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保险公司果然壕这一年"拿地+买楼"数据惊人

时间：2016年11月07日信息来源：中财网点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

低利率遇上资产荒，保险公司的主营业务并不好过，有的公司开始炒股，有些公司选择了炒楼……

　　券商中国记者统计了中保协、上市公司财报等，发现各大险企密集出手房地产。最近在多次险企和房企的抢地对决中，结果均是险企获胜。随着去年以来一、二线城市房价的大幅上涨，各大险企密集出手房地产行业。

　　监管层已经注意到这一风险，近日，保监会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下发内部文件，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。

　　保监会摸底险企不动产投资

　　近日，保监会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下发内部文件，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。

　　在这份名为《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》(简称《通知》)中，保监会强调了三大核心内容：

　　一是保险机构应当严格遵守不动产投资监管政策规定，规范开展投资运作；

　　二是保险机构应当加强内部管理，严格控制投资风险；

　　三是保险机构应当开展不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况自查，并及时报送自查报告。

　　《通知》中明确表示，保险机构投资不动产，应当坚持长期投资、价值投资和资产负债匹配管理原则，避免参与短期炒作，不得投资开发或者销售商业住宅，不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)，不得向不动产投资项目提供无担保债权融资，不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。保险机构以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年。

　　保监会同时要求，保险机构应当按照监管规定和内控要求，规范完善不动产及基础资产为不动产的金融产品投资的决策程序和授权机制，建立规范有效的业务流程和风控机制，涵盖项目评审、投资决策、合规审查、投资操作、管理运营、资产估值、财务分析、风险监测等关键环节，形成风险识别、预警、控制和处置的全程管理体系，并定期或者不定期进行压力测试，全面防范和管理不动产及基础资产为不动产的金融产品的投资风险。

　　值得一提的是，《通知》强调，保险机构投资的不动产及基础资产为不动产的金融产品中，涉及商业住宅的，应当在报告中进行单项说明。

　　险企、房企火拼，谁更壕？

　　随着去年以来一、二线城市房价的大幅上涨，各大险企密集出手房地产行业。

　　截至今年二季度末，A股四大上市保险公司“投资性房地产”一项合计达到440.7亿元，较2013年二季末的258.67亿元增幅达70%，其中，中国平安以334亿元居首，较2013年二季末增幅达到109%。

　　数据显示，2016年以来，有多家险企在置地、买写字楼，合计投资超过400亿元，其中买入或自建写字楼的耗资就超过300亿元。

　　有意思的是，保险公司除了在二级市场大举买入房地产公司股票外，在多场抢地大战中完胜万科、保利、华润、中海等大牌房地产公司。

　　10月12日，津西青(挂)2016-02号地块挂牌成交，金隅、中海、天一、中冶、中骏、平安、正荣、华润、万科、龙湖、华远、金地、旭辉、中粮、禹州、保利等十几家企业参与竞拍。经过80轮竞价，最终，中国平安以总价76亿元竞得，楼面价为20417元/平米，溢价率达98.5%。

　　10月10日，前海人寿与碧桂园、融信等14家房企经过激烈争夺后，以12.47亿元的价格拍下了上海青浦区一幅商办地块。这幅编号为幅蟠臻路西侧27-04的商办地块，楼板价接近2.2万元/平方米，溢价率264%。

　　至此，仅用半年的时间，前海人寿斥资36.65亿元，在上海斩获了6个地块。

　　8月10日，中英人寿在深圳前海桂湾片区，成功竞得T201-0090地块，将用于建设“中英人寿大厦”。该项目用地面积5454.94平方米，成交价为出让底价16.25亿元。

　　除了正面和房地产公司火拼抢地，不少保险公司大量购置写字楼。

　　10月10日，合众人寿公告称，合众人寿出资2028万元购买了永泰房地产(集团)有限公司(简称“永泰地产”)呼和浩特永泰城C塔26层、27层，作为合众人寿内蒙古分公司职场使用。

　　10月9日，合众人寿出资1907万元购买了永泰地产哈尔滨永泰城B座20层、21层作为合众人寿黑龙江分公司职场使用。

　　7月底，国华人寿斥资32.2亿元正式购入上海SOHO世纪广场。SOHO世纪广场位于上海陆家嘴金融贸易区世纪大道与向城路交汇处，是一栋24层的5A甲级写字楼。

　　7月14日，上海人寿以2.3亿元购置上海崇明“中瀛3号”土地及地上建筑物、附着物作为公司后援中心建设基地。

　　6月份，前海人寿分别披露对深圳金利通金融中心项目和杭州新天地集团股份有限公司不动产项目的投资情况。深圳金利通金融中心项目资金额共计657705.35万元，投资完成后，万能账户对该项目累计出资额为84.40亿元。杭州新天地集团股份有限公司不动产项目投资金额共计304776.78万元，万能账户对本项目已出资52.13亿元。

　　4月至6月期间，太平洋保险集团旗下的产险公司以及寿险公司共耗资27亿元，购入了位于深圳市福田区深业上城T2塔楼高区的14个楼层，面积达4万平方米。

　　保险公司为何不好好卖保险了？

　　对于险企来说，在国内普遍面临“资产荒”的情况下，资本市场低迷和投资收益下降也造成了净利下降。

　　业内人士表示，保险资金投资相对稳定、高收益的写字楼等房地产资源，是大部分险企在低利率环境下，破局资产荒并获取绝对收益的无奈之举。

　　在资产荒大背景下，险企密集出手写字楼，与其稳定的投资回报率有关。

　　中商情报网发布的《2014-2018年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，近年来，写字楼物业的投资年回报率在4%~10%，写字楼物业带来的租金收入也一直保持着20%~25%的年增长率。

　　因此，从保险公司的角度来说，长期、稳定投资回报率的资产是险企久期资产配置的一大缺口，这也为险资配置优质的一线城市写字楼、物业提供了动力。

　　复星集团副董事长兼首席执行官梁信军11月3日在“北大汇丰金融前言讲堂”上表示，全球进入低息环境与降息通道。金融机构继续承压，在中长期低利率环境下，企业融资成本低，利好高负债率、负债成本高的行业；低利率低成本低回报——高收益资产难，金融机构的盈利会下降；同时，2016年公司企业债券共发行18995.56亿，同比上升99.79%，预计未来3~4年，违约情况会大大增加，导致信用风险上升。

　　他认为，密切关注深港通实施后对大陆和香港两地资本市场的影响，大陆保险公司有机会在香港的港股通中寻找更多合格标的。

( 编辑：沈旦莹 )

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