北京商品房住宅市场已经进入高端化。与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，因自住房供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势，但这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致。

　　豪宅供应量猛增之后，留给北京房地产市场最大的难题是，豪宅成交量问题。

　　中原地产研究部数据显示，截至9月20日，北京单价超过10万的豪宅签约套数达到了创造历史纪录的169套，即使剔除盘古集中签约的96套，也达到了73套的历史最高纪录。这是此前豪宅成交历史最高年份28套的2.6倍。

　　此前，北京单价超十万豪宅成交最高的年份是2011年，但也只有28套。而在2015年之前，北京单价超过十万的豪宅共计113套。

　　这只是表面上的数字。

　　21世纪经济报道记者了解到，受北京限购影响，部分豪宅业主并不具备购房资格。这些成交无法显示在正常的网签上。

　　一家豪宅开发商告诉21世纪经济报道记者，他们项目中有相当一部分买家为了腾挪购房资格，是卖掉名下两三套房子才买到一套。但一些购房者实在无法腾挪购房资格，也只好采取付定金不网签的办法。

　　也就是说，如果算上未显示网签部分，北京单价超十万的豪宅数量将更多。

　　中原地产研究部统计数据显示：截至9月20日，北京中高端市场成交升温，合计签约6万单价以上住宅达到了1356套，这一成交量是同期历史最高量，预计全年有望突破1800套大关。从成交额看，6万以上市场成交也已经达到了297亿的历史新纪录。由于每年年末成交集中，预计2015年中高端市场的爆发将会越来越明显。

　　据中原地产不完全统计估算，北京目前单价超10万豪宅库存约在2000套以上。

　　而更为严峻的情况是，在2013年4月到2015年4月时段内，北京合计供应包含住宅类用地113宗，合计建筑面积为2046万平方米，其中只有1350万平方米为住宅用地，且住宅用地中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。

　　中原地产首席分析师张大伟由此得出的结论是，550万平方米折算成商品房住宅只有4.5万套左右，只达到北京历史成交最差一年的消化水平。而按照目前市场供应比例计算，这其中有大部分将被建成中高端物业，以获得市场溢价。

　　张大伟认为，北京商品房住宅市场已经进入高端化。与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，因自住房供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势，当然，这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致。

　　张大伟称，北京豪宅市场发生的重要变化是，“传统的豪宅区域观念在变化，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块价格屡创新高，从而要求企业在高端产品上创新。所以，目前高端市场外移并不能简单视同房价上涨，未来市场划分会逐渐差别化。”

　　豪宅市场另外一大变化是，以前北京高端住宅大部分强调的是投资属性，但现在高端住宅绝大部分具备了第一居所功能。北京万科产品设计部负责人郑雪在如园楼王样板间亮相时表示，万科对于豪宅的理解更多是基于业主的居住需求。“万科做住宅的理念始终与业主需求保持一致，现在的精装住宅已经进入住宅性能时代，从对物的关注转向对人的关注和对人的思考，让豪宅回归人本概念。‘豪’是附着在‘宅’之上的，我们在设计中会尽量避免单纯因追求‘豪’而用贵的材料、工艺和部品，即便有不少价值昂贵的材料，也主要是从美观和性能这两方面去考量。”

　　龙湖西宸原著项目营销负责人李昂则表示，“在别墅开盘之后的三个月中，我们主要的工作就是提升平层产品的体验和舒适度。”