据房价点评网青岛机构数据中心统计，截至10月25日，青岛市商品住宅共成交8035套，随着中欧国际城、绿城郁金香岸等知名项目开盘，预计10月份最后一周，网签数据还将持续上涨，10月份青岛新房成交量过万基本已成定局。据业内人士分析，10月下旬至11月中上旬，市场将迎来又一轮新增供应高峰。
   
　　新房成交量先抑后扬
 
　　受黄金周期间供应紧缩，许多购房者选择假期出游，需求减少的影响。10月首周（9月28日~10月4日）新房成交量下降两成，新房成交2380套，成交面积24.58万平方米，环比分别下降23.3%、下降21.5%。其中商品住宅共成交2150套，成交22.14万平方米，成交面积环比下降24.41%。
　　 
　　第二周（10月5日~10月11日）持续下滑，新房成交2182套，成交面积22.64万平方米，环比分别下降8.32%、下降7.88%。其中商品住宅共计成交2039套，成交面积20.39万平方米，环比分别下降5.16%、7.94%。
 
　　在连续下滑两周之后，第三周（10月12日~10月18日）成交量暴涨近五成，呈现量价齐涨之势。新房成交3253套，成交面积30.79万平方米，环比分别上涨49.02%、36.07%。其中商品住宅共计成交3024套，成交面积28.76万平方米，环比分别上涨48.31%、41.05%。商品住宅成交均价为8505元/平方米，环比上涨11.4%。
 
　　第四周（10月19日~10月25日）进入稳定状态，新房成交3274套，成交面积33.83万平方米，环比分别上涨1.3%、1.98%。其中商品住宅共计成交3046套，成交面积31.44万平方米，环比分别上涨0.66%、0.82%。
 
　　据房价点评网分析师邵凯介绍，10月份第四周我市新房成交量为33.83万平方米，达到近8周周度成交峰值，预计未来几周仍会保持平稳上升态势。好地段的房子不愁卖亚洲投资界超人李嘉诚，曾经发表过一个关于房地产的至理名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
 
　　从10月份上半月青岛各楼盘销售情况来看，也确实验证了这句至理名言。位于青岛黄金地段市南区的中城嘉汇，以146套的成交量再次位居销冠，该项目今年6月份首开，就曾引发全城关注，10月7日加推3号、8号楼，当天去化率达到65%。“这个楼盘首开的时候均价是一万五千多元，但没有大户型，二期的均价就涨到一万七千元了。”市民宋女士告诉记者，二期开盘当天，摇号选房，自己进入选房区的时候，东向149平方米的大户型已经没有了，置业顾问建议自己如果对朝向有偏好，就等下期6号楼，但能不能选到自己心仪的楼层朝向，就靠运气了。
 
　　同样位于崂山区黄金地段的金地悦峰，将于10月31日开盘，首开6、7、8、9、12、17共六个楼座，房源400多套，但据记者了解，目前认筹量已过千，开盘当天将上演抢房大战。
 
　　“双降”之后或迎暖冬
 
　　据房价点评网统计，11月份预计会有29个项目开盘，主要集中在市内六区，占据21席，其中黄岛区开盘数量最多，占据9席。有15个项目为新开盘，占据半壁江山。普通住宅仍是市场供应主流，占据89%，其余为别墅和酒店式公寓。据业内人士分析，央行年内第五次双降，房贷利率8.5折重现市场，购房者房贷压力明显减轻。受此影响，四季度青岛楼市或将迎来暖冬，但经历过多次“窗口期”的消耗，购房者需求已基本释放完毕，楼市要出现爆发性增长的可能性已然很小。
 
　　楼市或迎暖冬
 
　　央行近日宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。各地开发商抓住这一利好开盘加推，力保“银十”收尾，上海、深圳、广州等地在开发商集中开盘的同时，房价也继续攀升。有业内人士表示，目前买房利率负担是近十年来最低的，此次降息将继续利好楼市，楼市或将迎来“暖冬”。不过，也有分析认为，房价的上涨或将阻碍后续的成交放量，且已有购房者期待楼市调控再出“大招”而暂缓购房计划。
 
　　记者查阅资料发现，最近一轮频繁降息起始于2014年11月22日，至今已累计降息1.65个百分点。有业内人士对比发现，目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是历史最低水平。这意味着，目前买房，利率负担是近十年来最低的，在很多业内人士看来，这将是促使一些购房者选择出手的重要因素。
 
　　东方证券房地产首席分析师竺劲认为，除了降低购房者的房贷成本外，本次降息还将进一步降低地产开发商财务成本，促销售降成本双轮驱动，可提升开发商业绩。随着今年几轮降息，地产开发商发行的公司债利率都相对较低，万科首期五年公司债利率为3.5%，远低于贷款基准利率。竺劲预计，本轮降息降准后，开发商的公司债以及其他融资方式的利率都会进一步下行。
 
　　而对于楼市政策是否还存在调控空间，中信建投房地产首席分析师苏雪晶则认为，除去流动性支持，“从需求端改善投资端”依然是房地产政策的主要思路。他认为，当前管理层可出的牌包括：首付比例再下降或者将话语权交由金融机构、二手房交易税费再减免、调整契税差异化征收的方式；同时，考虑到当前商业银行的首套房贷款利率下限已经下降到七折，但是实际落实则几乎没有，政府通过设立专门资金池或者政策性银行支持居民贷款需求也是一条可行的路径。他认为，房企正迎来近年政策环境最好的一年，部分主流城市土地供应也已经箭在弦上，四季度房地产投资将企稳回升。
 
　　不过，正是由于对楼市政策空间仍抱有期待，也有购房者目前产生观望情绪。有开发商向记者透露，在此轮降息后，就有购房者认为或许还将进一步出台楼市刺激政策，而开发商年底又将面临业绩冲刺、加速去库存的压力，房价或许仍有下调空间，因此暂缓了购房计划，持币观望。对后市的预期分歧，或许会成为楼市成交放量的阻力。