写在前面

　　2015年，中国房地产业正经历住房商品化后最漫长的阵痛期，房地产投资增速从3月首次跌破10%后一路下滑，到目前已经降至历史最低点——2%。

　　今年3月30日，中央连续发布多项鼓励楼市发展政策，从信贷到营业税免征期全面放松，明确开始鼓励楼市发展。

　　此后，全国各个城市相继出台各类配套政策：限购放开，补贴购房……到目前为止，仅剩下北上广深四个一线城市以及三亚还在限购。

　　各地的楼市发展则分化明显，以深圳为首的一线城市成交开始大幅增长，价格回升；而三四线城市最大的目标依然是去库存。

　　11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平明确指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

　　从10月起，澎湃新闻走访了全国数个代表城市，试图展示中国城市房地产市场现状。

　　10月下旬的温州，天气仍然闷热，市区道路两边见到最多的还是各楼盘的销售广告。

　　10月26日，温州瓯海区德信海派公馆售楼处，售楼小姐正在向一对母女介绍楼盘情况。楼盘均价在1.3-1.6万元/平方米，这也是最近温州三个主城区楼盘的平均价格，与最高峰时期大约折价一半。

　　“不是投资，现在谁还敢投资房产。”看房母女向澎湃新闻表示，她们打算买一套120平方米左右的三房自住，“家里亲戚多，房子大一点住着方便。”

　　经过长达4年多的不断探底，温州经历房价腰斩，今年以来，楼市渐渐步入平稳。

　　黄金十年的破灭

　　2000年-2010年，对于温州的开发商来说，堪称黄金的十年，也是暴利的十年。

　　温州当地房企中梁地产副总裁陈永锋回忆，温州楼市从2000年开始起步，市区均价从两三千元/平方米迅速上升到2010年的3万多元/平方米，经历了一个暴涨的十年。“那些年由于经济发展较好，同时土地供应量相对较低，很多人炒房，造成价格快速上扬，作为一个三线城市，市区均价一度超过一二线城市，在2010年时达到了3.5万元/平方米。”

　　“那时卖房子就像卖咸菜一样，可能地刚拍下来，连楼盘在哪里都不知道，房子就已经卖光了。或者项目还停留在图纸上，房子就已经卖光了。那时的温州楼盘基本连售楼处都没有。”温州一手房代理公司好望角机构副总经理陈德赚说。

　　陈德赚举例称，2009年鹿城区的某楼盘，拿地时楼板价9000多元/平方米，加上建安成本等，总成本约为1.5万元/平方米，而销售均价则达到3-3.5万元/平方米，利润超过100%是常态。

　　房价飙升的同时，温州当地也掀起了全民炒房的热潮。

　　陈德赚告诉澎湃新闻，当时买房人都是从200、300平方米的大户型开始买，从高楼层开始买，最贵的最好卖，因为买大赚大，买小赚小。一个客户购买几套、十几套的情况很普遍。

　　位于鹿城区核心地段的绿城鹿城广场项目，户型都在200多平方米至1000平方米，2009年开盘时卖出了4万元/平方米的价格，之后每次开盘价格都在上涨，2010年时最高涨到8万多元/平方米，该楼盘每次开盘，都能获得热销，“甚至要到省里找关系才能买到。”在二手市场，该楼盘的房源一度被炒到近10万元/平方米。

　　2010年正是市场最热的时候，温州城区（鹿城、瓯海、龙湾）的楼市均价达到了3.5万元/平方米，与一线城市相比甚至有过之而不及。

　　房地产市场巨额的利润回报，也吸引了很多原先做实业的非房地产企业加入到房地产开发上来，一时间土地市场暴涨，楼板价不断创出新高，2万多、3万多元/平方米的地王项目屡见不鲜。

　　2010年底，剧情突然出现逆转。当年4月和9月，国务院连续发布两次调控文件。到2011年1月，国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议敲定相关八条政策措施，这一政策被称为“新国八条”。

　　经历了数次调控的温州房地产人起初并不在意，而直接导致当地楼市陷入低谷的，是2011年开始爆发的温州民间借贷危机。

　　2011开始，随着原材料价格上涨、劳动力成本上升、国际市场动荡不定的多重压力，使温州中小企业步履维艰，甚至发生了企业经营困难、资金链紧绷、企业主出走的情况，到9月中下旬至少就有9个企业老板“跑路”的消息见诸报端。

　　澎湃新闻从多名温州房产业内人士处了解到，由于温州当地民间借贷一直相当发达，企业、个人之间的拆借非常多，联保、互保的情况也相当普遍，一旦其中的一个链条出现断裂，危机便呈多米诺骨牌效应扩散开来。“温州人有个特点，就是不会让手头上的资金闲置的，在当时，不是用于投资房产，就是用于民间借贷。”一名地产商说。

　　大面积的踩踏影响了包括房地产在内的众多行业的整个圈层，一时间，企业、个人抛售房产现象大面积出现。

　　两名业内人士向记者表示，大量贷款的业主开始断供，把房产抵押给银行获取资金的企业主也开始放弃房产这一负资产，淤积在各大银行的房源一度超过万套。

　　漫长的洗牌

　　从2011年开始，温州楼市进入了一场持续时间长达四年的大洗牌。

　　温州市民李非（化名）经历了当地楼市调整的整个过程。

　　李非2009年开始加入炒房大军，当时在温州郊县苍南、平阳一口气买了6套房子，单价在7000-8000元/平方米。

　　2010年，他又在市区买了一套140多平方米住房，单价3万元/平方米。“当时房价疯涨，我是想着投资的。”

　　2011年以后，房价开始出现暴跌，他在郊县的房子目前高的单价只有5000-6000元/平方米，低的只有3000-4000元/平方米，市区的房子价格则跌至2.2万元/平方米。

　　李非的一个朋友则完全通过炒房发家。

　　这名陈姓温州市民原本只有2套房子，在楼市火爆时期，他将这2套房子拿到银行去抵押贷款，然后去各楼盘付首付甚至只是定金。这使他的房产一下子增加到了十数套。

　　有一套房子，上午刚付20万元定金摇到号，下午就有人出价38万元买房号。一度，陈先生依靠炒房，资产大幅增值。

　　但到了2011年，房价暴跌后，他不得不将其中大部分亏本售出。

　　据21世纪不动产温州区域中心加盟店店长金益城介绍，他们店所在的区域是市区核心区，楼市大跌前，板块内的二手房均价在4万元/平方米，目前的均价在2.5万-2.6万元/平方米。而今年以来，房东和客户的心态都比较平稳，投资性的需求已经没有了。

　　国家统计局的数据显示，到2015年5月，温州房价经历连续37个月的环比（比上月）下跌。

　　一些楼盘出现了烂尾。

　　当地某小型开发商在鹿城区开发的鹿城一品项目，2010年年初时拿的地，楼板价2.8万元/平方米，规划设计时，都是300多平方米的大户型，2010年底开盘时，售价2万元/平方米的楼盘一套都没有销售出去。

　　澎湃新闻调查发现，项目至今处于烂尾状态，正由政府协调寻求项目转让。

　　另一方面，温州楼市的整体格局也发生了变化。

　　澎湃新闻记者了解到，在2011年之前，温州房地产开发主要以本土房企为主，随着楼市的暴跌，不良资产上升的银行不再授信，很多本土中小房企受到冲击，经营遭遇困难。

　　在此情况下，一些资金实力、开发实力较强的全国性房企趁势加入了进来。

　　在鹿城区七都岛，一家原本名为中信温州中心的楼盘已悄然该名为阳光100温州中心。阳光100常务副总裁范小冲在接受澎湃新闻采访时称，经过这几年的筑底，现在可以看出当地楼市在慢慢复苏，同时，土地的价格也是较低的。而当地的一些中小房企，目前缺少资本市场的融资支持，开发能力也较为传统，因此也给了大型品牌房企参与的机会。

　　在此之前，万科地产、万通地产等全国性地产商也已经进入温州。

　　今非昔比，楼市暴利已经不复存在。

　　“经历了四年的盘整、洗牌，目前温州房地产开发和买房，形成了一个平衡点，楼盘地价和建安、税费、营销等其他成本加起来，再加上开发商10%左右的利润，差不多就等于目前的售价。”陈德赚说。

　　走出最低谷

　　2015年3月30日，住建部等部门联合发布三大房地产新政，全面支持房地产发展。

　　2015年4月2日，温州市出台《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，从文件发布之日起到今年12月31日，对首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定的补助。

　　此外，从去年至今，央行连续五次降息，购房借贷成本降至最低。

　　立竿见影！2015年5月，国家统计局发布的70城房价数据显示，温州房价首次止跌。

　　一些业内人士认为，温州楼市已经走出了最低谷。

　　“温州经过几年的调整，到去年年中已经到了底点，今年开始成交量大幅回升，价格趋稳，回归理性，加上前几年土地供应不多，一些购房需求被延后。”新希望地产温州项目总经理姜孟军告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn）。

　　姜孟军称，新希望地产是2012年先期考察，2013年9月正式进入温州的。

　　新希望的第一个项目是和万通合作的温州立体城。据介绍，项目去年底开盘，住宅均价1.4万元/平方米，一个多月时间卖了16亿。

　　立体城的成功提振了信心，2014年7月，新希望以53亿元巨资摘得位于温州市政府边上的核心区地块，成为温州的总价地王，综合楼面地价1.3万元/平方米。

　　另一家品牌房企则依然保持谨慎。

　　这家国内规模最大的地产商温州分公司营销负责人表示，目前房企的拿地热情还不错，但要看地段。今年以来，温州供地量较大，预计明年入市楼盘会井喷，价格方面和今年不会有大幅度的提升。

　　二手房的价格则开始相对回升。平安易居董事长姜毅表示，从他们公司的情况看，今年3月以来，温州市区二手房市场出现了回暖，市区月均成交套数在1500-2000套，相对市场最差时期已经翻了一倍多，而价格也较年初有10%的回升。