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房地产政策重大嬗变：从经济政策到民生政策

时间：2016年12月25日信息来源：经济参考报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

农村承包土地的经营权和农民住房财产权等“两权”抵押贷款试点进入第一年的经验总结阶段。根据国家此前发布的指导意见和相关细则，各省2016年年末要形成年度试点总结报告，并以省级人民政府名义送试点指导小组。

《经济参考报》记者近日在浙江、山东和福建等地调研时了解到，试点开展一年来，各地人民银行加快推动包括确权登记、产权交易和价值评估在内的多项机制的建设，尤其是多层次的风险缓释机制，是目前各地相关制度建设的重中之重。

此前，试点地区已获得授权，在试点期间暂停执行相关法律条款，这激发了金融机构参与试点的动力。央行最新数据显示，截至2016年9月末，全国试点地区农村承包土地的经营权抵押贷款余额141亿元，同比增长28.6%，前三季度累计发放113亿元，同比增长56.8%；2016年9月末，全国试点地区农民住房财产权抵押贷款余额128亿元，同比增长2.3%；前三季度累计发放87亿元，同比增长10.3%。

一位参与“两权”抵押试点的业内人士表示，试点前发放的“两权”抵押贷款，除土地经营权抵押外，金融机构普遍要求贷款人追加其他抵押物或担保人，实际上将土地经营权沦为其他贷款条件的附属品，没有发挥合格抵押品的作用。而在试点之后，有了法律的保障，土地经营权能够成为完全合格的抵押品，在贷款合同中起到了绝对主导作用，试点地区的金融机构也有了更强的放贷动力。

“但是，一旦出了不良怎么办？这是最实际的问题，也是目前各地予以最慎重和最充分考虑的问题。”上述业内人士表示。

据了解，目前在一些地区探索的多层次风险缓释机制中，第一层就是“抵押权的处置和变现”，各试点地区探索了不同的做法。据德州市人行行长董昕介绍，德州市武城县探索制定了“项目池”模式。具体操作模式是：从全县新型农业经营主体中选择经营状况好、信誉度高的优质主体，通过优先给予涉农项目扶持和金融扶持等政策，鼓励引导其加入“项目池”。农村承包土地的经营权抵押贷款的借款人在申请贷款时，从“项目池”中选择一家经营主体，签订“承接协议”。当产生风险、借款人无法还贷时，其抵押的农地经营权由县农村综合产权交易中心收储，根据协议，由承接主体流转经营，续缴农户土地租金，实现经营权二次流转。同时，通过借款人转让收益，协商清偿贷款本息额度，这样就解决了抵押物处置难问题。而据人行丽水市中心支行行长孔祖根介绍，丽水市探索了“村级担保组织”，以村民自治这种更接地气也更有效的方式来提高抵押物的流转效率，也实质降低了贷款违约率。

而第二层的风险缓释机制就是“政府层面的风险补偿机制”。据人民银行福州中支人士介绍，福建省试点县（市）风险缓释机制建设已经实现全覆盖。补偿模式主要有两种,一种是对金融机构“两权”抵押贷款的存量、增量分别按照一定比例予以奖励，奖励资金用于增加金融机构贷款拨备，抵偿未来可能出现的风险；另一种是在金融机构“两权”抵押贷款出现风险时，由政府风险补偿金分担一定比例的损失，补偿比例从30%至70%不等。

值得一提的是，比起农村承包土地的经营权抵押，农民住房财产权抵押贷款由于存在不少历史遗留问题，试点起来的难度更大，各方利益协调起来也更难。福建省晋江市国土、住建等部门的相关负责人说，由于农村宅基地实施“一户一宅”政策，宅基地上的房屋用于抵押贷款之后，一旦出现农户无法偿还贷款的情况，银行的债权如何实现，会不会造成农户流离失所，农户权益如何保障等问题，是试点农房抵押必须要破解的难题。

记者还了解到，目前不少东部沿海地区的农房确权率很低，一户多宅、少批多占、未批先占的现象很严重。如果只是地有证、而房屋没证的话，借款人还是拿不到贷款。就此，有专家表示，农村宅基地和房屋历史遗留问题多，确权颁证政策性强，建议上级国土部门加强对试点县（市）不动产登记部门的业务指导，加快农村宅基地和房屋确权颁证工作，健全支撑农村“两权”抵押贷款业务发展的良好基础条件。

( 编辑：shendanying )

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