2023年中国房地产市场继续承压，整体仍处在低位调整期。

 

克而瑞研究中心日前发布的报告显示，2023年，房地产销售TOP100企业业绩同比降幅继续扩大，延续筑底行情。土地市场方面，2023年房企拿地金额继续下跌，房企投资意愿仍处低位，有近半数销售百强房企全年投资暂停。

 

销售百强房企业绩同比降低16.5%，千亿房企进一步减少

 

从房企销售情况来看，2023年12月销售TOP100房企实现销售操盘金额4512.9亿元，环比增长15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年内高位。虽然年底各大房企加大供货量和营销力度，但楼市复苏动能不足、销售端也未有明显起色。累计业绩来看，销售百强房企1-12月实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，累计业绩降幅继续扩大。

 

报告显示，2023年销售百强累计业绩同比降低的企业数量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%。

 

不过，市场调整之下仍有部分房企展现出较强韧性和修复能力，如中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、华发股份、越秀地产、保利置业、大华集团等销售均实现了正增长。其中，联发集团、国贸地产、象屿地产等多家地方国企的增幅均在20%以上。

 

另外，值得注意的是，2023年房地产销售TOP100企业的销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。TOP10房企保持了较高的发展韧性，销售操盘金额门槛为1613.7亿元，同比降低3.5%；TOP20和TOP30梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低25.4%和25.2%至599.0亿元和379.4亿元；TOP50门槛降低20.9%至234.8亿元，TOP100门槛降低4.9%至110.4亿元。从“千亿”房企数量来看，2023年仅16家房企全口径规模超过千亿元，千亿房企数量进一步减少。

 

拿地百强房企金额同比下降6%，近半数未拿地

 

拿地方面，经历了2022年的“腰斩”后，2023年房企拿地金额TOP100总量为15485亿元，同比下降6%。另外，房企新增货值和建面TOP100总额分别为31515亿元、13359万平方米，同比分别下降10%和3%。

 

克而瑞研究中心指出，房企投资意愿仍然处在低位。2023年销售百强房企拿地销售比回升至0.21，但分梯队来看，仅销售10强房企全年拿地销售比超过百强均值，达0.28，较2022年提升0.06，相较于其他梯队，投资意愿最强。但与2021年之前相比，投资力度仍大幅下滑。而销售后50强房企拿地销售比低至0.09，中小房企仍面临较大的生存困境。

 

根据不同类型房企全年拿地情况看，2023年企业投资格局依然维持“央国企强势、民企弱复苏、城投逐渐退出”格局。拿地金额TOP100的企业中，央国企是绝对主力，虽然数量少但金额占比高。其中，央企2023年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。但在数量分布上，2023年拿地金额TOP100中近半数为城投企业，仍是稳定土地市场的重要力量，

 

聚焦到销售百强房企来看分化更为明显，2023年有近五成企业投资停滞，但仍有25家房企拿地金额超过百亿，以央国企为主，部份房企拿地金额较2022年有显著提升。

 

信心修复尚需时日

 

克而瑞研究中心认为，当前房地产行业仍处在风险出清期，虽然近期政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心，但购房者信心和行业预期的修复尚需时日。

 

2024年1月将迎来春节前淡季，房企推盘积极性不会太高，供求预期走低，环比持降，考量到2023年1月基数较低，整体同比持平或微降。

 

同时，克而瑞研究中心预计，谨慎投资的主旋律还将延续至2024年，在影响房企投资的两大因素，即资金与预期未有明显好转之前，拿地意愿将保持弱复苏。因此，未来房企投资也将延续两大分化走势：

 

从城市层面看，土地市场还将低热运行、持续分化，在城市和地块选择上，一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐。

 

从企业层面看，在聚焦策略下，优质土储显得更为稀缺，结合核心城市土拍松绑的举动来看，土地竞拍将回归市场化，房企拿地从过去的“拼运气”回归“拼实力”，对于房企的资金实力、运营实力都提出了更高的要求，龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大，行业的集中度或将持续走高、继续分化。