“淡季不淡”已经成为今年楼市的 “常态”，从11月份楼市表现来看，无论一手房市场，还是二手房成交，都显示了当前楼市的“暖冬”行情。
   
　　一二手房成交均走高
 
　　11月份，气温骤降，楼市却在升温。不仅是成交量出现上涨，市场投放量也在不断增加。根据锐理统计数据显示，11月1日至22日，青岛市商品房成交套数为8949套，比去年同期增长了1170套；成交面积为948220.46平方米，比去年同期增加129642.1平方米。
 
　　而与去年同期相比，市场供应量也大幅增长。2015年11月1日至22日，青岛市新增商品房10902套，新增面积为1122307.04平方米；而去年同期新增套数仅为4775套，新增面积仅为491481.82平方米。
 
　　二手房市场也同样红火，根据青岛链家提供的数据显示，2015年前三个周，青岛二手房成交套数为2987套，而去年11月份前三个周的成交量仅为1694套。
 
　　新房开盘去化率提高
 
　　房子卖得好不好，从开盘去化率可见一斑，虽然今年的房地产市场项目销售冷热不均，但是总体来看，2015年，新盘去化率普遍高于去年。上周末，青岛开盘的几个项目去化率都比较高。
 
　　上周，李沧区的新城香溢紫郡和绿城理想之城，崂山区的金地悦峰以及高新区的中欧国际城加推，四个项目共新增房源超800套。根据锐理监控的数据显示，新城香溢紫郡推出216套89-140平方米户型的房源，现场销控显示去化率为53%；而高新区中欧国际城则推出143套89-102平方米的户型，现场销控显示去化率为68%；绿城理想之城熙园则推出140-189面积的户型293套，现场销控显示去化率为94%；而金地加推的68套房源，基本上全部卖光。
　 
　　根据青岛锐理提供的数据，去年11月份开盘的几个项目，平均开盘去化率为38.15%，远远低于今年的开盘去化率水平，除了万科中心城去化率高达80%外，其他项目区化率都很低。
 
　　改善性需求成主角
 
　　对于楼市淡季不淡的主要原因，除了政策层面持续宽松之外，业内人士认为，改善性需求购房者陆续入市是关键因素。
 
　　根据青岛锐理提供的数据显示，2015年11月1日至22日青岛市成交的8945新房中，其中，90平方米以下的户型销售套数同比去年同期上涨75%，面积同比增长81%；90-120平方米的户型销售套数同比上涨60%，面积增长62%；120-144平方米的户型销售套数上涨最为明显，同比上涨95%，面积同比上涨95%；145平方米以上的户型销售套数同比上涨71%，面积同比上涨75%。从新房成交比例来看，改善性需求户型已经当仁不让地成为当前楼市新房市场的主力。
 
　　从二手房市场来看，改善性需求也在不断增加，青岛链家大尧商圈王经理告诉记者，10月，二手房成交大部分大部分都是60至70平方米的刚性需求购房者，而进入11月，明显感觉改善型置业者入市增多，成交的房源多数也是面积较大的改善型住宅。王经理说虽然改善性需求还没有达到整个二手房成交市场的主力，但是从11月份成交来看，这一需求占比同比去年上升了十个百分点；从价格方面，王经理认为同去年相比变化不大。
 
　　对于二手房市场淡季红火的原因，王经理认为，二胎放开的政策在一定程度上起到了促进的作用，很多置业者选择房源时面积普遍较大。根据青岛链家内部数据监控得知，房源面积在120平米以上的新增房源量较上个月同期增长3.18%，预计未来的一段时间内，大户型房源很可能收到更多置业者的热捧。不仅如此，王经理还告诉记者，年前很多置业者急需用钱，因此会对手头一些面积较大的房源以较低的价格出售，在增加了大量可选择房源的同时，较低的价格也促进了快速成交。“从带看到成交大概需要一个月的时间，这种客户比例在今年差不多有六成，比去年同期也上涨了十个百分点。”王经理告诉记者。