明星业态陷寒冬济南商业公寓"蹒跚"去库存-市场

明星业态陷寒冬济南商业公寓"蹒跚"去库存

时间：2015年12月28日信息来源：经济导报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

去库存的压力，不仅在普通住宅领域，商业地产更甚。经济导报记者连日来调查发现，作为开发商为规避商业地产项目运营上的不确定性而打造的类住宅产品———公寓，在经历此前数年的火爆抢购后，因宏观大环境及供求关系变化等因素，如今已陷入“冰窟”。

　　相关部门发布的最新数据显示，截至12月23日，今年以来济南网签商品房12.8万套，其中包括住宅8.9万套，但公寓仅有450套，占比不到千分之四，成为今年济南市场上卖得最差的物业种类。济南住宅与房地产信息网的数据也显示，25日与26日公寓销售套数均为零。

　　“几年前，在一系列政策调控下，住宅市场遇冷，开发商不得不向商业地产领域转型，地方政府也推出了一系列商业用地。一时间，商业地产成为楼市的香饽饽。然而，经过此后数年的市场消化，以及民众对普通住宅的消费惯性，如今商住公寓面临的去库存压力非常大，这一物业种类前景堪忧。”同策咨询研究部总监张宏伟对导报记者表示。

　　美梦破碎

　　2011年自称“砸锅卖铁”购买华强广场公寓的济南市民刘先生，虽然如今每月有 2500元左右的出租收入，但提起这笔投资，仍然后悔不已。

　　“当时，国家正在继续加码房地产调控政策，‘国八条’、‘限购’、‘限贷’政策全面升级，让我对住宅市场的价格走势不再看好，转而关注当时如雨后春笋般涌现的商业地产项目。”在济南某大型国企工作的刘先生，在多方考察并权衡可用资金后，最终选择了位于济南市解放路和山大路交界口的华强广场项目。

　　事实上，华强广场在当时可谓济南商业地产市场上的“明星项目”。2009年10月19日，在济南市土地交易中心，经过89次举牌竞拍，总面积约 45亩的铁职地块使用权被深圳华强集团以6.57亿元的天价拍得，溢价4.19亿元，约合每亩1460万元，成为当时济南地区的“地王”。根据深圳华强集团的规划，其将成为集团电子信息高端服务业全国战略布局的重要组成部分，并将进一步完善山东省电子信息产业的产业链。

　　在刘先生看来，商业地产项目不比住宅，更是一种投资品，地段是最重要的选择因素。“这里是济南电子产品交易中心，人流密集，各种与电子产业相关的创业公司也聚集在这里。公寓虽然面积小，但租赁的需求非常大，租金收益便可在很大程度上覆盖投资，关键是升值空间可观，过几年一出售，就能获得不错的投资收益。”

　　华强广场项目开盘时，售楼中心熙熙攘攘，民众争先恐后抢购，更让刘先生坚定了自己的判断。“每平方米1.8万元的均价，相比周边住宅均价可谓翻番。虽然建筑面积仅有56平方米，但总价依然是个不小的数字。我东拼西凑才筹够，心想着过几年便可售出套现。”刘先生说。

　　然而，之后华强广场公寓项目的价格走势，大大超出刘先生的预料。“我有过价格停滞不涨的心理准备，但从未想过是这样大幅度的下挫，现在真是‘砸在手里’了。”

　　难以幸免

　　26日中午，寒风凛冽，导报记者来到华强广场售楼中心。这一2011年4月便开盘的项目，经历逾4年半的时间仍未完成销售。

　　“C、D、E座公寓的销售均价是12499元/平方米，B座的均价稍高些，是12999元 /平方米。这已经是开盘后最低的价格了，也是最好的购买时机。”华强广场置业顾问卢山表示。

　　然而，2011年4月17日华强广场公寓项目开盘时，C座、D座两栋商务公寓被首推，共624套房源，面积40-60平方米，C座均价17000元 /平方米，D座均价18000元-19000元/平方米，成交客户仅享受一次性付款九八折、按揭九九折的优惠。以此计算，4年后，该项目公寓单价下滑了逾 30%。

　　对此，卢山也坦言，交易价格大幅下滑是不争的事实。“之前购买的投资者，的确是损失了。除非是急用钱，不然很少有人会出售，因为他们的价格相对我们如今的现房销售价格来说，没有丝毫竞争力，需要低于成本出售。”

　　知情人士告诉导报记者，深圳华强集团当初踌躅满志拿下的这一项目，除了 4层的电子专业卖场盈利外，公寓项目的开发最终是亏本的。“2013年后，商业地产项目便不景气了，这里面的因素很多。今年济南市场的公寓销售也很不景气，华强广场项目自然难以幸免。”

　　供过于求

　　华强广场项目由盛转衰并非个例。“2005年之后，商业公寓成为全国房地产市场的新宠。特别是2011年后，受限购政策影响，全国公寓市场一片红火。但如今，开发公寓项目的风险猛增。”从事房地产行业多年，所开发住宅项目遍布海南、湖北等多省的开发商肖训对导报记者表示，不同于住宅项目的刚性需求，投资性质更为明显的商业公寓，在宏观经济形势下行压力下，可谓首当其冲，去库存压力更甚。“据我所知，目前全国不少商业地产项目，都不复往日风光，不得不用大幅降价的方式来去库存，但收效并不明显。”

　　曾参与济南多个地产项目销售工作的资深销售顾问窦婷婷表示，商业公寓归根到底还是属于投资性质，即使部分刚需人群将商业公寓作为自住的用途，实际上也只是一种过渡性的自住产品，业主最终换房的可能性比较大。“同时，2011年之前，公寓与住宅间的价格差距很大，一些对价格敏感的年轻人会因便宜而暂时选择公寓。然而，现在好地段的公寓均价甚至超过了稍偏远的住宅，价格优势不再突出，这也使得公寓逐渐失去了以自住为目的的那部分人群。”

　　在张宏伟看来，公寓市场供大于需，是造成这一物业种类遇冷的关键要素。“与北上广等一线城市不同，济南等二线城市住宅项目去库存的压力已客观存在，因此不会出现像北京一样因住宅供不应求，故退而求其次购买公寓的情况。这也在一定程度上加剧了商业公寓项目供过于求的状况。”

　　根据锐理数据的统计，2010年至2013年，青岛公寓产品新增2.36万套，约205万平方米，而期间销量仅为1.35万套，约105万平方米，供需比接近2:1，市场新增远大于销售，供需比严重失衡。

　　同时，同质化现象严重，也是导致目前商业公寓项目销售不畅的原因。“公寓项目大都为宜商宜住性质，即可用于办公，也可用来单纯居住，从而造成公寓市场品质不高，人员混乱，缺乏高端公寓产品。”在窦婷婷看来，相比如今公寓的销售价格，租金的收益比较少，在较低的租赁回报下，很少有人会投资。

　　“购买公寓的人群大多是手头资金有限的投资客，因此股市行情对公寓投资市场影响比较明显，今年股市大起大落的走势，也严重分流了公寓投资客。”卢山表示。

　　首度定性

　　值得注意的是，国务院办公厅近日出台关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，要求积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态，并首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。

　　同时，《意见》明确，“要求财政部、税务总局会同有关部门适时推进‘营改增’改革，研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围。科学设计生活性服务业‘营改增’改革方案，合理设置生活性服务业增值税税率。”

　　对此，有业内人士认为，《意见》首次把公寓列入生活性服务业，意味着国家未来将从政策层面鼓励公寓业态的发展，促进公寓市场的规范化、有序化发展。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：济南商业公寓库存