日前，某研究院报告显示，8月全国40个典型城市土地成交继续降温，40城新房成交量已连续大降三个月。

 

业内专家表示，从目前这波行情来看，接下来楼市走向强势的可能性非常小，买卖双方都存在观望情绪。最近要警惕土地市场和房屋买卖市场出现的降温情况，适当的降温体现了政策效益，但降温过快也会引起新的问题。

 

而在近一个月的时间里，多地发出“限跌令”来稳定房价，然而专家表示，限跌令说明背后是有压力的，比如房企的促销压力。

 

土地出让金大降7成

 

据《40城土地市场月报》（以下简称《月报》）以及《全国40城新建商品住宅成交报告》（以下简称《报告》）的数据可知，8月全国典型城市的土地成交和新房成交都有一定的降幅。

 

具体来看，据《月报》显示，8月40个典型城市（4个一线城市，21个二线城市，15个三四线城市）土地成交建筑面积1618万平方米，环比同比分别下降15％和70％；土地出让金收入为842亿元，环比增长13％，同比下降72％；移动平均土地成交均价（近6个月土地成交均价）为6579元／平方米，环比下降1.1％，同比增长12％；溢价率为16.2％，环比和同比分别下降1.1％和0.5％。

 

《月报》解释称，8月40个典型城市的土地成交面积、移动平均土地成交均价、溢价率均受第二次集中供地的影响，表现为多地暂停或延期了第二次集中土拍。

 

对此，业内人士在《月报》中分析，“第二批集中供地的调整意味着，楼市更加强调公共属性和民生属性，而不是市场化，规则调整将更好地起到短期内稳地价、稳房价、稳预期的作用，房价地价已进入全面管控的阶段。”

 

热点城市土地出让金收入继续走高，但增速下降，冷门城市依旧平淡。从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。

 

记者注意到，不同城市间的溢价率相差较大，《月报》指出，从22城“两集中”首批次出让结果来看，市场分化比较明显，热点城市地块竞争激烈程度并未下降，如重庆、深圳、厦门、杭州等城市溢价率仍处于相对高位水平，但北京、上海等城市实行集中供地政策较为成功，溢价率维持在较低水平；冷门城市交易依旧平淡，如长春、青岛等城市溢价率明显低于其他城市，且不同城市间的冷热分化仍在加剧。

 

新房成交面积同比大跌31％

 

新建商品住宅成交情况是怎样的？据《报告》显示，8月40个典型城市（4个一线城市，18个二线城市，18个三四线城市）新建商品住宅成交面积为2324.9万平方米，环比下降13.6％，同比大跌31.0％，自5月年内首次同比增速转负以来，新建商品住宅成交量已连续3个月同比下降。

 

《报告》指出，受去年同期的低基数影响，新建商品住宅移动平均同比增速在2021年5月见顶，随着今年上半年调控不断加强，其后持续回落，新建商品住宅市场降温显著。

 

对此，业内人士在《报告》中解释道，“近几个月调控政策对楼市影响越发明显，从政策出台到市场变化的时间正在缩短。预计未来几个月，调控对新房成交的影响将持续‘发酵’，新房成交量将继续回落。”

 

针对《月报》以及《报告》的描述，业内专家在接受《华夏时报》记者采访时表示，“就现在这波行情来讲，楼市强势的可能性，或者说这种（使楼市强势的）因素非常少，因为这一轮的银行信贷政策非常紧。”

 

那接下来楼市是否会出现明显的金九银十现象呢？业内专家向《华夏时报》记者表示，“从一些购房者的预期来看，在当前政策调控下，（购房者）是在观望的；房东在价格方面还是有所幻想，并不会积极地加快销售，也有观望情绪。从金九银十的概率来讲，应该说这种可能性是比较小的，很难说能看到一个非常强势的金九银十的现象，或者说金九银十的成色会比较弱。”

 

明年贷款或提前投放，对冲信贷增速下滑

 

不同城市间新建商品住宅成交情况如何？据《报告》显示，厦门8月新房成交面积环比增长28.9％，同比大增81.6％，位居40城之首；韶关8月环比下降21.1％，同比明显下降62.6％，在40城中倒数第一。

 

业内人士指出，从城市排名特点来看，排名靠前的城市主要为一线城市和部分强二线城市，且地理位置上以南部沿海城市居多；排名靠后的城市主要为弱三线城市，且地理位置上偏中部和西南地区。

 

此外，业内人士认为，从政策上看，由于一线和强二线城市新房政策已经很紧，8月这些城市的调控关注点更倾向于二手住宅，而弱二线和三线城市则着重加强了新房监管，预计在调控政策影响下未来几个月三类城市都将继续降温。

 

那金九银十现象在不同的城市间分化会不会更加明显？业内专家向《华夏时报》记者表示，“从具体城市来看，大城市在短期内很难出现金九银十现象，目前（房企）肯定是有压力的；当然有些地方的市场交易好起来了，跟集中推盘有关系，推盘力度比较大时可能会有这个（金九银十）表现，市场交易（量）可能从统计数据上来看不会降低到一个低谷。部分城市会受房地产周期影响，有部分一直处于低谷的城市会出现反弹，也会有金九银十现象，但是我认为这些城市还是少数。绝大多数三四线城市，推出所谓限跌令，说明背后是有压力的，比如房企的促销压力。”

 

记者查阅资料发现，2021年7月1日出版的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》称，全国房地产市场分化将进一步加剧。具体表现为一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市、地域差距显著、热点城市内部分化严重。未来，三、四线城市面临较大的经济恢复压力，限贷政策或将适度放松，具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地产市场将迎来新的机遇。

 

此外，记者了解到，据悉，8月23日央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。明年上半年计划投放的部分贷款，或将提前到今年下半年投放，以此对冲近期信贷增速下滑趋势，增强信贷总量增长的稳定性。特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号。此外，也要防止政策调整误伤合理的市场需求。

 

对此，业内专家向《华夏时报》记者补充道，楼市也有可能并非像想象中的那么低迷，“（座谈会）里面讲不要对一些刚需购房者误伤等，是一个放松的信号。从这个角度来讲，有些地方的楼市，并不会像想象的那么悲观，所以要密切关注最近的信贷政策对楼市的影响。”