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赵鲁梁:从深圳看房价上涨的必然性

2016-05-27 09:24 来源:本站原创 作者:赵鲁梁 点击:


 
  作者介绍:赵鲁梁(知名房地产评论人,房地产互联网金融观察家,大中华购物中心联盟理事,五道中国执行董事,融房网创始人,融视野特约评论人)

  当前,进入二季度以来,房地产进入新的悖论期,一方面房地产的火爆到了新的高度,销售好得没有房子卖,土地新一轮地王不断诞生,各大房企开始抢地。另一方面,政府自己也深陷纠结,房地产去库存,一头连着供给侧结构性改革,一头牵着百姓安居梦想,还有挥之不去的财政和政绩压力。中央权威人士说“房子是给人住的,这个定位不能偏离”,但是却不好做到这一点,因为问题在于给人住的房子不够怎么办?

  这个问题一直是一些一线城市长期面临的问题,今年以来更是突出,先是一线飙升,后是二三线城市大涨,导致整个市场出现了不正常的情况,当然这也符合地产市场短周期的规律,在去年整体市场不好的情况下,今年大幅反弹也在情理之中,只是要清醒看到后面的发展,才更有利于整体市场的健康发展。

  房地产市场结构性矛盾一直的问题直接导致房价不能回归居住定位。日前,深圳发布了“十三五”时期深圳市住房建设规划的征求意见稿。这个规划显示,深圳将长期面临住房供不应求局面。根据规划,“十三五”期间,预计深圳商品住房总需求约179万套,其中购房需求约89.8万套,租赁住房需求约89.2万套。而实际上,“十三五”期间,深圳计划实现新增住房有效供应仅65万套;其中,力争新建商品住房批准预售与现售30万套,保障性住房供应35万套。这个差距够大吧,后果也很明显,“十二五”期间,即便深圳超额完成住房建设规划任务,深圳房价依旧上涨了76%,远超居民人均可支配收入涨幅。这种巨大的差距怎么解决?这种长期存在的供不应求问题,必将造成深圳房价持续深幅的上扬。

  有两个人对深圳房价表态。一个人是华为的老爷子任正非,在这个城市带领几万几十万人生活了三十多年,眼看着这个城市一点点增大,终于受不了了,公开表态深圳房价太贵。有人分析说,如果一个城市的房价,连华为这样的企业也承受不起,还有多少企业的员工能承受得起呢?深圳口口声声以创新号召,也诞生了大批创业企业。但是,疯狂上涨的房价,已经并仍在持续地将无数的创业企业赶出深圳,等于高房价吸干实业的血,阻碍了创新、创业。

  另一个深圳市市长许勤在今年2月初接受记者采访时也表示,虽然“十二五”期间,深圳超额完成住房建设任务,但跟购房需求相比还是不足。供不应求下,“十二五”期间,深圳房价快速上涨,涨幅远超居民人均可支配收入。许勤表示,影响房价的因素主要有三个:一方面是供给,一方面是需求,再有就是调控手段和调控政策。

  然而,这个问题市长也解决不了。深圳当前存在新增建设用地几近枯竭,住房用地供应紧张问题。“十二五”期间,深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%。作为土地供应主力的城市更新项目,因涉及拆迁补偿问题,平均一个项目至少需要7至8年时间。与此同时,因深圳对人口与财富吸纳能力较强、人口结构倒挂、资本流动性充裕,以及居民投资意识较强等因素,住房需求强烈,只增不减。“十二五”期间的楼市调控政策,虽抑制了一部分投资投机购房行为,但依然解决不了供需矛盾,也解决不了房价过快上涨问题。

  因此,供不应求,将是深圳楼市长期面临的一个根本问题。为了在有限的土地空间内加大供给力度,购房者呼吁调整住房供应结构,增加市区内“多房小户型”的供应量。要解决刚需住房问题,关键是要在供给侧增加供给。政府应该在规划上有所考虑,引导开发商在市区内多建小户型,在交通不便的地方多建大户型。这不仅解决了住房问题,也有利于解决交通拥堵问题。

  但就是这样,理想化实现了,有人相信深圳的房价会不涨吗?

 
融视野(第九期)

  回顾前八期请戳链接:
  (第一期)赵鲁梁:2016年房地产走势将决定整个经济大局
  (第二期)赵鲁梁:房地产供给侧改革的主体是政府
  (第三期)赵鲁梁:地王,央企造;高价,央企造;泡沫,给别人
  (第四期)赵鲁梁:房地产“夜壶”重出江湖,尿意几何
  (第五期)赵鲁梁:杠杆的事还是要想好再说
  (第六期)济南地产营销榜之大溪地生态营销体系

  (第七期)房地产杠杆关键是用好
  (第八期)银盛泰金域蓝山亮相泉城 揭开地产大鳄的神秘面纱

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