楼市资本布局"环一二线"区域
房企对一二线城市土地的热衷，在今年上半年体现得淋漓尽致。然而，随着全国热点城市调控政策全面升级，不少房企倾向于在一二线城市周边，有价值溢出的城市寻找拿地机会。于房企而言，进入环一二线城市周边城市布局，多少有点“退而求其次”的意味。
11月，一二三线30个典型城市中，襄阳成交量环比增幅为最高水平，达到38.9%。
1.11月三四线楼市成交看涨
据研究院的统计数据显示，11月份，一二三线30个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅曲线走势不一。一线城市同比增幅由10月的-0.8%收窄至-26.5%，二线城市同比增幅由10月的7.8%收窄至-7.4%，三线城市同比增幅则由10月的46.4%扩大至52.0%。在同比增幅曲线中，三线城市相对最强势。
30个城市中，有11个城市的成交量出现环比增长态势。其中襄阳市场环比增幅为30个城市最高水平，达到38.9%。而从环比跌幅看，包括杭州、苏州的跌幅较大，分别为56.6%、54.8%。
研究院分析认为，受一二线城市政策频频收紧影响，部分三线城市购房者会有意识地加快购房节奏，以防范政策调整带来的风险。对比历史数据，三线城市市场成交相比去年同期有明显的增长。
来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示，未来3-5年，长三角区域部分三四线城市（含部分县级市），可作为开发房企未来进入的备选城市，因为房价处于相对价值洼地，有回升动力。
中金公司也预测认为，三四线城市2017年上半年，仍将表现强劲，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%，不过，增长势头在2017年年中会减弱。
此外，三四线城市在土地市场的数据也很乐观，据同策咨询研究部全国土地市场月报显示，11月，除二线城市外，一线，三四线城市的宅地溢价率均呈现上扬，一线城市溢价率为38%，三四线城市溢价率达29%。
2.购买力寻路一二线城市周边
事实上，随着楼市宏观调控的发酵，被一二线城市挤出的资金和购买力，正在将目光聚焦到中国的三四线城市。
不久前新京报记者在廊坊“北三县”探访时发现，当地销售人员极力推荐唐山、天津楼盘，认为唐山是三年前的“香河”，未来发展潜力很大。香河当地一家代理机构的人员表示，公司已将业务重点转移至天津、唐山等区域。今年以来，该公司的销售路线为：燕郊、香河-天津宝坻-天津静海、滨海-唐山。
“一杯水满溢出去，越靠近越受益。”曾经叱咤风云的温州炒房团“带头大哥”陈俊这样说。最近四五年，陈俊一直“潜伏”在河北，考察京津冀协同发展中的投资机会。今年以来，向他电话咨询河北楼盘的投资团成员渐渐多了起来。不过他表示，虽然北京周边很多城市出台了限购政策，但这些城市依然有发展前景。不过并非所有项目都有升值潜力。
身为温州中小企业发展促进会会长的周德文说：“上海限购升级后，周边的一些城市，比如嘉兴、昆山等地房价有所刺激，上涨较快。也吸引了一部分投资者、甚至包括上海的刚需客群到此购房。”
在周德文看来，大城市调控政策严厉，必定会刺激周边三四线城市房地产的发展，也会使房企向这些城市集聚。“包括绿城在内的品牌房企，都纷纷进驻上海周边卫星城，三四线城市尽管有库存积压，但随着中国城镇化力度的加大，农民进城人员也越来越多，三四线房地产市场还有发展前景。”周德文说。
记者了解到，2015年，安徽芜湖因为高库存房地产市场一度滞销，而随着一二线城市楼市购买力的外溢，很多来自合肥、南京的投资客开始进入当地市场，推动房价上行。
3.核心城市周边拿地成共识
以往出于对利润率的保护，房企偏爱在一二线城市拿地，随着热点城市限购升级，基于成本与战略诉求，有不少房企倾向于在一二线城市周边的三四线城市寻找拿地机会。
12月13日，新城控股发布公告表示，公司子公司苏州新城创佳置业有限公司以9.53亿元竞得苏州张家港市四幅地块，面积近22万平米；而就在此前一天，新城控股以42.7亿总价拿下佛山狮山镇地块；今年9月，新城控股还以10.6亿竞得嘉兴一宅地。此外，新城在昆山也有所布局。
新城控股高级副总裁欧阳捷在接受新京报记者采访时表示，新城控股总的战略为1+3布局，即：长三角、珠三角和环渤海及中西部重点城市群。除热点城市外，新城控股也在关注环大城市周边的中小城镇。“这些地方接受大城市产业、人口外移，未来会有很大的市场机会。比如广州周边的东莞、惠州等地，是未来市场的机会点。北京周边包括固安、香河、永清，也有这样的机会。”欧阳捷说。
这并非房企的个例。事实上，近期不少房企在环一线城市周边布局。12月12日，中海50.4亿元包揽无锡新吴区两地块，总建面逾65万平方米；10月14日，绿城置业1.44亿连拿安徽涡阳县3宗地块；9月21日，万科2.9亿底价摘徐州铜山路站地块，总面积5.38万平米。
一房企高层人士表示，在核心城市周边拿地已经是共识，京津冀协同发展下，大多数城市会受益，近期京津冀区域土地市场仍很活跃。此外，上海和深圳周边以及三四线城市的核心地块，对房企都有吸引力。
4.“退而求其次”布局外溢区域
于房企而言，进入环一二线城市周边城市布局，多少有点“退而求其次”的意味。
“目前一二线城市既限房价又限地价，利润是固定的，而通过国内发债与国外发债，开发商手头还有不少资金，没有地方投，利息支出、成本都在那摆着，肯定要向价值洼地的三四线城市流入一部分。”当代置业执行董事兼总裁张鹏表示，只要政策不变化，这是明年的一大趋势。也不是每个三四城市都可以进，肯定要重点筛选。
不过，在融侨集团副总裁、首席投资官康红恩看来，不应简单地认为房企偏向于三四线城市，要肯定的是，房企是在找价值溢出的城市。目前很多企业会在环深圳、上海、北京区域做布局，这背后的核心还是瞄准北上广深，其实还是在做环都市城市区布局。总的城市分化与城市格局不会有太大变化，也并非所有的开发商都会涌入三四线城市，价值外溢才是关注的重点。
康红恩也坦言，寻找价值外溢的城市，肯定跟此前聚焦核心城市的布局有所不同。“由于每个城市政策调控的区域与范围不同，按照价值外溢迁移的规律来布局，也会关注同一城市不限购的区域。”康红恩强调道。
11月，一二三线30个典型城市中，襄阳成交量环比增幅为最高水平，达到38.9%。
1.11月三四线楼市成交看涨
据研究院的统计数据显示，11月份，一二三线30个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅曲线走势不一。一线城市同比增幅由10月的-0.8%收窄至-26.5%，二线城市同比增幅由10月的7.8%收窄至-7.4%，三线城市同比增幅则由10月的46.4%扩大至52.0%。在同比增幅曲线中，三线城市相对最强势。
30个城市中，有11个城市的成交量出现环比增长态势。其中襄阳市场环比增幅为30个城市最高水平，达到38.9%。而从环比跌幅看，包括杭州、苏州的跌幅较大，分别为56.6%、54.8%。
研究院分析认为，受一二线城市政策频频收紧影响，部分三线城市购房者会有意识地加快购房节奏，以防范政策调整带来的风险。对比历史数据，三线城市市场成交相比去年同期有明显的增长。
来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示，未来3-5年，长三角区域部分三四线城市（含部分县级市），可作为开发房企未来进入的备选城市，因为房价处于相对价值洼地，有回升动力。
中金公司也预测认为，三四线城市2017年上半年，仍将表现强劲，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%，不过，增长势头在2017年年中会减弱。
此外，三四线城市在土地市场的数据也很乐观，据同策咨询研究部全国土地市场月报显示，11月，除二线城市外，一线，三四线城市的宅地溢价率均呈现上扬，一线城市溢价率为38%，三四线城市溢价率达29%。
2.购买力寻路一二线城市周边
事实上，随着楼市宏观调控的发酵，被一二线城市挤出的资金和购买力，正在将目光聚焦到中国的三四线城市。
不久前新京报记者在廊坊“北三县”探访时发现，当地销售人员极力推荐唐山、天津楼盘，认为唐山是三年前的“香河”，未来发展潜力很大。香河当地一家代理机构的人员表示，公司已将业务重点转移至天津、唐山等区域。今年以来，该公司的销售路线为：燕郊、香河-天津宝坻-天津静海、滨海-唐山。
“一杯水满溢出去，越靠近越受益。”曾经叱咤风云的温州炒房团“带头大哥”陈俊这样说。最近四五年，陈俊一直“潜伏”在河北，考察京津冀协同发展中的投资机会。今年以来，向他电话咨询河北楼盘的投资团成员渐渐多了起来。不过他表示，虽然北京周边很多城市出台了限购政策，但这些城市依然有发展前景。不过并非所有项目都有升值潜力。
身为温州中小企业发展促进会会长的周德文说：“上海限购升级后，周边的一些城市，比如嘉兴、昆山等地房价有所刺激，上涨较快。也吸引了一部分投资者、甚至包括上海的刚需客群到此购房。”
在周德文看来，大城市调控政策严厉，必定会刺激周边三四线城市房地产的发展，也会使房企向这些城市集聚。“包括绿城在内的品牌房企，都纷纷进驻上海周边卫星城，三四线城市尽管有库存积压，但随着中国城镇化力度的加大，农民进城人员也越来越多，三四线房地产市场还有发展前景。”周德文说。
记者了解到，2015年，安徽芜湖因为高库存房地产市场一度滞销，而随着一二线城市楼市购买力的外溢，很多来自合肥、南京的投资客开始进入当地市场，推动房价上行。
3.核心城市周边拿地成共识
以往出于对利润率的保护，房企偏爱在一二线城市拿地，随着热点城市限购升级，基于成本与战略诉求，有不少房企倾向于在一二线城市周边的三四线城市寻找拿地机会。
12月13日，新城控股发布公告表示，公司子公司苏州新城创佳置业有限公司以9.53亿元竞得苏州张家港市四幅地块，面积近22万平米；而就在此前一天，新城控股以42.7亿总价拿下佛山狮山镇地块；今年9月，新城控股还以10.6亿竞得嘉兴一宅地。此外，新城在昆山也有所布局。
新城控股高级副总裁欧阳捷在接受新京报记者采访时表示，新城控股总的战略为1+3布局，即：长三角、珠三角和环渤海及中西部重点城市群。除热点城市外，新城控股也在关注环大城市周边的中小城镇。“这些地方接受大城市产业、人口外移，未来会有很大的市场机会。比如广州周边的东莞、惠州等地，是未来市场的机会点。北京周边包括固安、香河、永清，也有这样的机会。”欧阳捷说。
这并非房企的个例。事实上，近期不少房企在环一线城市周边布局。12月12日，中海50.4亿元包揽无锡新吴区两地块，总建面逾65万平方米；10月14日，绿城置业1.44亿连拿安徽涡阳县3宗地块；9月21日，万科2.9亿底价摘徐州铜山路站地块，总面积5.38万平米。
一房企高层人士表示，在核心城市周边拿地已经是共识，京津冀协同发展下，大多数城市会受益，近期京津冀区域土地市场仍很活跃。此外，上海和深圳周边以及三四线城市的核心地块，对房企都有吸引力。
4.“退而求其次”布局外溢区域
于房企而言，进入环一二线城市周边城市布局，多少有点“退而求其次”的意味。
“目前一二线城市既限房价又限地价，利润是固定的，而通过国内发债与国外发债，开发商手头还有不少资金，没有地方投，利息支出、成本都在那摆着，肯定要向价值洼地的三四线城市流入一部分。”当代置业执行董事兼总裁张鹏表示，只要政策不变化，这是明年的一大趋势。也不是每个三四城市都可以进，肯定要重点筛选。
不过，在融侨集团副总裁、首席投资官康红恩看来，不应简单地认为房企偏向于三四线城市，要肯定的是，房企是在找价值溢出的城市。目前很多企业会在环深圳、上海、北京区域做布局，这背后的核心还是瞄准北上广深，其实还是在做环都市城市区布局。总的城市分化与城市格局不会有太大变化，也并非所有的开发商都会涌入三四线城市，价值外溢才是关注的重点。
康红恩也坦言，寻找价值外溢的城市，肯定跟此前聚焦核心城市的布局有所不同。“由于每个城市政策调控的区域与范围不同，按照价值外溢迁移的规律来布局，也会关注同一城市不限购的区域。”康红恩强调道。
(
编辑：沈旦莹
)
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