自2007年设立以来，位于山东济南市的雪野旅游区一直是定位为以文化旅游为主的功能区，但围绕在旅游区核心景观之一雪野湖周边的，最常见的是房地产项目。
日前，《中国经营报》记者实地走访雪野旅游区发现，雪野湖周边已开发建设多个房地产项目。但是，部分项目土地闲置、工程进度缓慢，也有项目以其他名目立项后，最终变为低密住宅等业态。此外，更有项目涉及的村庄村民反映，相关土地并未收储，实为“以租代征”。
雪野旅游区管委会回复称，相关项目均履行报批程序，规划、国土、建设等手续齐全。租赁土地按规定签订租赁合同，按期拨付租金，未改变土地性质，不存在“批小占大”“以租代征”等问题。
多项目土地曾被列入闲置土地名单
雪野湖，位于山东省济南市莱芜区（原莱芜市），水面面积达13平方公里。2007年，原莱芜市委、市政府规划设立雪野旅游区，旨在打造一个以文化旅游为主的功能区。
在围绕着雪野湖开发建设的“地产盛宴”中，由山东中宸旅游开发有限公司（以下简称“中宸旅游”）投资建设的白马庄园·俪之园、茜茜小镇项目颇具“代表性”。
沿环湖东路由南向北行至瀛汶河北岸，道路右侧可看到两处体积庞大、气势恢宏的建筑，建筑物主体已完工，部分外立面建成。旁边则有一排小型建筑被绿网包裹，无法看清内部结构，工人进出其中，正在忙碌施工。更远处的马鞍山脚下，亦有部分土地已被防尘网覆盖。
项目出入口处摆放的工程概况牌显示，该项目系由中宸旅游建设的白马庄园·俪之园、茜茜小镇A区、B区工程。参与项目建设的一位工人告诉记者，大型建筑为酒店，虽然外部建成，但是内部并未装修，已经处于停工状态。正在建设的则为五栋别墅产品，于2018年开工。工人表示酒店已停工多年。
记者查询土地出让信息了解到，事实上，早在2010年12月，中宸旅游曾获得约19亩土地使用权，建设项目为白马庄园城堡酒店，约定竣工时间为2012年12月。
2012年7月，中宸旅游又获得四宗土地使用权，对应的项目名称分别为白马庄园·俪之园（住宿餐饮用地）、白马庄园·美湖宫大酒店（商服用地）以及茜茜小镇A区、B区（住宅用地）。四宗土地均为挂牌出让，面积合计约为148亩，约定竣工时间应为2015年1月左右。
相关资料进一步显示，项目进展缓慢的情况已被国土部门所关注。原莱芜市国土局在2013年12月发布的闲置土地清理处置工作进展中指出，中宸旅游白马庄园城堡酒店项目未按期开发利用，涉嫌构成闲置土地。闲置原因系因为缺乏上级规划指导，规划设计方案一直未批准。
时至2015年1月，山东省国土厅又将俪之园、茜茜小镇A、B区列入闲置土地清单，闲置原因为“政府及部门其他原因”。
如今，闲置的土地之上，已经开始缓慢建设。但当地村民告诉记者，该项目土地部分并未通过征收。
中宸旅游项目所在的北双王村村民反映，当时确实征了一百多亩地，但是酒店只是用了一部分征地，剩下一部分，包括现在建的别墅，用的土地其实都是租的。
在一份内部文件中，记者看到，村民所说的“租用”实为土地流转。文件显示，为加快雪野旅游区建设，北双王村进行土地流转，其中2012年1月为317.705亩，2012年9月为21.86亩，2013年3月为42.47亩，三次合计约382亩。文件附图为“白马庄园租用地形界限图”。
“征的少，租的多，算是‘以租代征’，完全超出了征地范围。”一位不愿具名的当地村委会工作人员向记者透露，开始的时候确实为征收土地，但是补偿代价太高，而且指标有限，征文不容易批复，随后才选择“租用”土地。但是，自“租用”至今，大部分土地被圈起，处于荒置状态，“老百姓想种也不让”。
除此之外，记者获悉，2014年3月14日，北双王村村民委员会曾向“中宸美湖宫大酒店项目部”发函称，该项目需占用北双王村部分水面和土地，涉及承包合同解除，集体和个人资产等附着物。经清点测算，共计补偿金额约99.76万元。为保证该项目的顺利进行，请将资金尽快拨付到位。
为何早在2012年7月就已出让完成的“美湖宫大酒店”项目用地，时至2014年仍未支付补偿资金？当时的征地工作又是否经过法定程序？对于这一疑问，上述工作人员则表示“说不清”。
对此，记者致电中宸旅游，电话始终无法接通。随后，记者又致电其控股股东中宸投资控股有限公司，在向对方确认为该公司后，记者表明身份及采访诉求，但是对方随即表示“打错了”并挂断电话。
“租用土地”
广阔的雪野湖周边，宣称被“租用”土地的非此一村。
雪野旅游区管委会办公楼位于雪野湖西岸，按照规划，该区域属于雪野大道两侧、邢家峪以北片区（XY-A03）。其中，办公楼西部为XY-A03-01地块，用地面积约118亩，东部为02地块，用地面积约59亩，办公楼南部为03地块，用地面积约188亩，02地块东部为04地块，用地面积约152亩。
记者在现场看到，01、03、04地块均已被围挡圈起。01地块中一座矮山已被削平，不少花椒树被连根拔起，歪倒在一侧。尚为平整的土地上有几块小型菜田，一位村民正在耕作。旁边则有一座倒塌的房屋，建筑垃圾并未清理。
03地块建有两栋未完工建筑，与管委会办公楼仅有百米距离。工地现场大门紧锁，门前贴着“本工地停工整顿”字样，并未标识项目名称。站在门口向内望去，整个现场空无一人，大量土地上荒草丛生。02和04地块内则未见任何建筑，荒置场景如出一辙。
原01地块所属的邢家峪村村民告诉记者，上述四个地块主要为该村林业地，种植花椒树。2010年被“租用”，并测量土地，租金标准为600元/每亩/每年。但是，时至2017年，01、03地块才开始施工，并被相继圈起。
当地规划部门负责人告诉记者，按照流程，该片区已于2017年5月作出控制性详细规划批前公告，说明土地在此之前已经收储。而雪野旅游区管委会党群部在给记者的复函中指出，“XY-A03相关地块，已于2018年8月由原莱芜市政府收储”。
但是，邢家峪村村民却告诉记者，其从未收到关于这一地块的土地征收公告，目前仍在“收租”。
同样宣称正在“收租”的还有上游村、东站里村等村民。
从上述片区出发，沿雪野大道向北行至雪湖路，东北部在建项目为绿地雪莱健康湾一区，规划用地面积约151.7亩。项目所在的上游村村民介绍，该村土地早已被“租用”。其中，种植玉米、小麦等作物的土地，属于“好地”，补偿金额为1000元每亩每年，次一级、种植花生的土地，补偿金额为600元每亩每年。
“租了好多年了，但是之后一直荒着，也不让种，直到2018年这项目才开始建。听说要一次性买断（土地收储），但是老百姓现在还没看到钱。”该村村民告诉记者。
位于雪野湖东北方的东站里村村民则表示，该村的“租地”标准与上游村一样，不过目前大部分土地仍在闲置，并未被利用，有些村民心疼土地，就一边“收租”一边继续耕种。
供而未用？
被租用土地的村民在“躁动”，已经拿地的开发商似乎“有恃无恐”。
从东站里村沿环湖路南行，道路东侧为原乡·庞伯里项目。据项目介绍显示，其规划占地1500亩，由山东居易置业有限公司开发建设，整体布局为“三区一镇”，涵盖联排、双拼、度假公寓、沿街商铺等多种物业类型。
但是，记者在现场发现，项目仅在临环湖路的位置有部分施工，且大门紧闭，内部空无一人。而在沿街建筑背后，则有土地被围挡圈起，围挡上印有“居易集团”字样，内部却是一片荒芜。
在2015年1月山东省国土厅发布的闲置土地清单中，该项目“英伦小镇”涉及的三宗土地赫然在列，合计面积约为86.37亩，约定动工时间为2013年4月16日，闲置年限达1年以上，闲置原因均为“政府及部门其他原因”。
原乡·庞伯里项目西北方是由山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司（以下简称“山东高速绿城莱芜公司”）投资建设的桃花源项目。时值假期，记者看到，该项目营销中心人头攒动，看房者络绎不绝。
据置业顾问介绍，该项目规划占地面积约4200亩，目前主要在售项目四期，户型为140平方米、160平方米及197平方米的合院，总价在310万~500万元之间。
但是，记者发现，项目目前在售、仍在建设之中的江南里组团，所在地块是于2008年6月出让，约定竣工时间应为2010年8月。
而在营销中心北部、环湖路西侧，记者还看到一片荒置的土地，仅在旁边立有“雪野湖桃花源溪锦园建设项目”的建设用地规划许可证公告牌，建设单位同为山东高速绿城莱芜公司，公告时间为2018年8月，规划用地面积为17971平方米，拟建设41栋2层度假公寓及1栋两层物业用房，容积率0.437。
相关征地信息显示，早在2013年，山东省人民政府即已批准对该地块进行征收。土地出让信息进一步显示，该地块实则于2014年5月出让，约定竣工时间应为2016年11月。
记者发现，在原莱芜市国土局2014年至2017年发布的闲置土地说明中，并未指出包括白马庄园、英伦小镇在内的闲置信息，且均表示截至当年年底，该市无闲置土地。
“变味儿”的项目
2017年5月，中泰证券股份有限公司（以下简称“中泰证券”）与雪野旅游区管委会签署合作协议，计划建设财富管理中心项目。据当地官方媒体报道，项目规划占地229亩，总投资10亿元，主要建设财富中心、大数据处理中心、会议中心、专家公寓以及休闲旅游、生活服务等配套设施，目标是建成全国一流的金融特色小镇。
另据介绍，截至2017年年底，依托金融小镇项目，中泰证券已吸引5家企业入驻，注册资本11.08亿元，累计缴纳地方税收2000万元，金融小镇还获评莱芜十大优秀项目。
此外，2017年3月22日，山东省人民政府发布《关于下达2017年省重点项目名单的通知》（鲁政字【2017】48号），其中，莱芜中泰证券财富中心项目入选省级重点项目。
记者实地走访发现，该项目被环湖东路分为东、西两个区域。西部区域公示的建设用地规划许可证显示，其将建设中泰证券财富中心，建设单位为齐鲁中泰物业有限公司，规划用地总面积14839平方米，用地性质为商业设施用地。但是，记者看到，项目虽被围挡圈起，但是内部土地仍未完全平整，不见建筑物。
而在东部区域，记者则看到一处名为“雪湖春风”项目的销售中心。据置业顾问介绍，该项目共分为两期建设，目前在售一期，主要建设150~300平方米的联排别墅产品。
相关资料显示，2017年2月，莱芜金汇信置业有限公司获取十宗商品住房用地及一宗商服用地，土地面积合计约77亩。随后，该公司先后获批规划、施工等许可证，项目名称均为“金融小镇”。
但在最后的商品房预售许可证中，项目名称则变为了“雪湖春风”。在置业顾问的介绍中，未提任何关于“金融小镇” “财富中心”等字眼。
而当记者提出疑问时，置业顾问反而略显惊讶，询问记者如何知道“金融小镇”这一名称。随后其解释称，金融小镇是立项时的名称，变更为雪湖春风系“公司的决定”。
昔日的省级重点项目似乎已经变了“味道”。记者查询了解，该项目并未入选2018年山东省级重点项目。
事实上，在梳理雪野旅游区历年来土地出让情况时，记者发现，“商服用地”和“商品住宅用地”两项用途的土地占据绝大篇幅。而在走访中，记者进一步发现，“商服用地”多是规划为度假公寓产品，定位、宣传、销售与住宅项目并无一二。
“这种情况其实从中宸旅游放着已经主体竣工的酒店不管，反而开发起别墅项目就能看出来，主要是因为（住宅）房地产有更大、更快的利益回报。”当地一位业内人士如此评论。
对于相关问题，记者多次致电涉及的项目公司，但在确认了记者的采访请求后，截至发稿，这些公司并未回复。
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