这几天看济南楼市，觉得市场是愈发有趣了。一方面都在传奥体片区/汉峪片区的东城逸家、西江华府将有6000套现房入市，缓解改善新房少的问题，另一方面是农科院片区的山钢锦程园预计会在7月底或者8月初入市，加入到济南不太“振奋”的刚需市场。
说来改善市场的东城逸家、西江华府2个项目头顶“公务员小区”的名头着实扎眼，不少开发商喜欢讲圈层、讲位置，不用解释相信多数人也能知道“公务员小区”的吸睛点。
西江华府暂时可以一笔带过，还没有开售，很多情况也没有明确，只听说会有2000套左右的现房入市。
比起东城逸家，西江华府的居住环境更好，在龙洞风景区附近，项目周围有野峪顶、孟家水库等景点，能享受周边优渥的自然配套。
此前有网传消息说西江华府的房源单价将会在30000元/㎡以上，毕竟附近有大华紫郡的价格摆着。当然具体是怎么个情况，还得看项目开盘后，户型不够“时髦”，对房源价格还是有影响的。随手在二手房网站找了一张户型图大家可以看看，二手房报价420万，139㎡三室两厅两卫户型。而现在济南的改善房，没个四面宽三室+客厅朝阳都不好意思，最起码也有两室+客厅朝阳。
东城逸家同样户型上与现下主流户型有差别，这两个小区建成时间都较早。该项目在奥体片区和汉峪片区的交界处，网传是有4000套现房要出售，且不会短期内一起出售，会卖一年。
首批试水的300多套房源是逸雅园一区的4#、5#楼（135㎡三室两厅两卫），以及逸俊园一区的12#楼（95㎡两室一厅一卫），从位置上看逸雅园位于奥体片区，逸俊园则是汉峪片区。
据悉，逸雅园一区的4#、5#楼均为20F，每栋楼为2个单元，两梯三户，共240套房源。逸俊园一区的12#楼为18F，两个单元，两梯四户，共144套房源。3栋楼的公摊均为约22％，毛坯交付，交付时间今年9月30日。
除了“公务员小区”的噱头，东城逸家的学校对购房者来说也比较香，据最近流传较广的一涨朋友圈图显示，东城逸家中学今年中考成绩不错，济南平均分第2名，这不妥妥的要让家长们蠢蠢欲动。
东城逸家95㎡的户型看着确实不太符合现在购房者的口味，但是胜在总价相对没那么高，这就让部分资金没那么足的购房者可以为孩子上学考虑一下。之前东城逸家在售的二手房挂牌单价在30000元/㎡左右，现在新房的价格或只有25000-26000元/㎡左右。
来说点有意思的事情。不管别人说这个房子好那个房子差，在预算明确的情况下，购房者必然要优先考虑自己最看重的点，再从中去挑选性价比最高的楼盘。说事实没问题，说优缺点也很正常，但是从一片吹捧声中渐渐转为劝退声的，多少是有点……最近在抖上也看到有东城逸家的业主吐槽，说因为东城逸家不合作中介，所以中介都从一开始各种吹到现在拍视频各种劝退想买房的人了。
实事求是地说，东城逸家现房对改善市场是形成冲击的，去售楼处看房的随便刷视频都能看到火热的情况。这说明，购房者对济南的改善市场是看好的，不然也吸引不来这么多人，这可跟吆喝着送米送油招一群老头老太太来不同。据说营销中心开放首日到访客户3000组，意向客户超500名。
东城逸家学校和地段可能是最大的吸引点，再加上现房销售不会有烂尾风险更是加上了一层保险。此外，都说济南改善市场需求量大，苦于楼盘不多，所以一些“强行改善”的楼盘也能卖上好价钱，大量改善现房的入市，可不就是在竞争，在精准抢客户。对二手房市场也会有一定影响，有新房价格还比二手房便宜，说没影响也没人信吧，至少对片区附近的同类型二手房源会有影响。
刚需市场也即将迎来“老朋友”山钢锦程园了，据说七月底或者八月初会入市，山钢的员工和直系家属已经开始参与团购报名。如果有对山钢锦程园不熟悉的朋友，可以看看下边的位置图，看看附近都是哪些小区。
山钢锦程园的地块以前是祥泰的，祥泰开发了三期小区后，把在黄电大街拿的4宗地块中的其中一宗转给了山钢。据说，山钢锦程园本来由祥泰和山钢一同开发，但随着祥泰的暴雷，现在是由山钢自行开发了。这个地块2018年就转给山钢了，转眼已到2023年卖准现房了。
该地块位于农科院片区，与张马屯片区相邻，小区共开发10栋楼（8栋15-18F小高+2栋24F高层），容积率2.4，绿地率40％。户型面积范围为109-141㎡，109㎡为主力户型，整个小区公摊22％-23％左右，2024年交房。
小区内存在居住公寓（33套），小高层参考价格预计14000-15000元/㎡，网传的12000+元/㎡上车山钢锦程园可能是指的居住公寓。
山钢锦程园具体价格暂时没出，但对于济南较为冷清的刚需市场来说，定价14000-15000元/㎡或许并不能吸引到很多刚需购房者的青睐。小区地段有一定优势，农科院片区至少比新东站片区、济钢片区、张马屯片区等离市中心要近一些，小区东侧就是奥体西路，出行便利。
不利因素也比较明显，小区离黄东联络线铁路近，可能会受噪音影响，至于楼栋的隔音效果就得看开发商的了，如果隔音不好可能也需要购房者自行换窗，在家时少开窗了。
以上就是今天文章的内容，再次感叹下，楼市也得有竞争才有看头，不然来来去去光接某几个项目的推销电话了。
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