，其中托管式公寓合作方为山东拜登酒店，托管期限为10年。
在现场，置业顾问给记者算了一笔账，以22层48.45平米托管酒店为例，总房款为58万余元，月供为2530元。交房后1-3年，购房者可享受6%的年化收益，每月可拿到2806元房租回报，4-7年，按照7%收益率计算，购房者每月可拿到3274元租房款，8-10年，以8%收益率计算，购房者每月可收到3742元租房款。
金科金玺公寓置业顾问向记者提供的置业计划书
此外，金科金玺公寓还以购房优惠的名义，交10.5万元抵12万元，然而这10.5万元并不能以贷款形式交付，将直接增加到首付里，通过这样的“障眼法”，大大提高购房者的首付款数额。这样一来，随着贷款费用的降低，月供也可降低不少。按照6%-8%的收益率计算，每月所收租金将超出月供，业主买完房后除去月供，每月还能赚一笔，这样的投资回报率，“乍一看很美”。
“售后包租”非现房属违规行为
记者查询了解到，对于“售后包租”公寓的陷阱风险，频频见诸于媒体报端，但仍有不少购房者对置业顾问口中宣传的高收益颇为心动。
经大众网·海报新闻记者查阅，早在国家建设部2001年公布的《商品房销售管理办法》中就明文规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
山东豪才律师事务所律师周长鹏表示，国家明令禁止开发商在期房阶段，销售“售后包租”的房屋，购房者在这期间购买该房源，有可能导致合同无效。
明文规定，为何屡禁不止?
记者注意到，近年来，以售后包租形式进行公寓出售的行为并不在少数。据调查，2018年泉城新天地置业有限公司因售后包租被济南市建委进行全市通报，并被计入企业不良行为档案。位于历城区洪家楼片区的广厦聚隆广场项目，也曾出现过售后包租销售未竣工商品房的现象被媒体曝光。
针对上述现象，国家早就出台过相关法规条文，但“售后包租”的行为，为何还是屡禁不止?就此，周长鹏律师分析说，开发商迫于资金压力，为了追求销售业绩，在开发成现房前就以高投资收益率承诺业主，与购房者早早签订协议，对于法律条文置之不理。
记者查询，苏州曾全面禁止新建商业地产“售后包租”，“对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处，并可冻结该项目商品房网上签约功能。”
提示：购买前应“擦亮眼睛”
“如果公寓的投资回报那么高，开发商以自持物业的形式，只租不售岂不更赚钱?”据分析，8%的售后返租其实很难实现。购房者应瞪大眼睛，考虑房屋的性价比，大多情况下，开发商在销售阶段，已经把租金加到了购房者的本金上，相当于“羊毛出在羊身上”。
周长鹏提醒广大购房者，在购买售后包租的公寓等房子时，一定要注意合同期限，短期内开发商按时支付租金的概率比较大，一旦开发商出现挪用租金的情况，就有可能导致租金难以兑现。
其次，纯投资性购房者要权衡投资额度，避免投资出现风险，因过度投资导致的损失过大。同时，投资时要选择有实力的开发商，售后包租的合同也应尽量和开发商签署。
总之，购房者在购置房产前，应“擦亮眼睛”，对产品的地段、租金、前景进行综合考量与评估，才能获得稳定的投资回报。
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