上半年"去库存"超额完成任务但主要"去"了住宅-市场

上半年"去库存"超额完成任务但主要"去"了住宅

时间：2016年07月27日信息来源：南方都市报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

在住建局发布了前6个月的住宅成交数据后，本周，包括住宅和非住宅的商品房总成交数据也首度发布。

　　今年上半年，佛山市商品房成交面积1048.20万平方米，同比增长32.95%；成交金额937.76亿元，同比增长41.83%；均价8946.42元/平方米，同比增长6.68%。商品房库存量比2015年底减少221.59万平方米，超额完成去化任务指标。

　　据南都记者调查，上半年热点区域住宅成交火热，有区域出现供不应求态势；中心区商业公寓在住宅价格走高的同时，价格企稳成交同比翻倍，但库存仍旧大于成交；而写字楼和商铺等业态仍旧库存压力不小，对于差异化的去库存政策细则落地“呼声”依旧。

　　上半年成交超千万平方米

　　本周，中共佛山市委十一届八次全会召开，会议发布上半年佛山去库存情况。数据显示，佛山市商品房成交面积1048.20万平方米，同比增长32.95%；成交金额937.76亿元，同比增长41.83%；均价8946.42元/平方米，同比增长6.68%。商品房库存量比2015年底减少221.59万平方米，超额完成去化任务指标。

　　今年初，权威统计数据显示，2015年佛山商品房住宅库存达1048万平方米，去化周期为8到9个月，处于相对合理区间。但非住宅物业库存达到1024.22万平方米，去化周期30到40个月，明显偏高。

　　6月中旬，佛山市政府网站发布了“去库存”行动计划，其中，在发布整体目标和区域分类的同时，还特别针对佛山商业库存压力巨大的现状，提出多项方案。

　　这一份《佛山市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》中明确，到2018年底，力争将佛山商品房库存规模从2015年底的2066.16万平方米减少到1906.16万平方米以内。即在消化2016-2018年的新增商品房供应量基础上，力争再化解160万平方米的商品房库存。

　　其中，年度目标分解为2016年的40万平方米，2017年的56万平方米以及2018年的64万平方米。

　　三水住宅成交“爆发式”增长

　　上半年佛山去库存交出了满分答卷，去库存超额完成任务指标。不过，细化到不同的产品类型中，仍旧表现出了一定的差异化。

　　商品房除了商品住宅，还包括办公用房、商业用房等非住宅。在本次发布的上半年商品房整体成交数据和去库存的结构中，业态覆盖了住宅、商业公寓、商铺和写字楼等。

　　上半年“去库存”都“去”在了哪？仍旧还是住宅。

　　根据佛山住建局发布的前6个月住宅成交数据统计，上半年五区一共卖了80118套房，合计871.98万平方米，总成交金额788.5亿元。

　　相对这一成交来说，上半年新增入市的房子，明显要比卖出去的房子少得多。佛山中原发布的半年统计数据显示，1-6月份新增住宅647万平方米。这一数字尽管同样达到历史新高，但开发商新拿出来“卖卖卖”的规模，仍旧没有跟上消费者们“买买买”的阵势。两者相差近225万平方米。

　　“今天又去看了，折后也要一万六单价，而且听说东南向单位意向认购的人很多。买房子不容易啊。”听说季华路旁有单价大约1.4万元的大四房，准备置业二孩房的杨先生，隔了两周再去看房时价格已经上了一个台阶，并且朝向比较好的单位，还可能需要“抽签”或者“抢房”。

　　和杨先生所关注的季华路热点小区类似，上半年多个住宅板块尽管价格上涨，但仍旧面临供不应求。

　　从区域供需来看，以住建局发布的住宅成交数据和代理行监测的新增供应对比来看，禅城区、南海区、顺德区和三水区上半年都呈现出“求大于供”的局面。南海区库存消化量最大，超过55万平方米。而三水区虽然在以上四区中，库存消化量的绝对值最低，为近34万平方米，但是按照区域半年百万左右的成交量来看，去库存的比值最高，也就是说，上半年三水区成交相对于往年来说“猛”了不少。被业界称为“爆发式”增长，多月表现供不应求。

　　难点

　　商业去库存形势严峻：

　　公寓上半年成交翻倍仍小于新增供应

　　受到2015年年末政策全面放开以及广佛交界板块热度提升影响，2016年上半年佛山中心城区商业物业成交量呈现爆发式增长，目前成交量基本已超越去年全年成交水平。

　　统计数据显示，受到桂城广佛交界以及禅城部分非高端公寓个盘成交火爆影响，上半年成交总量被拉升至27.59万平方米，同比上升达137.8%；成交金额随成交量大幅上升117.8%至26.2亿元；受到禅城区部分非高端个盘热销影响，成交均价则同比下跌10.62%至9497元/平方米。

　　与去年相比，2016年上半年公寓物业月度成交量上升明显，第二季度维持在月均成交5万平方米以上的高位水平，其中，4月份更达到8.38万平方米，单月成交量拉升至近一年最高位。去年成交月均基本在2万平方米左右。

　　其中，以低总价的公寓物业最受欢迎，据佛山中原统计，上半年公寓套均成交总价为46.95万元。主要因为不少年轻买家无法承受中心区价格，而选择低总价公寓作为过渡居住。

　　尽管如此，商业公寓的成交仍低于上半年新增供应的步伐。上半年中心区公寓增量达到近32万平方米。相对成交来说，“库存”仍旧增加了超过4万平方米。

　　“增库存”的除了商业公寓，还有中心区写字楼。今年上半年佛山中心区写字楼物业新增供应明显减少，仅为不到16万平方米，相对于去年同期的近34万平方米减少了一半。且基本集中在桂城板块，禅城及新城板块上半年并无新增写字楼物业投入市场。但另一方面，上半年写字楼成交量不到10万平方米，还不及三水区住宅单月的月均成交量。

　　相比起中心区接近150万平方米写字楼物业库存现状，缓慢的成交速度，使写字楼物业去库存的目标仍存在巨大压力。

　　上个月，佛山市政府网发布的《佛山市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》中，特别针对佛山商业库存压力巨大的现状，提出多项方案。包括研究关于购买商业公寓用于自住的，水电气价格享受住宅同等政策；购买商业物业(含商铺、写字楼、商业公寓)的，入学享受积分优待政策等等。

　　“希望能有各区的执行细则，真正实现对于非住宅物业的‘去库存’利好政策。”某商业项目负责人如此回应。

　　数据来源：

　　住宅成交数据来源于佛山市住建局

　　住宅新增供应、非住宅物业(商业公寓、写字楼)供需数据来源于佛山中原策略研究中心

　　非住宅物业统计范围以中心区(禅桂新)为主

　　统计口径存在差异，数据对比可能存在一定误差

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：库存任务住宅