后调控时代的房企生存命题：走向“丛林法则”-市场

后调控时代的房企生存命题：走向“丛林法则”

时间：2016年10月16日信息来源：21世纪经济报告点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

十一以来，一线城市与核心二线城市相继推出限购、限贷为主的调控政策，这也为近期走向火热的楼市节奏带来一个休止符。

在频密而严厉的调控之下，降温气氛开始蔓延，房企迅速对接下来的运营策略进行调整。身在其中的投资客和部分刚需置业者也进入了观望期。而相关部门对房企资金来源的监管趋严，一方面为楼市降温带来助推效果，另一方面，也为马太效应下的地产公司生存更添一份考验。

变局之下，楼市众生相值得关注。

导读

放缓拿地和扩张步伐、维持资金安全已成为企业的共同选择。对于现有存货，有公司拟尝试通过平价跑量的方式，借助当前的市场惯性，尽快实现去化。长远来看，出于稳健和安全考虑，房企将在战略上更加注重多元化布局；此外，资产管理的概念将更为行业所风行。

一系列房地产调控政策的出台，正促使企业重新思考生存策略问题。

自9月30日晚间至10月9日的10天里，全国共有21个城市出台楼市调控政策，以限购、限贷为主。这也将今年以来的房地产调控推向一个高潮。至此，房地产调控的力度之大、范围之广，达到近三年来之最。

这种变化不仅意味着新一轮政策紧缩期的到来，房地产业进入“白银时代”，企业的生存策略问题也更加紧迫地提上日程。

短期来看，今年以来诞生的多宗高价地项目，将面临并不明朗的前景；长期来看，不断提高的拿地成本、不断降低的利润率、不断激烈的市场竞争，也将考验企业的应对能力。与一荣俱荣的“黄金时代”不同，优胜劣汰的丛林法则将更多地体现出来。

“沉睡的隐患”

“不拿高价地，放缓扩张脚步”，这是北京某上市房企为公司定下的短期运营策略。今年8月，该公司曾着手对政策和市场进行研判，并认为调控政策收紧将是大势所趋，市场也将于明年出现降温。随后的变化证实了这种判断，但比预期来得更早。

之所以做出这种预判，是因为厦门、苏州、南京等地均在8月出台今年第二轮收紧政策。“同一个城市连续收紧调控，往往意味着大环境要变了。”上述房企负责人向21世纪经济报道记者表示。

该房企今年曾在苏州获取两宗高价地，因此对市场的风吹草动十分敏感。

中原地产统计显示，截至10月11日，今年全国共诞生213宗总价超过10亿、溢价率超过100%的地块。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，对于一二线城市来说，如果未来一年房价不涨超过50%，未来三年房价上涨不超过100%，这些“地王”都将面临巨大的入市难度。

在大多数业内人士看来，即使按照正常的市场周期，这些高价地就有可能“踩空”，如今的调控则在加大这种危险。

同策机构指出，房地产调控政策出台后，多面临未来12个月或者更长时间的收紧期。从市场表现来看，本轮楼市的触底期应该在2017年下半年——根据正常的房地产开发周期，今年诞生的大批高价地项目，将在此时入市销售。

上海某知名房企相关负责人将这些高价地称作“沉睡的隐患”，“现在看来，如果企业资金充裕，也没有什么问题。但从趋势看，市场周期正在下行，调控力度加大，资金监管更加严格，前景很难预料。”该人士向21世纪经济报道记者表示。

不仅如此，由于需求端受到严重制约，整体销售的下滑恐不可避免，并危及企业的资金来源。国家统计局数据显示，今年1-8月，房地产开发企业到位资金91573亿元。其中，定金及预收款、个人按揭贷款两项合计占比达到44.9%，二者的增速分别达29.7%和52.2%。

该人士表示，放缓拿地和扩张步伐、维持资金安全已成为企业的共同选择。对于现有存货，该公司拟尝试通过平价跑量的方式，借助当前的市场惯性，尽快实现去化。

上海研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，由于需求结构发生改变，重点布局在长三角的企业受调控影响较大，项目定价和销售策略都需要改变。

同策机构给出了类似建议：根据历年房企销售规律，为冲刺业绩，企业应该在四季度平价跑量，不宜涨价。到明年四季度的市场调整期，则需要“以价换量”。

该机构还指出，房企应做好财务安全工作，尤其是对现金流的管理。投资拿地后，要严控开工和销售节奏。同时控制扩张节奏，合理选择城市布局。这些措施都有助于应对即将到来的全球经济周期、货币政策与楼市小周期叠加的楼市“冬季”。

规模概念弱化

在今年销售旺盛、企业利润率有回升迹象的情况下，很多从业者并不愿意将市场称为“冬季”。但随着“白银时代”到来，增量市场变小、行业洗牌加剧的趋势已确定无疑。

东原地产董事长罗韶颖就曾警示，去年下半年以来，房地产市场升温，给了企业喘息的空间。但千万不要认为危机已过，因为房地产业的运行有周期性，这波周期到了高点后一定会下滑，届时市场的洗牌会更加惨烈。

主流观点认为，在经历了超过20年市场化进程后，房地产企业的“马太效应”愈加凸显，中小企业追赶大企业的难度也越来越大。与此同时，由于新房市场规模萎缩，未来将有大量公司遭遇兼并整合，甚至退出该行业，“优胜劣汰”的过程亦不可避免。

根据统计，2015年销售排行中，销售额规模越小，企业间差距也越来越小。这也说明，房企向上攀爬的步伐越来越难，向下滑落的速度则可能很快。

在这种背景下，中小房企面临的生存压力显得更加严峻。按照上述上海房企人士的观点，由于热点城市土地获取难度加大、土地成本提高，单个项目沉淀的资金规模越来越大，一旦热点城市市场大幅降温，有可能出现“一个项目拖垮一个区域公司”的现象，并进而影响到企业的全盘规划。

因此，该人士认为，这类房企的战略将会变得更加谨慎，甚至保守。为分担风险，企业可能会引入合作方，共同开发一些高风险项目（近年来的合作开发风潮愈演愈烈，大型房企也不例外）。企业在区域布局中也会更加谨慎，扩张步伐将不可避免地放缓。

也即，与以往的“规模为王”不同，为保证生存，企业可能在规模扩张上做出妥协。

对于大型房企来说，经过多年积累，虽已占据品牌、资本、布局、战略的制高点，但并非高枕无忧。

根据中原地产统计，前述213宗高溢价地块中，有40%被19家企业获得，多数为大型房企。这也意味着，这些企业在获得大量土地资源的同时，也积聚了高价地带来的风险。

这类风险可能会拖住部分企业的脚步，使之扩张步伐有所放缓。且在我国房地产发展史上，一线房企掉队的案例并不鲜见。

中原地产认为，大型房企仍有继续扩张规模、扩大领先优势的空间，但从长远战略来看，“规模”的概念正在弱化。其中，万达就将今年的销售目标从1600亿下调至1000亿元。

按照多数受访者的观点，整个行业将有两点变化。其一，出于稳健和安全考虑，房企将在战略上更加注重多元化布局。除恒大、万达等大型房企实施多元化布局外，目前已有多家小型房企将产业链延伸到商业地产、物业管理、股权投资、金融、能源、医疗等领域。

其二，不同于传统房地产开发，资产管理的概念将更为风行。在轻资产策略下，REITs等房地产基金的前景被普遍看好，资产证券化等手段也将更多地被使用。

( 编辑：shendanying )

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