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房价真的跌了！关于2017年楼市七大疑问都在这里

时间：2017年01月22日信息来源：融360 点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

昨天，统计局的数据刷了屏。根据2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，12月房价降温明显，15个热点城市中，有12个城市新建商品住宅价格环比下降，一线城市“京沪深”房价环比无一上涨。

过去年年在喊“年初不买房，一年又白忙”，如今真的出现了反转？房价还会继续降吗？楼市调控什么时候会放松？房价到底有没有泡沫？

2017年，无论买不买房，关于房地产的这七大问题你一定要看看！

房价被按住了！

国家统计局刘建伟解读认为，从环比看，一二线城市房价走势总体趋于平稳，房地产市场持续呈现积极变化。初步测算，2016年12月份一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平；二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%，比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅价格上涨0.4%，比上月回落0.4个百分点。

从同比看，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落，12月份比11月份分别回落1.9和2.0个百分点；二线城市继上月二手住宅价格同比涨幅回落后，新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落，12月新建商品住宅价格比11月份回落0.3个百分点。

此外，15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，政策效果明显，房价快速趋稳回落。其中，12个城市12月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；2个城市环比持平；广州市环比上涨0.7%，但已连续3个月涨幅回落。

地产大佬甩手不干了！

看完统计局的数据，再来看看房地产业内大佬最近的动向。

房地产有没有前景，好不好做，一般来说，可以看看大佬们的状态。过去十多年，无论是盖房或是炒房都能使得财富迅速膨胀，不过如今不少品牌房企也在快速转型。

前几天，首富王健林宣布，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发，将逐渐退出地产开发这个行业。

因为对万达而言，收租金要比直接卖房子更赚钱。

王健林一再强调，万达退出地产业并非看空中国房地产，而是因为对房地产调控的“无奈”，以及租赁（而非销售）的诸多好处而做出的理性决策。

无独有偶，融创地产孙宏斌前几天也承认，用房地产思维来说，自有物业挣不回利息，收回租金对企业来说，你要交百分之三十几的税，现在是60%以上。

总之，大佬们是一个意思，不挣钱！

多部委加码楼市调控

说起房价，不得不提的还有楼市调控，可谓成也萧何败也萧何。从历史经验来看，国内房价的起伏或多或少与此有关。实际上，业内多数认为，本轮房价调整直接导火索便是此。

从去年“十一”前后开始，二十余城相继推出限购、限贷等楼市调控措施。而2017年伊始，楼市新一轮调控依旧在继续。

1月10日，国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示，现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的去库存。解决的办法是分城施策和推进城镇化建设。消化库存还要考虑到一亿人进城和棚户区改造的货币化安置。最终要制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。

同一天，银监会指出，完善差异化信贷政策，支持去库存；分类实施房地产金融调控。

到了12日，国土资源部又表示，对保障房用地实行应保尽保，对商品房因城因地施策，对房价上涨压力大的一线城市要合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少用地供应。

事实上，中央经济工作会议已对房地产调控指明了方向。业内表示，“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产行业的政策新基调。而最近多部委对楼市调控的表态，也未超出上述范畴。

另一个值得关注的现象是，近期有银行因为变相输血楼市遭到监管部门重罚。

1月16日，上海银监局发布的行政处罚信息显示，江苏银行上海分行受罚477.9254万元，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。去年以来，已有多家银行因在房贷业务方面违规或审查不严而挨到“板子”，不过江苏银行吃到的这一罚单，数额之大也十分罕见。

上海易居房地产研究院总监严跃进表示，目前对于市场各类参与主体的监管都正加大，首先是对中介机构，其次是对相关开发商，现在则回到了对金融系统的查处。

业内认为，虽然不少银行都受到了处罚，但此次公示的江苏银行受罚数额之大，并不多见，敲山震虎的作用相对更强。严跃进提醒，后续监管还会继续查处，尤其是在土地开发等方面的资金会查处得更加严厉。在规范房地产市场发展业务的同时，也给了很多房企新的启示，即不要对政策调控过于侥幸，而是应该规范经营。

那么问题来了，让人既爱又恨的房地产在2017年会怎么走？购房者该不该买房？

一、本轮房价调整将持续多久？

本轮楼市降温，大家已经有目共睹。无论是地方政府私底下喊话“不准涨”，或是统计局数据，都有所体现，那么本轮房价调整将会持续多久？

方正宏观任泽平认为，本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年，关键看长效机制。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。

安信证券高善文发布研报称，2009-2011年中国经历了房地产市场的泡沫化，由此积累了大量的库存。2016年由于刺激政策的影响和需求透支，房地产的存货去化无疑非常快，并且不可持续。但存货去化也许能够维持2015年的速度。如果照此测算，那么到2018年上半年，三四线城市非合意存货水平将下降到0附近。其他城市库存也有望明显缓解，房地产投资和新开工将逐步正常化。这一转折将对资本市场和经济运行产生重要影响。

其研报称，受调控政策以及市场自身因素影响，过去多年来房地产市场短期波动的半周期大约在6个季度左右，并且自2016年10月份前后似乎开始了这轮短周期的见顶回落。以此推断，2018年上半年这轮短周期的回落会基本结束，并将伴随着全国范围内存货去化的基本完成，这可能意味着经济2011年以来在需求侧的调整和下降过程大体结束。

二、中国的房价有没有泡沫？

实际上，每一轮房价上涨，都会伴随着房价是否有泡沫的讨论，这也是房地产本身争议最多的部分，然而从本质上看，危害经济的是泡沫的破灭而非泡沫本身。

近期，彭博新闻社对14位经济学家进行调查，有半数认为大陆今年将面临房地产泡沫扩大的风险。国泰君安林采宜近日在某场演讲中指出，房市泡沫在三、四线城市更为严重且破灭风险更高。

林采宜表示，一线城市虽然泡沫不小，但一线城市由于医疗、教育等各方面因素不断吸引人口的集中，而这种集中也伴随着各种资源配置效率的提高，所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。二线城市看运气，“但三、四线城市泡沫已在一个、一个地破灭”。

不过知名地产人任志强近期则在某公开演讲中表示，如果说中国的房价有泡沫，有点疑问。他提出到底是房价增长快还是工资增长快？中国2010年房价收入比大概是7.49，2015年6.29，呈下降趋势。有人说个别城市，而个别城市在美国也一样很高，看看香港36.8、德国9.94。他举例说，很多人吹德国房价不涨，那都是历史。2010年以前不涨，之后猛涨，为什么？因为大量移民进去了。所以他不认为中国房价收入比和国际上差那么多。

三、今年该买房还是卖房？

从过去的买房经验中，大多数人买房总是追随“买涨不买跌”，但实际上，当房价蹭蹭涨上天时，才追悔莫及。

知名经济学家马光远认为，就房地产小周期而言，2017年调整是大概率，房地产肯定不是2017年投资的重要选择，要注意市场和政策的两种风险。

他认为，2017年6月，可以关注市场及政策层面的调整，根据市场和政策调整的情况对下半年的走势再次进行预判和修正，上半年如果投资房地产，风险很大；但如果是孩子入学什么的，这是没有办法的，根本就不需要考虑投资回报，风险什么的，因为耽误了孩子是最大的风险。

马光远呼吁，高净值人士减持国内的房地产，根本原因在于担心汇率和资本流出，导致中国的资产价格迎来一次调整和重估，这可能是2017年房地产最大的风险。但这只是针对高净值人士，最少三套以上房子的。

他指出，对于中国这样的人口大国、货币大国以及城镇化进行中的新兴大国而言，优质的城市资源在相当一段时间都是这个国家的稀缺品，选择优质城市，居住，生活，是中国经济转型升级的重要部分。就此而言，房地产的大周期尚未结束，结束的只是青春的莽撞和丛林时代。

四、楼市调控何时会放松？

过去，房价的上涨与政策波动密切相关。2016年下半年以来，从中央到地方，都确立楼市调控从严基调。

长江证券认为，中央经济工作会议定调，地产政策环境仍然趋紧。中央经济工作会议为房地产行业政策定下基调：1）回归居住属性，即"房子是用来住的，不是用来炒的"；2）抑泡沫防风险，即"既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落"；3）建立长效机制，即"加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制"。其中前两点均涉及房价调控，认为房地产政策环境仍将继续维持紧缩态势。

1月10日，发改委主任徐绍史称，目前正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规和财政金融政策。

根据高盛高华最新研报，基于以往经验预计，当房价开始同比下降、或较当前水平下跌15%-20%（回到2016 年年初至年中水平）时，政策将会开始放松。

五、房产税会不会出台？

房地产税并不是新鲜事物，多年来也屡被提及。早在2015年房地产税就已纳入全国人大常委会立法规划，而如今收税的先决条件不动产登记已于2016年末基本完成。但由于房地产税设计复杂，目前各方对于草案细节尚未达成共识。

发改委主任徐绍史近日强调，在税收上，加快房地产税和住房租赁市场的立法。

不过马光远称，短期内出台的概率等于零。房地产税属于极其复杂的改革事项，涉及很多问题，在之前的文章中对此有全面阐述。

对于房产税立法，从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的，比如和土地出让金的关系，比如70年土地产权如何解决，等等。这些问题不解决，房产税是无法出台的。

马光远表示，房价上涨与否主要是预期，而不是税收。房产税抑制不了房价上涨，这是很多国家实践证明了的。比如上海和重庆都试行房产税，很难解释为什么上海的房价暴涨而重庆的那么平稳。国家发改委对外吹风，鼓励地方在房地产税等问题上搞创新，认为有这种创新意愿的地方政府不会太多。

六、哪些城市的房产还可以投资？

国泰君安林采宜认为，未来城市化中的城市群发展方向值得关注。重点看好长三角、珠三角、京津冀、长江中游和川渝五大城市群。其中长三角、珠三角城市群中距离首位城市较近且交通便利的城市，尤其是本轮上涨中“漏掉”的涨幅较小的城市，可以优先分享到首位城市的溢出效应，未来的房地产有进一步升值的空间。

对于二线城市，除了关注其与一线城市的联系紧密度，还应关注其自身的优势：产业、教育、医疗以及自然环境以及土地供给端的调整。本轮地产周期中由于大幅上涨的二线城市实际上大部分并不是来自于真实的居住需求，而是来自一线城市溢出的资产配置需求，因而部分二线城市的房价很可能已经脱离慢变量因素的支持，未来是否会出现较大程度的下跌很大程度上取决于该城市的相对“吸引力”。

未来看好二线城市中的以下城市：第一类：武汉和成都，属于中部和西南部的重要核心城市，发展成区域中心的可能性很大；第二类：郑州和济南，属于人口大省的省会城市，本省的大量人口可能继续向省会集中；第三类：杭州、青岛和厦门等旅游城市，空气质量较好，属于较为典型的消费型城市，其中杭州背靠长三角城市群，在就业方面也存在较强的竞争力。

马光远认为，如果中国经济的基本面和房地产的基本面没大的逆转，有一些安全的城市，在6月份之后是可以考虑出手买房的。比如说广州、西安、重庆、昆明、南宁以及2016年房价涨幅不是很大的大连、宁波都可以持续关注。

七、地产股还能碰吗？

国海证券称，政策转向使得地产板块整体：估值中枢在2016年四季度已出现整体下移，假设政策严控态势将持续到"十九大"的前提下，地产股在此期间也很难产生逆周期的政策博弈机会，但当前股价的过度打压其实已包含了未来房价下跌的预期，认为2017年量价基本面均不会出现大幅度的调整，在基本面走向尚模棱两可的阶段，资本市场似乎过度透支了地产板块的悲观预期。未来在股价与基本面的背离来到阶段性高点时，地产板块底部蓄势特征将尤为明显，认为2017年一季度末有可能成为全年地产板块配置的较好时点，看好行业若干主线走出估值修复行情。

长江证券认为，房地产板块受到来自政策收紧、基本面下行的双重压力，短期来看两者尚未见到阶段性底部，对于房地产板块行情保持谨慎态度。从结构性机会上，认为在行业集中度提升的背景下，建议关注以下两类标的：（1）成长性强而且确定性高的成长性个股，重点关注新城控股，（2）业绩稳健增长、土地储备丰厚、具备逆周期发展能力的行业龙头，重点关注招商蛇口。

华创证券维持近期2017年房地产投资策略观点"周期淡化，资产为王"，并强调"资产价值"在2017年选股标准中的重要性，主要推荐：1）优质资源型：招商蛇口、首开股份、北京城建、浦东金桥、冠城大通、新湖中宝、中洲控股；2）央企整合：保利地产、南国置业；3）二三线成长型：新城控股、荣盛发展；4）优质转型：华鑫股份、嘉宝集团、华业资本、广宇集团等。

( 编辑：孟磊 )

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