1-9月全国房地产开发投资及销售数据显示，新开工增速略有回升，开发商投资意愿未见改善。房地产行业现在是投资的时候吗？民生证券房地产研究温阳就此带来投资分析。
 
　　统计局公布1-9月全国房地产开发投资及销售数据，其中1-9月全国房地产开发投资额7.05万亿，同比增长2.6%，新开工面积11.5亿平米，同比下降12.6%。商品房销售面积8.3亿平米，同比增长7.5%，土地购置面积1.59亿平米，同比下降33%。可以看出新开工增速略有回升，开发商投资意愿未见改善。房地产行业现在是投资的时候吗？从公布的数据可以看出，房地产商拿地的意愿不强，还是把精力放在去库存上。有分析认为，在稳经济的背景下，稳定房地产投资会再度成为地方主抓的重点。这样的预期能带给房地产企业多少业绩提升空间？
 
　　温阳：地方稳定房地产投资对整个房地产企业的业绩销售提升会很明显，但是具体到利润上面可能空间会比较有限。首先，为什么要稳定房地产投资，可以从两个角度来看，第一从中央政府的角度来看当然是为了稳定经济，因为房产投资占整个固定资产投资的大概20%左右。第二，从地方政府的角度看，主要是为了土地市场，因为土地出让金是整个地方债务的一个很重要的还款来源。
 
　　其次，他们如何稳定房地产投资，从逻辑或是从政策上观察，它只能从消费终端入手，即鼓励正常的购房销售。从2014年到现在，很多城市取消了限购这样行政性的管制，另外税收政府也有调整。按一般的逻辑来看，房子卖的好，房地产开发商就会积极拿地，但是现在的情况跟以往几次都不同，现在的库存水平确实从历史上水平来讲比较高，所以整个的拿地，新开工都很谨慎。因此我们觉得房地产投资稳定还待观察。
 
　　回到房企的业绩上来讲，从数据可以看出来，整个销售好转很明显，但是从承包商来看，房价还是没有涨，在一线城市感到房价上涨了，但是一些小的城市来看，很多地方还在降价，所以整个行业的房产毛利率在2到3年还是比较难以改善。所以地方稳定房地产投资对销售来讲确实是有很明显的改善，从利润的角度来讲，空间还是比较有限。
 
　　目前二级市场上地产公司的整体估值是多少？与历史数据相比，结合现在的三季报，房地产企业业绩处于什么水平？
 
　　温阳：目前行业的整个估值的水平是大概20倍左右的PE，龙头公司大概是6到8倍。跟历史数据比，大部分处于一个比较低的位置。现在整个资本市场对于房地产的观点还是稍微有点悲观，三季报没有太多的变化，因为房地产行业跟一般的行业不一样，房地产行业有预售制度，这些数据基本上都是1—2年前的数据，所以相对比较滞后。
 
　　日前《胡润百富榜》发布，61岁的王健林及其家族以2200亿财富超过马云，第二次成为中国内地首富。但是也有报道说王健林的万达地产外欠4205亿，已抵押2780亿。我们都知道房地产企业负债都很大，目前房企负债率一般是多少？现金流好一些的公司占比有多大？
 
　　温阳：现在整个行业的负债率大概是70%到80%左右，但是跟其他行业还是不能比，因为它有预售制度，所以它必须高一点。另外，房地产行业本身就是资本密集型行业，负债是这个行业的特点。从现金流角度来讲，观察大的方向，前五十这样的房企现金流还不错。
 
　　发改委以及财政部发布通知降低房屋转让手续费，尤其明确中小城市住房转让手续费标准在下调的基础之上可以进一步适当降低，这当然有利于进一步缓解三四线城市高库存的压力，但是9月份一般是传统的商品房的销售旺季，整体的成交还没有达到预期，这是不是会影响到房企全年的业绩情况？从业绩看，重点布局一二线城市的房企，和布局在三四线的房企有业绩分化现象出现吗？
 
　　温阳：9月成交不达到预期，但是全国来范围来讲还是很好，龙头公司还有20%的销售增长。分化一直存在，从这轮的反弹来讲，我觉得有加剧的趋势。
 
　　今年地产业转型的公司还在增加，嘉宝集团引入拥有国内最大地产基金的光大控股，向智能家居、物联网领域拓展。华业资本转型布局医疗健康产业。万科快速推进物流地产布局。从投资收益上看，这样的转型带给企业回报了吗？
 
　　温阳：房地产企业转型近期的成本比较高，收益还有待观察，但是短期肯定是一个方向。房企转型是一个很好的选择，之所以看好房地产企业转型，是因为房地产跟其他企业相比还是有优势，第一钱多，第二，整个房地产行业里面的企业家相对来讲企业家精神会比较浓一点，因为房地产行业是一个负债率很高的行业，企业包括经理人、老板的冒险精神是比较强。大概有两个转型方向，第一就是医疗消费这样有长期景气度的方向，另外一个是房地产相关比较多的比如物流、金融、房产服务业等。
 
　　房地产行业当中，京津冀和国企改革主题一直是投资人关注的亮点。华夏幸福大力拓展京津冀项目；招商地产股东大会高票通过换股合并上市方案，B股拟在新交所退市。国企改革及京津冀主题的投资机会能够成为地产板块四季度的主题曲吗？
 
　　温阳：国企改革推进的力度在各个地方不一样，但是四季度还是值得期待。国企改革对于房地产行业来讲其意义在于，一是巨大的资产注入；二是激励机制的完善。另外，京津冀是国家战略，我们觉得主要值得关注的是交通等一些基础设施的推动带来的包括物业价值的提升，很多企业包括它的土地会很受益于整个基础设施的提升，这对于企业的估值也会有很大的提升。