房地产库存两极分化态势明显-市场

房地产库存两极分化态势明显

时间：2016年08月10日信息来源：福建日报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

3日，发改委官网刊文称更好发挥投资对经济增长的作用，建议未来因城施策加大调控力度，进一步去库存；鼓励先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房，鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目。

　　上海易居房地产研究院最新报告显示，上半年库存削减态势明显，保持了连续10个月库存同比下滑的态势。但值得注意的是，在大多数城市库存下调的同时，26个城市的库存规模则不降反升。专家称，在持续“去库存”的同时，应警惕高杠杆带来的资产泡沫风险。

　　降温：

　　房地产销售投资现回调

　　进入7月，“地王”的短期刺激效应正逐渐消退，加上淡季效应，此前领涨的深圳，也再次走在一线城市之前，率先进行下调。深圳规土委成交数据显示，7月深圳新房成交均价56720元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。

　　事实上，回调已成为7月的房地产市场的主旋律。长江证券报告显示，75城成交数据同比增速持续回落。2016年7月，75城成交面积同比增长11.47%，相比6月回落7.58个百分点，回落幅度比上月再度加快。

　　对此，长江证券分析师蒲东君表示，楼市成交整体降温的趋势继续得到验证，在宽松政策边际效应递减、部分城市政策收紧、房价上涨、基数抬升等四重因素影响下，下半年销售增速将继续降温。

　　房地产投资也同步放缓。日前，统计局发布的最新数据显示，2016年1月至6月，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%），增速比1月至5月回落0.9个百分点，其中6月单月同比增长3.5%，比5月份回落3个百分点。这是2016年以来，房地产投资在连续3个月增速上涨后，第二个月处于回落态势。同时，6月份国房景气指数为94.40，比5月份回落0.08点，为年内首次回落。

　　蒲东君认为，随着今年前期需求的加速提前释放，加之去年同期基数的不断走高，房地产销售加速回落，投资增速回调明显。

　　中原地产张大伟认为，目前来看，房地产市场已经出现了高位下调迹象，而这也给处于“去库存”状态的房地产市场再度增压。因此，从经济发展角度来看，仍需稳定房地产投资以支持经济增长，而这也正是发改委此次喊话的主因。

　　的确，发改委文中透露，今年初以来，民间投资和制造业投资增速持续下降，市场内生的投资增长动力疲弱，投资下行压力不容忽视；个别投资总量较大省份降幅进一步扩大，投资波动风险增加。

　　差异：

　　不同城市库存两极分化

　　上海易居房地产研究院最新报告显示，截至2016年6月底，易居研究院智库中心监测的70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米，环比减少0.3%，同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模，上半年库存削减态势明显，保持了连续10个月库存同比下滑的态势。

　　其中，重点监测的70个城市中，有44城库存出现同比下跌。具体来看，昆山、苏州、大厂、南京库存面积同比分别下调41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥库存面积同比下调更是高达66.5%。

　　在此背景下，去库存周期大幅缩短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和无锡在年初去库存周期分别为59、40、18、24和18个月，而到了上半年末，去库存周期分别调整为30、28、9、15和9个月，分别减少了30、12、9、9和9个月。同时，苏州库存仅存5个月，燕郊、惠州的库存周期分别为4个月和3个月，而南京与合肥的库存消化周期仅为2个月左右。

　　但值得注意的是，在大多数城市库存下调的同时，26个城市的库存规模则不降反升。具体来看，济南房地产库存规模同比上涨34.6%，大连同比上涨35.1%，荆门同比上涨35.6%，蚌埠、三亚同比分别上涨37.0%和37.5%，海口、淮南同比分别上涨40.0%和48.9%，太原同比上涨56.2%，济宁同比上涨67.0%，茂名库存同比涨幅更是高达69.2%。

　　从去化期来看，在合肥、南京等地面临“库存荒”的同时，沈阳、晋江等8个城市去化周期仍高达20个月以上，其中，丹东、唐山去化周期高达30个月。

　　上海易居研究院分析师严跃进表示，在经历一段较长时间的去化后，房地产库存已得到不同程度的释放。但对于库存压力较大的三四线城市来说，积极去库存依然是其未来的主要任务。

( 编辑：沈旦莹 )

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