一直热度不减的济南楼市，近期似乎有些小波动，“被住建部约谈”，“要出调控政策”等小道传言不断，有的甚至说的有鼻子有眼，比如历下限购2套，3套房的首付款会提高等等消息，让那些至今持币的“待购族”们颇为期待。
 

  纵观整个中国楼市，“涨久必调，调久会跌”几乎成为铁律，反之亦然。在房产不景气时，政府会出手救市，而在楼市高手不退时，政府也不会干坐着不管，毕竟，市场的不稳定可能连锁影响到社会不稳定，这可不是政府愿意见到的。
 

  于是我们看到，这轮房价大涨的国内城市中，包括上海，南京、杭州、武汉等地在内，政府均已经开始着手调控。
 

  那么问题来了，这次济南楼市也会调控吗？如果调控，最有可能采取什么形式？
 

  其实早在2011年，济南市就曾出台过关于《进一步改进和加强房地产市场调控的通知》（俗称济十条），从购房、贷款、土地供应、监管及舆论引导等方面，对房地产市场进行了全方位调整，当时的调控不可谓不严厉，手段也不可谓不全面，自此之后济南楼市就一扫之前的火爆场面进入平稳期，直到2015年基本跌入谷底及今年的触底反弹。
 

  俗话说，政府一出手，就知有没有，下面我们就看看济南市政策楼市调控曾用过的五大手段吧。
 

手段1：限购。
 

  限购主要是针对非本地户籍人口在济南购买商品房的限制，这是最“直接粗暴”的一种调控方式：你想买？我设定各种门槛，偏不让你买，而是让你知难而退。当人们被政策挡在门外时，即便再想炒房价，也只能望房兴叹。
 

  2011年的济十条要求：非本市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区）新购一套新建商品住房……对违反该规定的购房者，相关部门将不予受理房产登记申请。
 

  仅这一条，就能把大多数外地炒家“礼送出境”，任你钱再多，也只能买一套，剩下的房子，你只能干看着着急。
 

  可以看出，限购政策的初衷多是为了打击炒房，前些时候济南楼市购房者中，外地人能达到三分之一，可想而知其中炒家的所占比例有多高。至于炒房者对一地房价的推动作用，不用说大家也知道。
 

  所以，为了平复楼市高烧，以打击炒房者为主要目的限购，是众多政策中常用的一招。
 

手段2：限贷。
 

  限贷主要是针对本地户籍人口购买商品房时的限制，包括首贷比例，贷款利率等调节。
 

  济十条对限贷也进行了具体规定：贷款购买商品房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例调制30%及以上；贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；购买第三套及以上住房的，暂停发放贷款。消费性贷款禁止购买住房。
 

  除了少数财大气粗的土豪外，一般人买房都离不开贷款。话说当年最低首贷不能少于30%，反观如今，已经降到20%，一套售价100万的房子，仅此一项10个百分点就能差出10万块，这个钱无论对于刚需族，还是投资客，都不是一笔小数字，首贷比例成为影响购房的重要因素。
 

  而今年楼市火爆的重要推手，离不开杠杆，正是较低的首贷比，让很多非刚需投资客轻易撬动3倍以上杠杆，继而搅动了房产市场的一池春水。
 

手段3：增加房产供应。
 

  商品房，顾名思义其本质是商品，而所有商品所遵循的一个基本规律是，供不应求时，就会涨价；供过于求时，就会降价。所以政府调整楼市的另一个思路，是从产品供需角度进行进行政策导入。
 

  济十条规定，2011年年底前，要建设保障性住房3万套，其中新开工公租房不低于2.3万套，向社会提供不低于2000套的廉租房，开工建设5000套棚改安置房。
 

  不直接增加商品房，而是从民生角度，同样增加房屋供应。这些被投入市场的房子，虽然不会靠市场进行调节出售，但无疑会对已有房市产生巨大影响，至少能有效的化解部分刚需，廉租房和公租房就像一张张渔网，每次撒下，都能把水池中的刚需或多或少打捞走一些。而这些信号传递出来后，对于平抑房价也能起到积极作用。
 

手段4：加强监管。

  监管是政府的又一利器。
 

  济十条规定，要继续整顿房地产市场秩序，重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为，严格执行新建商品房买卖合同网上备案，加强预售资金监管，推行房地产开发项目综合验收备案制等。
 

  世界上最怕的是什么？认真！凡事只要认真，都可能挑出漏洞，房市也不例外。房地产市场高烧时，各大地产商为了抢地争客户，往往不择手段，不按规划施工，未取得预售许可卖房，基本都是行业“潜规则”，政策宽松时，政府对这些潜规则可能睁只眼闭只眼就过了，但一旦政府动真格的，就能名正言顺的从这些地方下手整顿，开发商们往往只能敢怒不敢言，如果不知深浅自以为是的乱出头，很容易就被当成典型进行“展示”，那个时候莫说房价受影响，就连以后能不能卖房，都成了未知数。
 

  所以，切莫轻看政府“加强监管”，监管背后很肯能就藏着杀机。
 

手段5：舆论引导
 

  与直接的政策划定、整顿监管等“硬手段”不同，舆论引导属于一种“软性策略”，即便如此，也不能轻看，因为它背后往往预示着真正的风暴。
 

  政府出台限购限贷等限制性政策本身，就带有某种倾向性。在此基础上，通过媒体释放各种消息，会进一步加大引导的力度。
 

  当年的济十条，对于舆论引导也进行了说明，即通过舆论引导居民理性消费，加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任等。
 

  舆论是把双刃剑，在楼市大兴时，媒体为了抢新闻，各种稀奇古怪的消息都会被放出，比如最近济南东部楼市大热，曾出现一天卖出12亿，打飞的来济南抢房，地王频现等新闻，这些消息虽然也属事实描述，但对于推高人们心理预期，继而造成房价抬高，也起着潜移默化的作用。
 

  而到了需要打压房价时，这些信息就“绝对要不得”了，于是这个时候，你看到的，更多可能是诸如“楼价下跌，居民大闹售楼处要求补差价”之类新闻，这无疑也是在暗示人们，现在房子已经开始降价了，指不定还会往下降，这样做的结果，会让市场上的观望气息越来越浓，人们都拿着钱不花，你房子还有什么可涨价的？
 

  这不就达到调控房价的目的了吗？
 

  以史为鉴，可以知兴替。中国房地产市场发展至今，虽然有“市场”之名，但决不能忽视其中的政府及政策作用，还是那句话，只要政府愿意，没有办不成的事，包括房事。