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金茂逸墅竞品竞争毫无优势,未取得预售违规未解冻老客户资金

2019-04-24 22:49 来源:虾说济南楼市 点击:

坐标雪山东北部韩仓河东岸,金茂逸墅最近在造势要开盘了,营销宣传的售价在16k到17k左右,虾米今天带大家解开该开发商的面纱。
2018年7月13日土拍中,雪山片区韩仓河东A-1地块,金茂、路劲联合拿地,楼面地价9713元/㎡,溢价率4%。
 
虾米要特别说明,金茂逸墅的项目距离售楼处大约800,请沿着售楼处这条路直行到尽头,也就是铁路附近,看一下工地,不说别的先上图告诉你有多低洼,在这里南高北低表现的尤为明显,根据旁边的城市之光规划图,在这800米的南北距离上,海拔高度差高达16米,希望购房者尤其要注意,虽然旁边韩仓泄洪沟,但如此大的高度差,表示有很大影响,而且未来R2地铁济钢新村站在凤鸣路十字路口,假如想去坐地铁,那么你要步行1500多米,并且要克服16米的海拔高差爬坡,单车你别琢磨了,虾米反正是骑不上来,推着上来的。

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先开始分析一下该楼盘,金茂的优点是容积率较低,密度较低,金茂物业,金茂在大城市的品牌名声还是不错的,此次施工为中建八局二分部,施工质量应该不错,这些都是其优点,营销从全程录音,这一点还是值得称道的,好了实在找不到其他优点了,开始缺点。

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该项目地处韩仓,雪山最北方的一片荒凉之地,原为韩仓各村的农田或者坟墓,韩仓河治理工程之前,此地沿河分布很多坟,韩仓河治理工程后的样子先分享下,河景洋房?醒醒吧,没有水的,靠天,至于沿河公园,万科营销时吹了一年多,现在交房丝毫踪影都没有找到,请各位购房者切莫再上当。

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从规划设计来看,洋房是为叠拼屏蔽不利因素的屏障,典型高低配,东侧的韩仓河是一条泄洪沟,并不存在水,不存在河景,关于河边的公园,城市之光销售时就在画一个大饼,河边会有公园,会有篮球场 足球场,然而城市之光要交付了,饼还是饼,如今如果再拿这个进行宣传就没意思了。
 
关于教育,城市之光幼儿园和小学将于2019年交付,万科承建,小学为洪家楼一小冠名(教育局电话答复),由于片区还有星瀚城,金茂未必能上该学校,河对岸还有一所小学,在鲍山花园小区中的韩仓小学,可以说该区域没有好的教育资源。
 
以金茂18层洋房的蓄客价格16k+来推理,金茂在竞品的竞争中毫无优势,雪山的竞品为中新国际城毛坯小高14500,中新锦绣天地13500,两盘都有好的教育冠名,更靠南,距离高新区,唐冶都较为方便,交通方面也略强一点点,唐冶鲁能七号15k+,玖唐府17(送一个车位,其实折合16),翡翠山语15k+,唐冶 交通规划更好些,张马七个葫芦就不说了,凤凰首府,公园学府,天宸,锦悦府等等以及翡丽公馆都价格低于金茂逸墅,而且还有一个因素,自从济钢搬迁后,济钢生活区人员骤减,出现多空置房源,虾米朋友在济钢新村租了5年房,两居室今年才从800涨到1000多一点,这个区域,目前缺乏商业以及写字楼,没有就业机会,缺乏活力,因此在投资角度也要慎重。
 
金茂最北侧距离铁路的距离为最东边界160米左右,最西边界距离240米,铁路因素虾米认为可以忽略不计,主要不利因素来源于正在建设的韩仓大道,楼体距离路的距离在20米左右,韩仓大道规划比较宽,贯穿东西,一期正在建设中,当然好在是北向靠路,南向卧室还好。

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以下是虾米于4月23日拍摄的金茂逸墅工地图,目前进度来看,最看的楼栋应为8#楼,在9层到10层之间,距离预售证要求的12层还有一定距离,虾米认为月内难以拿到预售证,需要注意的是8#楼存在5套居住公寓。

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金茂逸墅还存在一个问题,虾米3月31日曾经写过,金茂逸墅未取得预售违规冻结业主资金排卡的情况,自曝光后,金茂对新客户不再收取,但是老客户已经冻结的,并没有解冻,虾米粉丝中有三位目前仍然在冻结排卡中,具体操作模式为,购房者以自己的名字办理一张中信银行卡,然后置业顾问操作开通信约宝,转入5万冻结资金,待开盘后方可解冻。

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早在2016年9月28日,济南市政府办公厅出台的《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》中明确提到“四、强化商品房预(销)售行为监管。开发企业未取得商品房预售许可,不得以电商团购、认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。已取得预售许可的商品住房项目,开发企业须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签,不得非法挪用商品房预售资金。严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为,对违反相关规定的开发企业,依法暂停网签销售,记录不良行为,降低信用等级。”
 
金茂逸墅以这种冻结客户资金来锁定客源。

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实地考察过韩仓片区的粉丝应该了解,韩仓区域交通非常差,城市之光居民2000户已经交房,但是仅有一条两车道路通行,未来出行堵塞是必然,目前最近公交站为1500米外的凤鸣路飞跃大道站,这么狭窄的路,金茂售楼处占用了辅路划为停车位,加剧了交通功能堵塞,佩服金茂,辅路被堵了,你让城市之光的居民如何电动车出行?据悉,城市之光居民已经多次投诉,金茂自称该路为规划路,这条路是万科为了交付出资修建,规划路就可以强占吗?

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金茂的施工板房紧贴万科龙湖城市之光北区的围墙,大量空调外机紧贴围墙,而且春季已经发生1一次施工板房失火事故,假如失火,对旁边的居民楼存在很大的安全隐患,城市之光业主已经投诉多次,然而得到的答复是,金茂提供了路的代建协议,此路是他的红线内,金茂土拍的地块为韩仓河A1地块,红线并不包含该路,另外韩仓大道将于,2019年下半年通车,城市之光居民唯一一条向北出行的道路被板房堵塞,只能绕路飞跃大道,试问金茂,何时开始修路,有无计划表,虾米揣测一下,主要目的为不在地块红线内搭建,方便施工,那么一日A1地块不完成,是不是一日不拆除呢?

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