济南楼市库存22.24万套理论消化周期仍需近两年-市场

济南楼市库存22.24万套理论消化周期仍需近两年

时间：2015年12月23日信息来源：山东商报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

公报原文

　　鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

　　据新华社电2016年是推进结构性改革的攻坚之年，发力点何在？21日闭幕的中央经济工作会议聚焦供给侧结构性改革，明确诸多新论断、新政策、新举措，传递出一系列含金量十足的政策走向。

　　“打通供需通道，消化库存”，“取消过时的限制性措施”……就化解房地产库存，会议作出一系列部署，最重要信号就是治标治本兼顾，供给侧与需求侧管理同时发力，在稳定房地产市场过程中，促进房地产业转型，形成长期消费预期。

　　——加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　——落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　——明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

　　当前楼市高库存，一大症状就是结构性供需错位。供给侧管理就是要使房地产生产商提供更适销、对路、宜居的住房消费品：

　　——发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　——鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

　　会议还提出，要取消过时的限制性措施。有专家分析说，这意味着过去采取的一些限购等临时性举措有望逐步取消，但这要看后续进一步动作。

　　济南住宅库存少了一成

　　楼市库存理论消化周期仍需近两年

　　济南楼市降库存的“战役”早在年初便已打响，各大楼盘今年优先消化库存房源，不惜低价促销。截至昨日，济南住宅可售套数为4.86万套，与1月相比下降了近1成。

　　今年以来省城住宅市场异常火热，截至昨日19时，今年济南网签住宅8.86万套，超过去年全年近4成。据建设部门发布的数据，截至目前，省城新建住宅可售套数为4.86万套，相比1月的5.36万套，减少了5000套，少了近1成。但住宅库存下降并不能掩盖省城楼市整体库存高企的局面，作为省城楼市中的绝对主力，住宅销量可以占到全部商品房网销量的70%，但住宅库存却仅占到整个商品房库存量的22%。因此，住宅库存量下降并没能直接带动商品房库存的下降，反而，相比年初，目前的商品房库存量还增加了不少。

　　据统计，目前济南商品房可售套数为22.24万套，比1月时增加了约2.5万套，根据今年平均每日网签商品房363套计算，若库存不再增加的前提下，也需要20个月才能消化完全部库存，省城楼房库存量仍然比较大。

　　房价明年上涨可能不大

　　国家鼓励降房价有利于市场向好

　　昨日召开的中央经济工作会议中，提出要鼓励开发商适当降低房价，在今年，省城楼市便已经显现出这样的趋势，面对大量的库存房源，省城房企降价促销取得了一定的效果，但年末却又有不少开发商在完成任务的同时开始提价销售。

　　针对这样的状况，山东省政府参事、山东财经大学房地产研究所所长郭松海认为，虽然目前有不少房企开始提价销售，但明年省城房价上涨的可能性并不大。“目前省城楼市还是延续了供大于求的状况，据我的团队监测，待售商品房需要五六个月的消化时间，量还是比较大的，同时这只是获批预售的房屋，还有大批量的房屋并未拿到预售许可证，一旦获得审批，济南市场上的房源数量将会更多。”郭教授认为，虽然省城楼市目前的投资性需求在10%到20%之间，但增加的可能性并不大，大部分的购买力依然是刚需购房者，供大于求的局面下，房价提高无疑会造成购买人群的观望。

　　同时他也认为，中央经济工作会议中提出鼓励开发商适当降低房价的做法正顺应了目前的市场形势，“现在有部分房企开始提价销售，这是比较危险的，目前大部分的刚需购房者都是年轻人，他们的资金不足，房企提价会让他们更加犹豫，市场向好的局面也有可能会被打破，所以国家发声无论是对开发商降库存还是购房者坚定购买信心都是好的做法。”

　　“房地产”一词重现中央经济工作会议

　　以往的中央经济工作会议，关于房地产的表述一直备受市场各界关注。

　　2008年中央经济工作会议提出房地产业是“支柱产业”，直接推动了2009年的房地产市场暴涨，而此后几年中央经济工作会议又连年提及“地产调控”。

　　2013年、2014年两年的中央经济工作会议，都通篇没有提及“房地产”一词，表明地产已恢复“常态”，严控房价已无必要。

　　而今年中央经济工作会议反复提及房地产，政策基调已重新转向正面。

　　房地产库存高企已成为中国经济的重大风险点，会议公报要求化解房地产库存，稳定房地产市场，并明确“取消过时的限制性措施”，这意味着未来购房行为将得到更多鼓励，住房贷款的优惠措施将再度加码。

( 编辑：沈旦莹 )

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