济南楼市库存约520万平米八大改革为房企减负-市场

济南楼市库存约520万平米八大改革为房企减负

时间：2015年12月30日信息来源：济南时报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

12月28日，济南市委市政府新闻发布会通报了由市城乡建设委制定的《促进房地产业和建筑业稳定增长健康发展重点改革实施方案》（意见简称《方案》）具体情况，确定济南市房地产业、建筑业实行提升行业发展、优化行业监管的八项重点改革。

　　改革

　　【招投标】民营、非国有资本投资项目可自由招标了

　　招标是一项建筑工程开工必不可少的前期步骤。《方案》提出放宽工程招投标监管范围，除涉及社会公共利益、公共安全的项目外，民营资本投资项目、非国有控制资本项目、工业项目的业主可自主确定发包方式和勘察设计、施工、监理单位。济南还将出台房屋建筑和市政工程招标投标管理规范，调整完善招标工作各流程环节的操作规则。

　　解读：自主发包意味着无需进入政府平台即公共资源交易中心走程序。据了解，进入公共资源交易中心招标流程一般周期约为一个半月，民营资本投资项目等自主选择招标方式可以节省时间，推进项目进展。市建委相关负责人介绍，通过完善项目招标各流程环节的操作规则，还可进一步消除暗箱操作、围标串标、阴阳合同等问题。

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　　【配套费】50万、100万平方米项目配套费分批缓缴

　　现行房地产开发项目单项面积达到10万平方米（含）以上，可享受缓缴50%城市建设配套费（92元/平方米）政策。《意见》明确在现行政策基础上，对当年在济开工面积达到50万平方米（含）以上的开发企业，城市建设综合配套费（246元/平方米）可先缴纳40%，其余60%缓缴半年；开工面积达到100万平方米（含）以上的，先缴、缓缴比例分别按30%和70%执行。

　　解读：以一个50万平方米建设项目为例，配套费高达1.23亿元，按照新政可先交约0.5亿元，剩余部分半年之后再交，此举对缓解房企前期建设资金压力有积极意义。

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　　【劳务工资保证金】由无上限到设置千万元最高上限

　　建筑劳务工资保证金是房企建项目时的一个大头支出。根据《意见》该项费用将进行调整。由开工前建设单位缴纳工程合同总造价的2%，改为建设单位、施工单位各缴纳1%。连续一年未发生拖欠可免交，连续两年不拖欠可退还此前缴存量。建筑劳务工资保证金实行限额封顶制度，建设单位在我市项目累计最高缴存额1000万元，施工单位累计最高缴存额200万元。

　　解读：事实上，有的大型房企在济南项目比较多，现行政策下仅此一项费用有的企业就支付上亿元。政策调整后可减少建筑企业资金压力，以便减少工程款和农民工工资拖欠等行为。

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　　【预售资金】巨额商品房预售保证金取消

　　《方案》取消商品房预售保证金。建立商品房预售资金监管制度，房地产开发企业申请商品房预售许可时，主管部门根据基础（正负零）以上平均建安造价（1800元/平方米）、施工进度和企业信用等级确定预售资金重点监管额度，对额度内的预售资金使用进行监管。

　　具体来说，根据工程施工进度逐步核减预售资金重点监管额度，完成工程主体结构、内外装饰、竣工验收备案3个节点，分别核减到重点监管额度的50%、30%、10%；其中总楼层12层（含）以上的，增加一个节点，主体结构完成一半时，核减到重点监管额度的70%。按我市房地产开发企业综合信用评价暂行办法信用评定为AAA级、AA级的企业分别按标准的50%、70%执行。企业不得擅自使用重点监管额度内的预售资金，其余部分可以自行使用，优先用于本开发项目建设。主管部门根据开发企业预售资金存入量和信用状况控制项目网签比例，首次放开办理商品房预售许可面积的20%，达到重点监管额度后，放开全部预售房源网签。

　　解读：商品房预售保证金是预售商品房前开发企业必须预存到专门账户的资金，一般工程进度达到正负零须预存980元/平方米，一栋30层左右1万平方米的住宅项目需要缴纳近1000万的保证金。该项费用取消可有效减轻企业负担。重点资金监管额度与工程进度和信用挂钩，则可形成良性循环。

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　　【质量监督】工程建设各节点监督验收前无须停工等待

　　《方案》简化工程质量监督环节，取消地基基础、主体结构、装饰装修分部工程节点到位监督，改为施工过程中监督机构巡查和随机到场监督。监督工作坚持责任主体行为监督与工程实体监督并重，将质量行为监督作为施工过程巡查的重要内容。

　　解读：“工程质量安全监督现行节点到位式的监督方式，企业往往需排队待验，对工程进度造成一定延误。”市建委相关负责人表示，以主体结构验收为例，现行政策中在正式主体验收后方可继续施工，采用巡查的方式可减少时间浪费。总体来说，调整后，可缩短工期近2个月。流程简化会不会影响工程质量？上述负责人表示，并不会，巡查过程中发现问题立即要求整改，信用较低企业采取严管政策，抽查、巡查频次相对增加。

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　　【竣工验收】完成一项验收一项无需捆绑

　　《方案》要求，调整完善房地产开发项目竣工综合验收备案办法，取消现行水、电、气、热等单项工程全部完成后统一联合验收的做法，各单项工程完成后，相关专业经营单位及时组织验收。

　　新建项目物业合同不再作为综合验收的前置要件。明确开发单位与专业经营单位的责任、义务，凡开发单位按合同履约的，专业经营单位配套施工须保证开发单位按期交房，不得以红线外不具备条件为由不出具合格证明，并提供良好的维护和管理。

　　解读：市建委相关负责人介绍，房地产开发项目综合验收现行统一联合验收方式容易造成强制同步验收问题，新办法进一步强化专业经营单位的责任，督促其及时组织单项验收，完成一项验收一项，加快验收进度，让购房市民如期收房。

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　　【设计图纸】设计图纸电子化节省工期

　　改变现行“晒蓝图”的做法，实现图纸设计、审签、图审、传输、存储的全面电子化。

　　解读：建筑设计图纸“蓝改白”，可实现施工图全过程电子化，出图成本可节省近20%，图纸流转加快，对整个建设项目节省工期、加快进度也具有一定作用。

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　　【信用管理】实行信用积分制差别化监管

　　建设覆盖建设、勘察设计、施工、监理、招标代理等主体的行政审批、行业监管与诚信一体化平台，对接省级监管平台，以“四库”（项目库、企业库、人员库、信用库）为基础，对各类主体建立信用积分，依积分状况确定相应的资质资格，享受不同的优惠政策，实行差别化监管；实现有关业务的网上受理、审批，提供网上咨询、报件等服务。

　　解读：传统的行政监管方式简单、粗放、手段落后、不够精确，建立行业监管和诚信一体化平台，将实现有关业务的网上办理，通过精准的信用管理替代传统的行政监管模式，适应当前市场环境下企业行为动态监管的要求。

　　相关新闻

　　济南楼市库存在合理范围内

　　中央经济工作会议定调楼市主要任务为去库存，对于济南目前库存情况，28日新闻发布会上，济南市建设部门首次发声。

　　相关建设部门负责人表示，目前我市商品住宅可售面积在520万平方米左右，根据有关统计资料，从2012年到现在，济南可售商品住宅的存量在500万至580万平方米之间。目前来讲，我市的可售商品住宅的存量处于合理空间之内，今后济南市相关政府部门还将对楼市去库存的有关政策进行研究，并及时向公众公布。

( 编辑：沈旦莹 )

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