楼市来到一个重要的，承前启后的关口。在这个关口，有一些重要的问题，我们在这里给出我们明确的看法。
 
　　第一、假设春节前政策平稳，未来企业的定价策略和市场销售表现
 
　　市场的表现取决于需求和供给演变的情势。需求的演变取决于房价变动的预期和居民杠杆的成本，有效供给的变化则取决于过去几年累积的可开发项目规模、企业的定价策略以及推盘积极性。
 
　　房价变动既是市场变化的原因，又是销售变动的结果。至少到2015年9月，数据显示百城房价指数环比涨幅没有扩大，全国范围内不存在房价大幅上涨的预期。与此同时，居民购房的资金成本缓慢下降。因此我们认为，在没有新的政策外力的情况下，需求会稳定释放。
 
　　当前的市场，绝不至于缺乏客观的可开发面积。我们测算，中国房地产市场存货规模约132.8亿平米，包括70.9亿平米已拿地，未开工项目资源；55.3亿平米已开工，未竣工项目资源和6.6亿平米已竣工，未销售项目资源。（详见专题报告《行业库存问题探讨》）。同时需要指出的是，很多地产市场研究中所谓的“存货去化周期”概念有误，可销售资源和销售面积的比例并不等于存货去化周期。所以，在绝大多数城市，只有企业是否愿意推盘的问题，市场的供给是充足的。
 
　　2015年1月到现在，虽然热销持续，但十大城市的可销售资源始终位于历史高点附近（有数据以来最高点2015年1月，到上周末只比最高点下降了1.8%）。这也从侧面说明了，只要企业愿意推货，无论何种程度的热销，都不会像以前一样造成市场销售资源阶段性不足。企业是不是愿意推货呢？其实应该这样问：企业到底是会适当提升价格（哪怕牺牲销售速度），还是更加追求销售速度（哪怕适当牺牲毛利）呢？现在看来，不同的企业答案未必相同。
 
　　万科、保利等销售完成情况不错，前三个季度销售面积同比上升20%以上。而且，这些公司资金成本不断下降，存货囤积带来的资金压力日渐下降。另外，这些企业在过去几年销售存在毛利率收紧的压力，当前拿地的价格比两年前也有上升。我们认为，至少在2015年，这些企业会偏向于稳固毛利，甚至会因此略微牺牲一些销售速度。
 
　　还有一些公司销售完成状况不佳，前三季度销售额增速也有限，尽管毛利率存在一定的压力，但仍然会积极推货。更有一些公司尽管资金成本也在下降，销售增速不慢，但正处于销售规模质变的关键节点。目前房地产企业拿地，融资都存在着规模门槛，金融机构、地方政府都更青睐大企业（但却不是越大越好，而是进入前列即可）。为了成为大企业，我们相信这些公司宁可继续牺牲毛利，也不会放慢销售速度。
 
　　所以我们认为，市场拥有充足的可销售资源，只不过销售结构可能会出现一定程度的变化。在可销售资源比较充足的情况下，房价是不太会出现恶性大幅上涨的。但由于政策累积作用，销售去化上佳，房价下跌的可能性更低。我们判断，2015年四季度销售面积同比增速比前三季度略有下降，但销售仍将实现同比增长；百城房价可能继续环比上涨，但房价上涨幅度并不会明显扩大。
 
　　第二、还会有什么政策？什么时候可能是政策密集期？
 
　　判断影响房地产行业的政策，既要从房地产行业之外出发，又要从房地产行业运行自身出发。
 
　　经济运行的态势决定了影响地产行业政策出台的可能性和必要性。例如，如果存在较大的人民币贬值风险，降息可能就比较谨慎。目前来看，人民币汇率稳定，出台一些宽松政策的可能性是存在的。那么，有没有必要继续出台政策刺激房屋销售呢？经济增速存在放缓的风险，但经济结构转型又是必然选择。刺激仍有可能，但刺激的目标也不是重演2009年。
　 
　　我们还能期待什么样的政策？传统来看，刺激性政策主要可以分为：长期的制度变革，解除行政管制，降低交易成本，降低购房人资金成本和增加杠杆利用，控制土地供给和调整规划形态。
 
　　长期的制度变革，短期内可以期待的是人口政策的调整。近期，统计局在全国百分之一人口抽样调查启动仪式上，要求摸清人口变化，完善人口政策。不过，人口政策的变化并不会改变成年人口占比下降的趋势，也不会大幅改变低生育率状况。解除行政管制空间并不大，目前仍在限购的城市寥寥无几，且这些城市市场并无问题。新房交易的其他行政管制并不多。
 
　　交易成本存在下调空间，但目前财政收入增长本身存在压力，指望继续大幅下调地产交易负担并不现实。控制土地供给（或者通过改变容积率、土地用途方式调整供给结构）远水难救近渴，很多城市已经出让尚未销售的土地规模庞大，且地方政府也缺乏动力。我们认为，未来政策将集中在降低购房人资金成本，给居民部门加杠杆的层面。