商业不动产作为重要的城市基础设施，对稳定就业、扩大消费、拉动投资具有不可替代的关键作用。随着时间的推移，目前我国城市化进程进入成熟阶段，商业不动产在期限政策实践和金融支持等方面也出现一些亟待解决的诉求。
财联社记者获悉，长期关注商业与资本的全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸在今年两会期间将提交《现阶段支持商业不动产平稳健康发展的政策建议》。
他聚焦到商业物业运营和再投资可能存在的金融风险的问题中，并提出了研究商业物业并购贷款评估机制，适当放宽期限限制；出台并购贷款到期衔接指导意见，缓解并购贷款到期后的市场风险等建议。业内专家表示，商办物业在房地产中占到约10%的规模，金融政策支持商办不动产市场发展是值得关注的话题。
商业物业运营和再投资存在金融风险
在现行土地期限制度下，商服、办公用地的期限分别为40年和50年，未来5-10年间，很多开发建设较早、位于城市核心区的物业即将面临产权到期的现实问题。长期关注不动产市场发展的张懿宸在今年两会期间将目光瞄准了这一现象。
专家也表示，接下来各地也会陆续遇到商业物业产权到期的问题。“商业物业产权到期的问题，从实际操作来看，有些地方一般按照补地价的方式进行，可以根据基准地价来补，但标准不一”。
张懿宸认为，当前城市核心区商业物业部分面临产权到期问题，且尚无全国性的到期接续政策，不利于稳定持有人和投资人的未来预期。
而在现行的实践中，商业办公类物业由于其单价高、体量大，在市场流通交易过程中一般都需要并购贷款的支持。
“但目前银行的并购贷款期限较短，最长不能超过7年。在前些年资产价格快速增长的背景下，7年的期限尚不足以覆盖足额的并购贷款本息，资产价格增速放缓后则更难以为继。此外，贷款期限短也不利于建立物业持有人长期持有、长期运营的信心”，张懿宸指出。
此外，不动产相关的经营性物业贷款和并购贷款尚无有效的接续机制，在当前市场环境下可能会累积金融风险。
“经营性物业贷款作为固定资产贷款投放的主要品种，具有成本低、期限长、规模大的特点，也是商业物业持续健康运营的重要保障。但在现行规定下，对于非房地产企业而言，经营性业务贷款无法用于置换即将到期的并购贷款”，张懿宸表示，这对计划长期物业的投资方而言，如果不能顺利出售并购物业，在并购贷款到期阶段势必会形成较大的资金流压力，进而累积为全市场的金融风险。
建议研究商业物业并购贷款评估机制
对于商业物业在流通中遇到的金融难题，张懿宸建议，研究商业物业并购贷款的评估机制，适当放宽期限限制，更好地贴合市场主体的业务需求。
他表示，建议评估近年来银行存量商办类资产的总体回报水平，结合商业办公类不动产的资产特点，参照按揭贷款和经营性物业贷款，适当延长并购贷款的期限要求，使之能够匹配不动产资产长期运营、稳定回报的现实诉求；同时也能更好地发挥金融对该类资产的支持力度，促进商业办公项目的交易活跃度。
“商办物业在房地产中占到了10%的规模。不久前央行、国家金融监管总局联合印发的《关于做好经营性物业贷款管理的通知》中就涉及银行贷款对商办物业的支持，一定程度上缓解了企业压力。还有些地方提出类似REITs的创新，但一些省会城市可能还没完全推进，希望接下来还能有一系列政策支持”，专家表示。
针对不动产相关的经营性物业贷款和并购贷款缺乏有效接续机制，容易积累金融风险的问题，张懿宸则建议出台并购贷款到期衔接的指导意见，放宽经营性物业贷款的用途限制，缓解并购贷款到期后的市场风险。
张懿宸表示，打通针对同类资产不同品种之间贷款的区隔，在资产运营稳定、借款人风险可控的前提下，可以用期限更长的经营性物业贷款，接续即将到期的并购贷款，确保不因为贷款品种和用途的限制而影响健康项目本身的现金流稳定。
专家认为，对商办物业的金融支持也要关注到消费市场的变化。“因为消费市场表现不好直接影响到商业地产租金和营业收入，建议后续关注消费市场变动”。
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