在济南,部分高价地项目将逐步入市——在唐冶、汉峪等片区,此前拍出的一些成本在1.2万元/平方米以上的土地,如今将陆续进入市场。这些拿地至今已有两年的项目,土地成本颇高,这也使得多个片区内的高端住宅产品越来越多。

 

在汉峪片区,有些土地成交于2017年下半年的楼盘将陆续入市。在片区南部旅游路以南、凤凰路以东,有一块占地1.23万平方米的住宅地块,规划了8栋楼,包括8层、15层、16层产品,打造高端线系。据悉,该项目目前正在蓄客。两年前的2017年8月,保利地产拿下上述土地,成交土地楼面地价约1.4万元/平方米,同时需配建安置房,业内预计其实际土地楼面成本达到1.7万元/平方米。140至200平方米的洋房类产品,“具体价格也还没出来,只能说参考周边价格。目前周边毛坯产品在2.8万元左右一平,精装产品大约3.4万元一平。”2016年下半年到2018上半年,济南的土拍曾多次出现火爆行情,汉峪片区在2017年的那场土拍中备受关注。金科地产就在该片区斥资28亿元拿下了4宗土地,目前其项目已经入市。

在唐冶片区,飞跃大道以南、唐冶西路以西的一个项目,同样为2017年拿地,目前也开放了营销中心。与片区多个新项目类似,该项目也采用了高层加叠拼别墅的产品组合,共规划了36栋楼,包括叠墅、小高层、高层等产品。这是保利地产摘得的土地,2017年8月其以总价26亿元拿下这178亩土地,楼面地价9936.87元/平方米,加上配建6万平方米安置房的成本,业内预计其实际楼面土地成本达到1.4万元/平方米。在保利唐冶项目的东侧,由山钢地产拿下的一宗土地,同样成交于2017年8月。当时的楼面地价为12084元/平方米,地块位于唐冶西路以东、飞跃大道以南。目前,这一项目规划了高层、洋房等产品。

 

在长岭山片区,位于凤山路以东、兴港路以北的一个项目,目前也正在进行宣传。该项目与金域蓝山项目相邻,定位高端系,规划了7栋楼,包括高层、小高层和洋房产品,以大户型为主。在2017年7月,长岭山片区一宗住宅用地进行司法拍卖,近20家房企展开竞争。经过176轮叫价,总价从4.776亿元拍到了17.126亿元,最终被旭辉地产摘得,溢价率达到258.58%,楼面地价达到15291元/平方米,超出了很多人的预期。当时,该地块东侧正在销售的某楼盘,高层产品的价格为1.55万元/平方米;该地块南侧正在销售的某精装楼盘,价格为2.1万元/平方米。可以说,土拍的“面粉”价格已经接近成品的“面包”价格。

这些以前辉煌的事迹在如今看来有些不可思议，关注过济南土地市场的人应该都有感觉，无论是济南市区还是周边卫星城，还有济阳、商河等地，土地市场的热度自下半年起越来越清冷，没有中止没有流拍，顺顺利利底价成交都能引来阵阵欢呼声。说是市场怪相，但真的怪吗？实际上并没有。像短时间的土拍市场热度，能提高一定的房价，但如果长期如此，无论是开发商还是购房者都无力承担房价暴涨带来的压力，一旦经济上出现波动，市场开始清冷，房卖不掉亏本也容易资金链断，到时候才是真正的走向末路。