11城升级楼市调控资金"见顶"明年房企或入冬-公司-融房网-中国领先的房地产互联网金融运营商

11城升级楼市调控资金"见顶"明年房企或入冬

时间：2016年12月07日信息来源：中财网点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

距离“9·30”楼市调控两月有余，多地楼市调控步伐并未停止。据记者不完全统计，11月份，有11个城市升级调控政策对楼市进行收紧，上海超越北京、深圳，成为限购限贷举措最严厉的城市。业内人士预计，12月份热点城市房价涨幅将收窄，进而促使房地产市场继续回归理性。

　　11城上月升级楼市调控政策

　　据中新网记者统计，11月份，11个城市出台了楼市调控政策，或加码调控，例如上海、天津、武汉、成都、杭州等；或出台文件规范经营秩序，例如，西安、南京于11月14日夜间发文加强市场整顿。

　　“自从9·30开始，全国各地已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。”某机构首席分析师张大伟称。

　　从调控内容来看，多数调控加码的城市，都着眼于贷款政策的收紧和严格落实。例如，11月10日起，杭州进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例；11月15日，深圳要求，职工家庭二套房公积金贷款最低首付比例从30%升至70%；随后，东莞、福州出台调控新政，提高职工公积金贷款的最低首付比例。天津也明确，非津户籍家庭若在市内六区和武清区范围内购买首套住房，最低首付比例为40%；其他区域最低首付比例30%。

　　从首付款比例来看，上海楼市的限贷政策已经与北京“看齐”，但对于二套房的认定，上海采取的“认房又认贷”，较北京的“认房不认贷”更为严格。自11月29日起，上海居民家庭首次购房，商贷首付比例不低于35%；购买二套房(包括上海无房但有贷款记录者)商贷首付最低50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　在不少业内人士看来，上海房贷门槛之高，已跃升为北上广深4个一线城市首位。“上海此轮调控直击信贷、房价等核心问题，对于高杠杠买房等行为有一个较为明显的管制影响。”业内表示。

　　楼市成交量创近18个月新低

　　11月份，某研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1990万平方米，环比减少10.5%，同比减少4.2%。

　　“今年5-7月份市场交易呈现逐月下降态势，到了8-9月份有所上升，10月份受政策管控影响，市场交易出现下滑，而11月份政策调控效应显现，成交量继续下滑。”专家表示，这一走势体现了政策调控的有效性。

　　来自某机构研究中心最新统计数据显示，11月楼市全面降温。11月，全国54个主要城市合计网签量24.9万套，环比下调11%。如果不计入今年2月份(因春节假期而处于成交谷底)的成交数据，11月成交量创下近18个月新低。

　　调控叠加未来市场有望持续降温

　　“升级调控的都是房价前期涨幅较高的城市。”张大伟说，从10月房价走势看，总体涨幅有所放缓，但部分依然在上涨中，升级调控是为了停止上涨；另外，11月市场成交开始明显下调，叠加这些调控措施，市场有望持续降温。

　　专家也预计，随着政策效应的继续显现，热点城市市场成交面积在12月份将有继续下降的可能，房价涨幅也将收窄，进而促使房地产市场逐步回归理性。

　　“第四季度市场相比第三季度有明显降温迹象，其背后一方面是调控不断收紧，对市场各类限制干预所产生的政策效应显现；另一方面，市场供应大幅萎缩，进而对当前及后市的成交水平带来明显抑制。”张大伟说。

　　银行房贷全面收紧？分析称个别银行自主行为

　　张大伟说，此轮政策原则是“一城一策”、甚至“一城多策”，所以各城市力度不一，部分城市力度较大，也给很多政策力度不大的城市带来压力。

　　“石家庄、青岛、长沙、重庆等城市，总体上炒房需求较大，如果此类城市房价上涨节奏比较快，不排除会继续出台相应的收紧政策。”在专家看来，后续还会有城市继续加入到限购限贷的行列。

　　一位地产中介人员向记者透露，“最近，北京个别银行开始执行‘认房又认贷’，目前包括汇丰银行、上海银行等。”

　　记者先后致电上海银行和汇丰银行进行核实，两家银行的房贷政策确已执行“认房又认贷”，目前，仅接受首套房商业贷款的申请；或者在已结清首套房贷款的情况下，再次申请商贷。

　　“这属于个别银行的自主行为，一般是出于年底揽储或者其他方面原因，不会影响整体信贷政策。”亚豪机构市场研究部总监郭毅告诉记者，从11月北京楼市的成交量和房价数据来看，调控发挥了“维稳”作用，短期无需再加码。

　　专家也认同上述观点，“从政策层面看，应该不会出台对商业银行全部房贷进行收紧的指示或文件”，但有可能进行窗口指导，或允许部分贷款额度较紧的商业银行自我调节。

　　资金"见顶"明年房企或入冬

　　随着楼市调控政策密集出台，进入房地产和基础产业领域的各路资金迅速"退烧"。信托渠道融资规模"腰斩"，房企债券融资下降7成，美债提前赎回，让2016年的"吸金王"年底惨淡收官。

　　业内人士表示，未来在紧缩性调控和监管条件下，房企资金难如前期般宽松，房企2017年需要做好过冬准备。

　　数据显示，进入四季度以来，房企通过信托渠道融资规模在9月达到高峰以后，迅速掉头直下。用益信托网最新统计数据显示，10月68家信托公司共成立45只房地产集合信托产品，规模仅为119.8亿元，较9月65只214.9亿元的体量，成立只数下降30.8%，规模上更是几近"腰斩"。11月房地产信托产品更是仅仅成立27只，融资总额为62亿元。其中，11月21日到11月30日10天时间内，房地产信托成立数量仅3只，融资额度仅为2.9亿元。

　　"除了今年2月份受春节因素影响外，11月在成立规模上，可以说达到全年的谷底。"用益信托分析师帅国让表示，监管部门相继对进入房地产领域的资金进行限制，信托出于对风险的顾虑也进一步收窄在房地产领域的投资；此外，财政部近日发布公告，明确表示政府违规出具的"担保函"无效，这对基础产业类信托的发行造成了一定影响。

　　在信托收紧的同时，房企发债也同步收紧。某机构研究中心统计数据显示，2016年截至目前，房企私募债、公司债、中期票据等融资达到了11156亿，历史首次突破万亿元，同比同口径上涨幅度达到了25%。但值得注意的是，从10月来看，融资总额仅为685亿元，11月融资额更是下降至288.3亿元，较9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元、7月的1223.76亿元分别下降75%、73.7%、76.4%。

　　某机构首席分析师张大伟认为，债券是房企融资成本最低廉的方式，今年对市场爆发做了有力支撑。但自9月底，地方政府和高层接连推出一系列紧缩房市政策措施，上交所、深交所相继发文审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排，明确房企债券募集资金禁用于购置土地，房企的债券融资难度明显加大。

　　此外，值得一提的是，在美元走强态势下，房企海外发债不但被遏制，更出现了大规模提前赎回。

　　11月28日，龙湖地产披露，其已于25日完成赎回2019年到期优先票据，赎回金额相当于票据本金额103.44%，此外加截至赎回日期(但不包括该日)的累计及未支付的利息的赎回价。11月15日,景瑞控股有限公司发布公告宣布,公司于11月14日以2190万美元的总代价(包括未付应计利息)购买本金总额为2050万美元的部分2018年票据。不久前，花样年表示,公司近期于公开市场购买本金总额分别为650万美元及570万美元的2019年票据及2017年票据的部分。

　　张大伟说，人民币贬值突破6.9新关口，海外发债资金成本大幅高涨，房企加快赎回美元债步伐。据统计，仅11月来，房企提前赎回美元债务已经超过10亿美元，随着美元走强，房企赎回的速度还在加快。

　　而在涉房贷款方面，CRIC研究中心数据显示，前三季度个人住房贷款增加3.6万亿元，同比多增1.8万亿元，9月末增速为34.9%，而在房地产政策收紧的背景下，预计未来几个季度人民币涉房贷款余额同比增速将震荡式收窄。

　　业内表示，2016年三季度，房地产业金融环境指数为0.58，保持在偏松区间，较二季度略有降低，这也是2016年以来首次告别"宽松区间"。

　　中国社会科学院财经战略研究院城房室副研究员高广春表示，2016年房地产公司债异军突起、明股实债绕开监管、定增井喷，给予了房企充足资金。但是，未来在紧缩性调控和监管条件下，房市降温、房企运营业绩走低甚至恶化是大概率事件，房企2017年需要做好过冬准备。

　　广发证券（000776）首席分析师乐家栋也表示，货币环境发生变化,房企融资渠道受阻。市场景气度下滑，将大大影响房企投融资诉求。

　　对此，融创中国董事会主席孙宏斌直言，在去杠杆的背景下，对于房企来说，谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，将是房企竞争的绝对优势。但是如果企业资产质量、运作能力都较差，那么高杠杆将使房企更快死亡。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：楼市，调控房企