下半年的北京土地市场热闹异常,高价地接二连三地横空出世。高价地的成交不仅意味着未来楼市的高端化趋势,也正改写着北京楼市的格局,更考验着房企的资金实力和产品打造能力。

仔细观察不难发现,在这轮土地成交热潮中,国企成为了首当其冲的挑大梁者。在业内看来,充足的现金流和品牌优势,使得国企拥有充足的信心去应对未来市场格局的变革。

土地市场迎暖冬

一年十三“地王”,北京土地市场陷入空前绝后的火热中。

根据克而瑞研究中心数据显示,今年年初至今,北京市场共成交了96块地,其中13块可称为“地王”,占比达到13.54%。这13个“地王”当中,除了华润、首开和新联投资联合体于丰台区以86.25亿元拿下的全市总价地王外,其余12块地全部成交于9月以后。

10月下半月,北京土地市场进入全面亢奋状态,不仅接连成交了两块总价超80亿元的天价地,葛洲坝所拿下的樊家村地块更是将楼面价推到7.5万元/平方米的高位。

在业内看来,目前正值房企回归一二线城市的风口。在几年前一二线城市限购之后,众房企集体涌向三四线城市,非理性的开发建设以致三四线城市库存风险畸高。2014年部分城市的限购逐步解除后,房企逐步开始回归一二线城市,一线城市,包括北京自然是拿地重点城市。

从更深层次来讲,北京城市规划中对土地供应规模有着严格控制。面对下半年北京土地市场的集中供应,房企趋之若鹜。

同时,房企资金宽松也催热了土地市场成交。房地产支柱地位再度被拿上台面、公司债全面开闸,房企是最大的受益者。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示:“一线城市仍然是各大金融机构投资和资产配置的重点区域,对于‘不差钱’且融资成本低的他们来说,地王的‘天价’是全局战略部署中还算合理的成本,这也解释了为何地价相应走高。”

高价地助推高端化

周周地王、一日多地王的戏码一幕一幕在北京上演。市场更为关注的是昂贵的“面粉”和未来的“面包”之间的关系。

今年年初以来,北京前期地王项目相继入市,年内入市的10万+的项目已达十多个,6万元/平方米以上的中高端产品更不在少数,北京楼市的高端化趋势已经十分明显。

中国指数研究院分析认为,高价地诞生后,开发的住宅项目主要分为两类,一类为按国家要求配建的保障房,一类为商品房。保障房的配建比例根据国家规定及竞拍土地过程中已经确定,为保证收益,开发商将聚焦于高端住宅产品的设计开发。

从长远来看,地王的诞生将带动区域住宅市场品质提升,拉动整体板块价值,区域内项目也会成为受益者。

另一方面,业内人士也质疑,高地价挤压企业获利空间,不断入市的高端产品竞争压力也会增大。当前,品牌企业重返一线城市,导致市场竞争更加激烈,推升土地成本,随着一线城市进入门槛逐渐提高,开发企业面临的风险也随之加大。

从资金及开发层面来看,当前房地产行业融资成本较高,开发商普遍追求高周转,而地王对应的高端项目开发周期比普通住宅项目长,高土地成本、资金投入、较长的资金周转周期,以及专业化的高端产品设计开发要求,给开发商带来一系列考验及风险。

联合拿地成趋势

面对资金和后期产品研发方面的压力,联合拿地成为众多房企的选择。今年以来,联合拿地的规模之大、数量之多,也成为北京土地市场上最鲜明的特征。

11月24日,房山长阳和房山阎村镇两地块最终由天恒+中粮联合体竞得。

11月9日,石景山苹果园商办地块成交,由华远+上同致远联合体竞得。

11月9日,昌平区小汤山地块成交,由华润+北京未来科技城置业有限公司联合体竞得。

……

11月2日,丰台区槐房村、新宫村旧村改造项目出让,参与角逐的5家竞标主体均为联合体:天恒+中粮+首创、华润+华侨城+招商、中铁建+中铁置业、龙湖+首开+保利、绿城+九龙仓+平安。最终招商联合体以83.4亿元竞得该宗地,成为北京总价第三的地块。

上述几宗地只是近期房企联手拿地的一个缩影,实际上在近期拍卖的多宗地块中,“单枪匹马”拿地的房企已经越来越少,而且“抱团”拿地的主体也已经不再限于中小房企,越来越多的大型房企也参与其中。

据机构数据显示,截至11月24日,北京成交46宗商品房住宅用地,其中25宗为联合体拿地,占比高达54.35%,相比过去两年有非常明显的上涨。

但联合体拿地也并非万全之策。最近连续曝出的退出风波也令市场看到联合拿地背后的隐患。如何维持各方面的平衡成为房企需要权衡的重要问题。

4 国企成拿地主力军

就在11月24日,冬雪也难以为北京土地市场降温。当日,北京土地市场继续上演房企抢地大战,经过多轮竞价,最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得,总价68.63亿元。就在前一天,北京老牌国企华远联合体也成功拿地。同一日,华润联手未来科技城共斥资50亿元,摘得北京小汤山两宗土地。

纵观最近的北京土地市场,国企成为其中的活跃分子。这似乎也成为2015年北京土地市场的又一特点。

根据机构统计,在2015年北京已经成交的44宗住宅用地中,有34宗地块,全部或者大部分参与者均是国企、央企。

　　这其中,北京老牌国企金隅便表现突出。近两年,金隅相继在房山长阳、丰台区长辛店等区域相继拿地。同时,金隅更是广泛布局全国多个潜力城市,在青岛、合肥、重庆等多个城市相继落子。

　　在业内人士看来,面对动辄几十亿的地价款,国企在此时显现出资金方面的绝对优势。

　　在北京一负责营销的房企职业经理人看来,“融资的便利性以及充足的现金资源给予了国企、央企背景的房地产商在土地购置上充足的操作空间。同时国企强大的品牌效应也为其后期项目运作提供了坚实基础。”上述职业经理人表示。