住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门近日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(以下简称《通知》)，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。8月30日，广州、深圳两座一线城市前后官宣执行“认房不用认贷”政策。
什么是“认房不用认贷”?该认定标准的优化释放了什么信号?如何有效执行新标准?人民网“强观察”栏目采访了有关专家。
什么是“认房不用认贷”?
《通知》明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
“强观察”栏目梳理发现，就在7月份中共中央政治局会议召开后不到一周时间，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上明确表态，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬解释，“认房不用认贷”意味着曾经按揭贷款购买过住房，后因工作地迁移、旅居、住房品质不佳等原因在当地无房，再次购房时仍能享受到首套房低首付款比例和优惠利率政策，实现了首付和月供双下调，降低了购房成本，满足了更多家庭的购房需求。
“认房不用认贷”有哪些利好?
“购买首套房贷款‘认房不用认贷’的政策，无疑是支持住房刚性需求和改善性需求的重大利好。”虞晓芬认为，从需求端入手，重点围绕降低住房购房成本、提高住房消费能力、增强住房消费信心等调整优化现有政策，对稳定房地产市场、减缓房地产业规模下降对宏观经济造成冲击等均有重要意义。
8月30日，广州市人民政府官方网站发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确成为首个落实执行“认房不用认贷”政策的一线城市;同日，深圳市住房和建设局网站也发布通知，成为落实执行“认房不用认贷”政策的第二座一线城市。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州这一政策直接利好两类人群：一是本地换房人群。当名下住房出售后，新购住房可按首套信贷政策执行，首付比例与房贷利率均大幅下降;二是在异地有住房人群，在认定套数时只核查在广州的住房情况，因此即使外地有房，只要在广州无房，同样可按首套执行信贷政策。
李宇嘉举例进一步解释新政发布前后的变化。执行新政前，在广州无房但有已结清贷款记录的购房者在购买普通住宅时，该住宅的性质属于第二套房，付款比例是40%，房贷利率是4.8%左右;执行新政后，此类购房首付比例可降至30%，房贷利率下降至4.2%左右。以300万元总价的房源为例进行计算，最低首付款将从新政发布前的120万元降至90万元，大幅度降低了购房者的首付资金压力。
“认房不用认贷”各地如何执行?
从执行角度来看，李宇嘉认为《通知》发布后，各地会根据自身情况出台相应政策。
虞晓芬认为，该举措体现出中央继续坚持“一城一策”，赋予地方更大自主权。根据本地房地产市场供求关系和价格走势等，灵活执行“认房不用认贷”政策，这为各地政府稳地价、稳房价、稳预期多了一项自主选用的政策工具。
“从当前市场情况看，多数城市未来有望跟进调整。”虞晓芬分析，未来这一政策的实施将大大降低在一线城市工作和生活的无房家庭购买住房的门槛与成本，从而有效释放市场需求，进而促进城市间和城市内部的人口流动，提高城市活力，助力以人为本的新型城镇化发展。
为继续支持居民改善住房条件，财政部、税务总局、住房城乡建设部日前发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，购房退税是税收政策工具之一，通过退税，可以降低居民的购房成本，同样起到提高居民购房能力的作用。
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