报告:养老地产存在用地规模过大高端项目扎堆问题
中国老龄科学研究中心、清华大学建筑学院24日在京发布的《中国老年宜居环境发展报告(2015)》显示,现阶段我国虽然涌现出多种类型的老年宜居项目,但相较于发达国家及地区,老年宜居项目在策划定位、规划设计、工程建设、运营管理等环节均存在一些问题。
第一,高端项目扎堆,中端主流居住需求被忽视。目前,房地产开发商、投资商的养老项目多定位于高端老年客户群。而现阶段高端老年客户有效需求有限,已有的高端养老社区或护理设施中许多已面临低入住率与亏损困境。随着项目数量的增多,高端市场将面临更激烈的竞争态势。与此相对,中端刚需老年群体的养老服务需求量更大,却被开发、投资企业忽视。
第二,养老地产开发热情高涨,但是部分老年宜居项目规模过大,与老人需求不符。近年来,一些养老项目动辄用地规模高达数千亩甚至上万亩,床位数量逾千张。这种建设规模逾千亩的大型郊区型项目,单纯开发养老产品不仅会加大投资风险,更会使后期运营管理面临极大挑战。
第三,养老产品类型定位不清,开发面临困扰。目前,我国的养老产品类型划分多以建筑类型或开发模式为主,重豪华轻舒适,极少从老年群体需求进行分类,特别是根据不同护理级别、精神需求进行划分。养老项目规划设计在一开始就存在盲目和混乱。
第四,产业链缺少衔接,项目前后期脱节。目前,养老服务产业尚属起步阶段,老年地产、老年产品、老年服务等各环节之间缺少有效衔接。许多养老项目开发过程缺少系统性与连贯性,因土地、资金、人员等各方面因素配合衔接不足,最终难以实现目标。
第五,盲目照搬国外模式,不能适合国情“落地”。
第六,老旧社区居住环境亟待改造,责任主体不明。当前我国许多城市老旧社区中老龄化程度较高,居住环境却严重不适老。20世纪90年代之前建成的老旧社区由于建设年代久远及时代制约,大部分老旧社区中的楼栋公共交通空间、套内卫浴空间、室外公共活动空间等,都无法满足无障碍使用的需求,亟待进行适老化改造。
第一,高端项目扎堆,中端主流居住需求被忽视。目前,房地产开发商、投资商的养老项目多定位于高端老年客户群。而现阶段高端老年客户有效需求有限,已有的高端养老社区或护理设施中许多已面临低入住率与亏损困境。随着项目数量的增多,高端市场将面临更激烈的竞争态势。与此相对,中端刚需老年群体的养老服务需求量更大,却被开发、投资企业忽视。
第二,养老地产开发热情高涨,但是部分老年宜居项目规模过大,与老人需求不符。近年来,一些养老项目动辄用地规模高达数千亩甚至上万亩,床位数量逾千张。这种建设规模逾千亩的大型郊区型项目,单纯开发养老产品不仅会加大投资风险,更会使后期运营管理面临极大挑战。
第三,养老产品类型定位不清,开发面临困扰。目前,我国的养老产品类型划分多以建筑类型或开发模式为主,重豪华轻舒适,极少从老年群体需求进行分类,特别是根据不同护理级别、精神需求进行划分。养老项目规划设计在一开始就存在盲目和混乱。
第四,产业链缺少衔接,项目前后期脱节。目前,养老服务产业尚属起步阶段,老年地产、老年产品、老年服务等各环节之间缺少有效衔接。许多养老项目开发过程缺少系统性与连贯性,因土地、资金、人员等各方面因素配合衔接不足,最终难以实现目标。
第五,盲目照搬国外模式,不能适合国情“落地”。
第六,老旧社区居住环境亟待改造,责任主体不明。当前我国许多城市老旧社区中老龄化程度较高,居住环境却严重不适老。20世纪90年代之前建成的老旧社区由于建设年代久远及时代制约,大部分老旧社区中的楼栋公共交通空间、套内卫浴空间、室外公共活动空间等,都无法满足无障碍使用的需求,亟待进行适老化改造。
(
编辑：刘敏
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