三四线城市房地产市场:库存压力下仍存生机
最近，来自高层频繁喊话“去库存”，令外界对房地产市场走向的关注再掀一股波澜。
11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；11日，国务院常务会议上，李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”；12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，“化解房地产库存”再次成为被强调的问题。
6.86亿平方米全国商品房待售面积，国家统计局公布的这一创记录数据无疑将各地去库存压力摆在了台面上，自去年开始的多轮救市，虽然成就了一线城市房地产市场的持续高温，却依然无法挽救三四线城市楼市的疲软。
在三四线城市持续库存高企、房价下跌的背景下，业内大佬无奈地抛出“三四线城市不能再建房了”的论调，这也引发了市场对于三四线去库存的担忧。最新的数据显示，楼市的分化态势还在持续，多数三四线城市房价继续下跌，去库存的形势仍旧严峻。
对于三四线城市能不能再建房，是“壮士断腕”选择退出，还是继续坚守等待黎明，或许每家房地产企业都会有自己的考量，如何走出边“去”边“建”的恶性循环或许才是真正需要思考的问题。对于政府来说，真正化解去库存压力的途径在哪里，棚户区建设又能否为去库存带来哪些利好？
三四线去库存“压力大”
尽管高层频频喊话“去库存”，各级城市之间房市的分化态势依旧不减，在一线城市房价全线上涨的情况下，多数三四线城市仍然还处于下跌的通道，去库存的压力依然存在。
根据国家统计局近日公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市新建商品住宅同比仍全部下降。从环比数据看，一线城市房价持续上涨，绝大多数二线城市房价环比小幅上涨或持平，只有少数三线城市房价环比由降转升。
上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称，在各种楼市政策的鼓励推动下，一二线城市房地产市场回暖态势显现，“一线城市已经连续9个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。”
然而，三四线城市库存高企不下的严峻形势却并没有得到根本扭转，来自中国指数研究院的最新报告中指出，当前市场的去化压力更主要集中于三四线城市。多数三四线城市处于快速扩张阶段，前期住宅用地成交规模突出，存在过度开发、有效需求不足等问题。
对于后期市场行情，中国指数研究院的分析认为，三四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一二线城市，部分三四线城市常住人口明显低于户籍人口，人口流出现象严重，潜在购房需求有逐渐放缓的趋势，造成房地产市场供应过剩、库存高企，未来市场仍将延续去库存的主基调。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“中国房地产去库存分化严重主要是由于前期一二线城市在政策刺激下，房地产市场有所还暖，需求量相对较充足，而三四线城市房地产市场，由于前期开发过度，但有效需求不足，供需矛盾持续扩大，库存量不断积累。面对不断上涨的库存压力，三四线城市现在应该放慢建设脚步，集中精力去库存，必要的话还需降低房价。”
但也有分析人士指出，对于三四线去库存的“未来”不必过于悲观，严跃进对《中国产经新闻》记者表示，“三四线城市的高库存主要是过去几年形成的，这几年在土地管控下，实际上并未出现大幅度上升，去库存压力也没有想象中的大，后期三四线城市房价不排除会有企稳和弱反弹的可能。”
坚守还是退出
毋庸置疑，对于三四线城市的房地产开发商而言，在当前库存高企情况下，是否继续坚守在三四线城市成为一个问题。
从当前投资情况来看，三四线城市的投资增速持续回落，也在一定程度上反映出了一些地产商对于“不能继续建房”的态度。中国指数研究院的数据显示，2014年及2015年以来，各线城市房地产开发投资增速均呈逐月回落态势，其中，三四线城市房地产开发投资增速持续低于全国水平。今年1至8月，三四线城市房地产开发投资同比增速仅为0.9%。
实际上，面对持续低迷的房地产市场，一些开发商也不得不“望而却步”，延缓开发的步伐或者叫停在建工程，甚至不惜为此缴纳土地闲置费。
进入2015年后，包括保利、碧桂园、富力等在内的大型房企，均表示要全面回归一二线城市发展。保利地产表示，“今年将全面回归一二线发展，仅辅以少量三四线项目。”
然而，仍然有一些坚守在三四线城市的房地产开发商宁可负债开发，也要坚守在这片市场。湖南长沙一位房地产开发商坦言，“三四线城市的房企资金链中，一般20%是自有资金，40%至50%是银行贷款，30%是民间借贷，必须不停地建设新项目，才能保证资金链不会断裂。”
业内人士指出，一旦开发商资金链断裂，很容易引发楼盘烂尾、经济纠纷等一系列问题，地方政府也不得不采取救助政策，以帮助房地产项目顺利复工并交房，边“去”边“建”的现象依然存在。
殷旭飞认为，三四线去库存压力大一是因为需求不足，另一个则是因为供给结构与需求结构不对等。“对于供给结构不合理，三四线房企应该放缓建房步伐，调整房地产建设结构，增加改善型住房建设。”殷旭飞说。
严跃进对《中国产经新闻》记者表示，“三四线楼市库存压力大实际上是因为之前地方的土地政策比较激进，所以造成存量比较大。而压力大的同时又在建房是因为政府必须通过出让土地获得财政支持，尽管房子卖不掉，但盈利需求又在推动地方政府去卖地。”
而仅依靠政策层面的支持去推动去库存恐怕也难以实现目标，殷旭飞表示，现阶段去库存的政策方针很难起到推动作用，一方面是由于经过多次降准降息之后，政策对房地产市场的刺激效用在下降；另一方面则是由于中国当前房地产市场分化严重，刺激性政策可能导致一二线城市的房价更加畸形，而三四线城市的库存依然高企，将进一步分化房地产市场。
殷旭飞坦言，坚守在三四线的房地产商无疑面临着转型的挑战。
机会在哪里
在业内看来，尽管此时的三四线房地产市场低迷不振，但化解去库存压力的机会仍在。
湖南省经济地理研究所副所长王义高对媒体表示，三四线城市房地产市场远未达到饱和程度，只是短时间内房子建的比较多，需求不旺。随着城镇化加速推进、改善性需求增加、棚户区改造和国土资源综合开发，三四线城市还有很大的市场空间。
在严跃进看来，去库存本身就对于释放需求将带来积极的影响。“去库存是刺激需求，降低入市门槛，这将有利于改善鼓励型需求释放。”
严跃进指出，三四线去库存的关键是要遏制供应，房地产商要减少拿地，多聚焦在转型，要发展好地产项目周边的配套设施。“在一些开发项目的选择上，对于旧城改造项目可以去做，因为聚焦在市中心方面的项目会比较好，郊区的项目则需要谨慎选择”。严跃进说。
“去库存要遵循顺其自然，城市人口多的地区适当增加供应，少的地区不能强求发展。在财政方面，政府要给予补贴担保鼓励买房，对于一些首付都无法交付的，可以发展先租新房，再转变为产权的模式。”严跃进补充道。
也有业内人士指出，要有效消化三四线城市的库存，就必须要增强城市对周围人口的吸引力。加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化，同时，产业的发展和公共资源的布局也尤为关键。
在“去库存”成为所有稳定住房消费政策核心所在的背景下，2016年城市棚户区改造的任务目标也成为重中之重。在许多业内人士看来，城市棚户区改造及其货币化补偿安置，将成为2016年楼市去库存的最主要手段。
“棚户区改造将对去库存发挥重要作用，棚户区改造后能够释放一部分潜在的改善需求，一部分人口迁入新区也将提振购房需求，后期政府应该在实物补贴或者货币补贴方面有动作，现阶段是以货币补贴为主。”严跃进说。
11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；11日，国务院常务会议上，李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”；12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，“化解房地产库存”再次成为被强调的问题。
6.86亿平方米全国商品房待售面积，国家统计局公布的这一创记录数据无疑将各地去库存压力摆在了台面上，自去年开始的多轮救市，虽然成就了一线城市房地产市场的持续高温，却依然无法挽救三四线城市楼市的疲软。
在三四线城市持续库存高企、房价下跌的背景下，业内大佬无奈地抛出“三四线城市不能再建房了”的论调，这也引发了市场对于三四线去库存的担忧。最新的数据显示，楼市的分化态势还在持续，多数三四线城市房价继续下跌，去库存的形势仍旧严峻。
对于三四线城市能不能再建房，是“壮士断腕”选择退出，还是继续坚守等待黎明，或许每家房地产企业都会有自己的考量，如何走出边“去”边“建”的恶性循环或许才是真正需要思考的问题。对于政府来说，真正化解去库存压力的途径在哪里，棚户区建设又能否为去库存带来哪些利好？
三四线去库存“压力大”
尽管高层频频喊话“去库存”，各级城市之间房市的分化态势依旧不减，在一线城市房价全线上涨的情况下，多数三四线城市仍然还处于下跌的通道，去库存的压力依然存在。
根据国家统计局近日公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市新建商品住宅同比仍全部下降。从环比数据看，一线城市房价持续上涨，绝大多数二线城市房价环比小幅上涨或持平，只有少数三线城市房价环比由降转升。
上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称，在各种楼市政策的鼓励推动下，一二线城市房地产市场回暖态势显现，“一线城市已经连续9个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。”
然而，三四线城市库存高企不下的严峻形势却并没有得到根本扭转，来自中国指数研究院的最新报告中指出，当前市场的去化压力更主要集中于三四线城市。多数三四线城市处于快速扩张阶段，前期住宅用地成交规模突出，存在过度开发、有效需求不足等问题。
对于后期市场行情，中国指数研究院的分析认为，三四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一二线城市，部分三四线城市常住人口明显低于户籍人口，人口流出现象严重，潜在购房需求有逐渐放缓的趋势，造成房地产市场供应过剩、库存高企，未来市场仍将延续去库存的主基调。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“中国房地产去库存分化严重主要是由于前期一二线城市在政策刺激下，房地产市场有所还暖，需求量相对较充足，而三四线城市房地产市场，由于前期开发过度，但有效需求不足，供需矛盾持续扩大，库存量不断积累。面对不断上涨的库存压力，三四线城市现在应该放慢建设脚步，集中精力去库存，必要的话还需降低房价。”
但也有分析人士指出，对于三四线去库存的“未来”不必过于悲观，严跃进对《中国产经新闻》记者表示，“三四线城市的高库存主要是过去几年形成的，这几年在土地管控下，实际上并未出现大幅度上升，去库存压力也没有想象中的大，后期三四线城市房价不排除会有企稳和弱反弹的可能。”
坚守还是退出
毋庸置疑，对于三四线城市的房地产开发商而言，在当前库存高企情况下，是否继续坚守在三四线城市成为一个问题。
从当前投资情况来看，三四线城市的投资增速持续回落，也在一定程度上反映出了一些地产商对于“不能继续建房”的态度。中国指数研究院的数据显示，2014年及2015年以来，各线城市房地产开发投资增速均呈逐月回落态势，其中，三四线城市房地产开发投资增速持续低于全国水平。今年1至8月，三四线城市房地产开发投资同比增速仅为0.9%。
实际上，面对持续低迷的房地产市场，一些开发商也不得不“望而却步”，延缓开发的步伐或者叫停在建工程，甚至不惜为此缴纳土地闲置费。
进入2015年后，包括保利、碧桂园、富力等在内的大型房企，均表示要全面回归一二线城市发展。保利地产表示，“今年将全面回归一二线发展，仅辅以少量三四线项目。”
然而，仍然有一些坚守在三四线城市的房地产开发商宁可负债开发，也要坚守在这片市场。湖南长沙一位房地产开发商坦言，“三四线城市的房企资金链中，一般20%是自有资金，40%至50%是银行贷款，30%是民间借贷，必须不停地建设新项目，才能保证资金链不会断裂。”
业内人士指出，一旦开发商资金链断裂，很容易引发楼盘烂尾、经济纠纷等一系列问题，地方政府也不得不采取救助政策，以帮助房地产项目顺利复工并交房，边“去”边“建”的现象依然存在。
殷旭飞认为，三四线去库存压力大一是因为需求不足，另一个则是因为供给结构与需求结构不对等。“对于供给结构不合理，三四线房企应该放缓建房步伐，调整房地产建设结构，增加改善型住房建设。”殷旭飞说。
严跃进对《中国产经新闻》记者表示，“三四线楼市库存压力大实际上是因为之前地方的土地政策比较激进，所以造成存量比较大。而压力大的同时又在建房是因为政府必须通过出让土地获得财政支持，尽管房子卖不掉，但盈利需求又在推动地方政府去卖地。”
而仅依靠政策层面的支持去推动去库存恐怕也难以实现目标，殷旭飞表示，现阶段去库存的政策方针很难起到推动作用，一方面是由于经过多次降准降息之后，政策对房地产市场的刺激效用在下降；另一方面则是由于中国当前房地产市场分化严重，刺激性政策可能导致一二线城市的房价更加畸形，而三四线城市的库存依然高企，将进一步分化房地产市场。
殷旭飞坦言，坚守在三四线的房地产商无疑面临着转型的挑战。
机会在哪里
在业内看来，尽管此时的三四线房地产市场低迷不振，但化解去库存压力的机会仍在。
湖南省经济地理研究所副所长王义高对媒体表示，三四线城市房地产市场远未达到饱和程度，只是短时间内房子建的比较多，需求不旺。随着城镇化加速推进、改善性需求增加、棚户区改造和国土资源综合开发，三四线城市还有很大的市场空间。
在严跃进看来，去库存本身就对于释放需求将带来积极的影响。“去库存是刺激需求，降低入市门槛，这将有利于改善鼓励型需求释放。”
严跃进指出，三四线去库存的关键是要遏制供应，房地产商要减少拿地，多聚焦在转型，要发展好地产项目周边的配套设施。“在一些开发项目的选择上，对于旧城改造项目可以去做，因为聚焦在市中心方面的项目会比较好，郊区的项目则需要谨慎选择”。严跃进说。
“去库存要遵循顺其自然，城市人口多的地区适当增加供应，少的地区不能强求发展。在财政方面，政府要给予补贴担保鼓励买房，对于一些首付都无法交付的，可以发展先租新房，再转变为产权的模式。”严跃进补充道。
也有业内人士指出，要有效消化三四线城市的库存，就必须要增强城市对周围人口的吸引力。加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化，同时，产业的发展和公共资源的布局也尤为关键。
在“去库存”成为所有稳定住房消费政策核心所在的背景下，2016年城市棚户区改造的任务目标也成为重中之重。在许多业内人士看来，城市棚户区改造及其货币化补偿安置，将成为2016年楼市去库存的最主要手段。
“棚户区改造将对去库存发挥重要作用，棚户区改造后能够释放一部分潜在的改善需求，一部分人口迁入新区也将提振购房需求，后期政府应该在实物补贴或者货币补贴方面有动作，现阶段是以货币补贴为主。”严跃进说。
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编辑：沈旦莹
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