赵鲁梁：从深圳看房价上涨的必然性
2016-05-27 09:24
来源:本站原创
作者:赵鲁梁
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当前，进入二季度以来，房地产进入新的悖论期，一方面房地产的火爆到了新的高度，销售好得没有房子卖，土地新一轮地王不断诞生，各大房企开始抢地。另一方面，政府自己也深陷纠结，房地产去库存，一头连着供给侧结构性改革，一头牵着百姓安居梦想，还有挥之不去的财政和政绩压力。中央权威人士说“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，但是却不好做到这一点，因为问题在于给人住的房子不够怎么办？
这个问题一直是一些一线城市长期面临的问题，今年以来更是突出，先是一线飙升，后是二三线城市大涨，导致整个市场出现了不正常的情况，当然这也符合地产市场短周期的规律，在去年整体市场不好的情况下，今年大幅反弹也在情理之中，只是要清醒看到后面的发展，才更有利于整体市场的健康发展。
房地产市场结构性矛盾一直的问题直接导致房价不能回归居住定位。日前，深圳发布了“十三五”时期深圳市住房建设规划的征求意见稿。这个规划显示，深圳将长期面临住房供不应求局面。根据规划，“十三五”期间，预计深圳商品住房总需求约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套。而实际上，“十三五”期间，深圳计划实现新增住房有效供应仅65万套；其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房供应35万套。这个差距够大吧，后果也很明显，“十二五”期间，即便深圳超额完成住房建设规划任务，深圳房价依旧上涨了76%，远超居民人均可支配收入涨幅。这种巨大的差距怎么解决？这种长期存在的供不应求问题，必将造成深圳房价持续深幅的上扬。
有两个人对深圳房价表态。一个人是华为的老爷子任正非，在这个城市带领几万几十万人生活了三十多年，眼看着这个城市一点点增大，终于受不了了，公开表态深圳房价太贵。有人分析说，如果一个城市的房价，连华为这样的企业也承受不起，还有多少企业的员工能承受得起呢？深圳口口声声以创新号召，也诞生了大批创业企业。但是，疯狂上涨的房价，已经并仍在持续地将无数的创业企业赶出深圳，等于高房价吸干实业的血，阻碍了创新、创业。
另一个深圳市市长许勤在今年2月初接受记者采访时也表示，虽然“十二五”期间，深圳超额完成住房建设任务，但跟购房需求相比还是不足。供不应求下，“十二五”期间，深圳房价快速上涨，涨幅远超居民人均可支配收入。许勤表示，影响房价的因素主要有三个：一方面是供给，一方面是需求，再有就是调控手段和调控政策。
然而，这个问题市长也解决不了。深圳当前存在新增建设用地几近枯竭，住房用地供应紧张问题。“十二五”期间，深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%。作为土地供应主力的城市更新项目，因涉及拆迁补偿问题，平均一个项目至少需要7至8年时间。与此同时，因深圳对人口与财富吸纳能力较强、人口结构倒挂、资本流动性充裕，以及居民投资意识较强等因素，住房需求强烈，只增不减。“十二五”期间的楼市调控政策，虽抑制了一部分投资投机购房行为，但依然解决不了供需矛盾，也解决不了房价过快上涨问题。
因此，供不应求，将是深圳楼市长期面临的一个根本问题。为了在有限的土地空间内加大供给力度，购房者呼吁调整住房供应结构，增加市区内“多房小户型”的供应量。要解决刚需住房问题，关键是要在供给侧增加供给。政府应该在规划上有所考虑，引导开发商在市区内多建小户型，在交通不便的地方多建大户型。这不仅解决了住房问题，也有利于解决交通拥堵问题。
但就是这样，理想化实现了，有人相信深圳的房价会不涨吗？
融视野（第九期）
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（第五期）赵鲁梁：杠杆的事还是要想好再说
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