12月22日上午9时，杭州市国立公证处人头攒动，这是杭州土拍首批次“线下公开摇号会”现场。前一天，杭州第三轮集中土拍结束，挂牌的35宗宅地均成功出让，成交建面416万平方米，总成交金额763亿元。有24宗地块溢价率10％触顶转入线下摇号环节，整体溢价率升至7％。

 

12月27日，北京，第三轮土拍也迎来收官，共成交11宗地块揽金281.51亿元。至此，除宁波以外其余21城均完成三次供地出让。

 

整体来看，据中指研究院统计，2021年集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2万亿元。集中供地期间，土地市场冷热交替，首批次激烈抢地；第二批次颇显冷清，底价成交、流拍不断在各地上演；经过政策调整，第三批次供地趋稳。

 

全年来看，保利、招商、中海等央企成为拿地主力军；城投企业也在积极拿地，其中无锡、深圳、苏州等城市城投企业拿地数量占比超70％。颇为活跃的民营企业则在2021年土地市场中消沉。

 

从目前土地成交金额排名看，上海、杭州、广州拿下了前三强，分别是3142亿元、3135亿元、2446亿元。北京总成交金额为1906亿元。

 

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，三批次集中供地初步达到了对热点城市房地产土地长效机制建立的目的，引导了市场预期，降低“哄抢式”抢购地块造成的地价上涨和房地产源头市场升温的预期，以及对后期房价的拉动。

 

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一抢二降三趋稳

 

 

2021年2月，自然资源部要求全国22个城市“两集中”后，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等城市，开始实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年供地次数不超过3次。

 

经过一年“实战”，首批次集中供地出让金共计实现1.05万亿元；二批次实现6439.4亿元；三批次实现5692.2亿元。首批次集中供地成交面积为1.11亿平方米；二批次成交7205.9万平方米；三批次成交5997.4万平方米。

 

成交溢价率方面，2021年明显走低，第一批次平均溢价率为14.78％，第二批次平均溢价率4.04％，第三批次平均溢价率降低至2.39％。

 

“从拿地溢价率来看，是逐步降低的，从源头上使地价得到了控制，这与批量供地有关系，当然开发商资金链紧张，以及后期国企央企托底也对溢价率下降有明显影响，但不可否认集中供地在降低土地溢价率从而降低房价上起到的作用。”李宇嘉表示。

 

首批次集中供地虽呈现“冷热不均”现象，但仍异常火爆，成交总额达1.05万亿元；共867宗地块参拍，总起始价约1.04万亿元；出让面积超1亿平方米，平均溢价率约14.7％，房企拿地利润约为1％-5％。

 

供地城市中，杭州、北京总出让金均超千亿元，激烈竞争与严格条件丝毫没有影响到房企拿地热情。杭州首日土拍热度便已超过2021年一季度，土地溢价情况也比一季度更高；北京则有超200家房企参与竞拍，更有10宗进入了高标准商品住宅建设方案PK环节。在重庆和武汉，甚至诞生了溢价率130％和100％地块。

 

为缓解高溢价率、土地市场过热情况，8月份自然资源部召开内部会议，对集中供地明确提出溢价率不得超过15％等要求。此后，多个城市多次推迟第二批次集中供地公告时间。

 

经历了“暂停”“重启”后，第二批次集中供地热度显著下降，共652宗地块参拍，土地出让金总额6439.4亿元，平均溢价率仅4％。

 

其中，杭州总计挂牌31宗地块，7宗地块终止出让、10宗地块流拍，最终仅成交14宗地块，较首次成交地块数量下降75％；土地成交平均溢价率仅为4.59％，较首批次平均溢价率下降8成多。在首批次集中供地中以43％溢价率位居第一的重庆，第二批次整体溢价率仅为0.02％；以32％溢价率位居第二的济南整体溢价率则为零。

 

第三批次集中供地时，多个城市在此前基础上优化了出让条件，对保证金比例、付款进度和捆绑要求等方面进行了调整。房企参拍门槛相对下降，流拍率得到一定控制。虽然北京、长春、沈阳、成都、重庆等城市仍有流拍地块，但热度有所回升。以杭州为例，经过采取恢复“勾地”政策、调低溢价率、延迟土地款交付等一系列操作后，35宗涉宅地块全部成交，24宗封顶摇号，成交总额达762.8亿元。据好地网统计，杭州2021年土地（未统计仓储和工业用地）出让金收入达3132亿元，同比增长近20％，创下新高。

 

虽受政策波动影响，但热点城市依旧坚挺。据统计显示，2021年全国土地出让金排名前三城市是上海、杭州和广州。其中，上海总土地出让金额为3142亿元，杭州总土地出让金额为3135亿元，广州总土地出让金额为2446亿元。

 

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“拍地大军”阵营更替

 

“三道红线”和融资新规下，“拍地大军”阵营也出现更替，资金实力雄厚的国企、央企拿地更占优势。

 

据统计，首批次集中供地拿地总金额排名前10中国企占6家，其中拿地金额前5企业分别为招商蛇口、华润、融创、万科、绿城，在20城集中供地中共斩获127幅地块，拿地金额总计超1500亿元；拿地总面积排名前10企业中，国企占7家。

 

第二批次集中供地中，限“马甲”、限参拍资质、限资金来源成为规则“标配”，南京、深圳等还限制企业报名或竞得宗数，加之行业融资环境逐步恶化、销售回款压力增大，民营房企参拍积极性较首批次集中供地有所下降，地方国企和央企表现则相对突出。

 

据亿翰智库数据显示，第二批次集中供地中，国企拿地金额、建筑面积占比均超过45％，较第一批上升20个百分点以上，在此基础上，国央企拿地金额、建筑面积占比分别达76％、68％。与此相对，民企拿地力度大幅下降，拿地金额、建筑面积占比大幅下降至25％、34％。另一方面，分城市来看，国企央企在绝大部分城市均处上风，其中在14城拿地金额占比超过70％，在北京、广州、深圳三城更是达到90％及以上。

 

具体到企业层面，在拿地积极性整体不高的情况下，仍有企业逆势拿地或者保持着正常投资节奏。机构预测在之后的竞争格局中，国央企以及经营和财务状况优良的民企优势有望扩大。

 

央企中海地产在第二批次集中供地中发力十分明显，拿地力度较首批次显著增大；拿地金额超600亿元，拿地城市达12个，单城拿地最高达4宗，与此相对，其首批次仅在5城拿地，每城仅1宗。民企龙湖集团在第二批次集中供地中拿地金额与首批次相当，拿地城市数量由11个增至13个，单城拿地数量也有所上升。

 

第三批次集中供地中，城投公司动作明显，它们在深圳和常州拿地比率超80％，无锡、深圳、苏州等城市拿地比率超70％，重庆、厦门、上海、济南拿地比率在40％-50％。以无锡为例，第三批次共成交20宗土地，其中15宗地块由城投公司拍下；苏州第三批次共成交25宗土地，19宗地由苏高新、相城城建等地方城投获得；广州第三批次共成交13宗地，4宗流拍，其中3宗由央企保利摘得，1宗由民企星河地产摘得，剩下9宗均由地方城投获取。

 

华创证券研报指出，城投拿地比例抬升，一定程度弥补了开发商拿地谨慎导致的出让收入大幅减少的问题。

 

新政之下倒逼开发商改变拿地策略、调整资金准备，减少了无序抢地、围标等不良现象，土地规划更加有序，市场更加透明。

 

李宇嘉认为，此次集中供地模式初步达到了一个长效机制目的，在规模化、热点城市地价和房价联动、竞配规则方面进行了明确，尽量减少了“竞配建”对地价的变相拉动，也保护了大中小开发商各方的拿地愿望。

 

对于未来供地模式，李宇嘉认为从房地产长效机制来看，集中供地会继续推行下去，只不过要关注的一个点是在供地模式上，需根据市场形势做一定调整。