一线城市下半年仍看涨房价2017年或见顶-市场

一线城市下半年仍看涨房价2017年或见顶

时间：2016年03月05日信息来源：中国经营报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

从“去库存”上升为国家任务，到各地房价的攀升、“日光盘”的频现，楼市不出所料地成为两会期间热议的焦点。

一方面是一二线城市的再度火爆、供不应求，另一方面是三四线城市的库存高企、地方政策花样频出，楼市两极分化可谓“冰火两重天”。

两会代表委员和部分专家在接受《中国经营报》记者采访时预测，在“去库存”目标完成之前，政策面将保持宽松，更多利好政策仍然可期。

那么在此形势下，未来房价会持续走高吗？

受访专家预估，房价在2017年或将见顶。

并称，短期来看，2016年上半年房价涨幅将扩大，一线城市下半年仍看涨。购房自住者应趁早出手，投资者则要审慎。

“去库存”成两会焦点楼市上演“速度与激情”

据报道，在今年的地方两会上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省份把“去库存”列入了2016年的政府工作安排。

就在两会前夕，一系列楼市利好政策接连落地。

2月2日，央行降低首套房首付比例后，2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为“去库存”开路。

与此同时，各地的楼市新政也层出不穷。据媒体报道，截至目前，全国已有超过130 个城市出台政策，通过公积金新政、降低购置及交易税费、推进房地产去库存。

受到流动性释放及投资渠道有限等因素的影响，北上广深等一线城市楼市再度火爆，各地“日光盘”频现，甚至上海各交易中心再现排队抢房热潮，出现“恐慌性”购房。

随着流动性的释放，更多资本从一线流向二线城市，世邦魏理仕预计二线城市的住宅价格将进入加速上升期。2015年，部分开发商在二线城市以较高溢价拿下黄金地段标的，更多的个人投资者也有望在今年将重心投向二线市场。世邦魏理仕预测，主要二线城市在2016年第二季度的住宅交易量将较去年同期出现大幅增长。

易居研究院研究报告显示，2016年1月份，50个城市新建商品住宅存销比为12.4，这也意味着市场需要用12.4个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比2015年12月份12.2个月扩大了0.2个月的水平。目前存销比数值大体相当于2013年9月份的水平。存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。

国家统计局数据显示，2016年1月份，70个城市中，有46个城市房价止跌或上涨。其中深圳、上海、南京、厦门和合肥五个城市的房价环比增幅最大，深圳在同比增幅排行中位居首位，为52.7%。北京、福州、武汉、杭州和广州的增幅也较大，位列前10位。

有分析指出，未来不排除中央层面出台相关的税费、信贷新政，继续给房地产市场带来利好。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前中央房地产政策主要方向仍然是去库存，在达到基本目标之前，未来政策仍会保持偏宽松的状态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，从趋势判断来看，2016年上半年购房政策环境总体宽松，市场交易会趋于活跃，房价增幅扩大的可能性也较大，从目前市场判断来看，涨幅最大的时期可能会在6月份。从置业的角度看，尽早入市是最明智的，否则房价继续上涨，相应的购房成本会继续增加。从投资的角度看，则要谨慎，防止高位进入。

两极分化严重 “对症下药”是关键

易居研究院研究报告显示，2016年1月份，一、二、三线50个城市新建商品住宅存销比分别为8.6、12.2和18.5个月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3个月的数值而言，一线城市的去化速度有所加快，而二三线城市的去化速度有所放缓。

一线城市已连续13个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。二线城市的逻辑和一线城市类似，其存销比连续七个月低于14个月，房价上涨幅度相对也较大。相比来看，三线城市的存销比较高，去库存压力相对较大。

全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭指出，目前去库存的难点之一就是三四线城市库存。2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的。

安信证券表示，我国房地产市场的区域分化特征，决定了政策手段也会有所不同。该机构认为，为了使得政策的有效性提升，应当采取因地制宜的策略，而不是“全盘通杀”。对于轻度过剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但对于供给严重过剩的城市，即使进行拯救效果也不大。

全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康在接受采访时建议，楼市现在冰火两重天，“去库存”要区别对待。

贾康认为，三四线城市需要去库存的现状目前是比较清晰的，但也不是每个城市都要采取千篇一律的办法，还要根据城市特点设计具体的方案，同时手段也要多样化。要掌握好合理的政策组合，不能光看某一些点、某一件事，一定要放在整个配套措施里考量。除了减税，还有信贷方面、优化配套产品供给形式，比如将公租房、二手房与“去库存”联动。

全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保表示，房地产市场应该落实分类调控、分区域施策，采取分类管理的政策措施。

2017年或见顶风险不容忽视

易居研究院根据国家统计局2月26日公布的《2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》对70个大中城市住宅销售价格数据进行计算得知，2016年1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.3%，相比2015年12月份0.2%的增幅出现扩大。该报告还指出，随着上半年房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。

那房价会持续涨下去吗？业内专家们不以为然。

受访专家指出，房价长期来看不可能一直涨下去，预估房价在2017年将见顶。

绿地金融投资控股集团有限公司董事长、总裁耿靖预测，房价将在2017年年底、2018年年初见顶。他认为，宏观经济见底会出现在2017年上半年，经济见底之后，因为政策有滞后性，估计货币宽松的环境在2017年年底会改变。在这个时点上，汇率也会贬值到一个稳定区间。当经济见底之后，货币宽松环境改变，由宽到紧，对于楼市来讲，就是一个见顶信号。

严跃进表示，后续房价总体是看涨的，基本上会延续到2017年末。从大趋势看，2017年下半年房价基本上不会涨，总体开始步入新一轮降温周期中。

此前房价涨幅过大的一二线城市，未来涨幅会趋缓，杨红旭认为，在2017年下半年甚至会出现下跌，但对于多数二三线城市，房价仍有上涨空间，直至全国楼市降温。

国泰君安证券研究数据显示，2015年施工面积（潜在库存）高达73.6亿平方米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平方米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。

而相比住宅库存，非住宅库存等更严峻。张鸿铭指出，2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的批地和建设也十分支持。如今这部分非住宅项目的土地性质难以转化，并出现严重的积压。据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿元。

规模巨大的库存量背后，潜藏着多重风险。

有一种说法称“现在的房市相当于6100点的股市”，在全国政协委员、南京大学教授刘志彪看来，投资楼市确实有巨大风险，将房子当成投资品的购房者应该谨慎。

此外，受访专家直言，地方政府如果在急于救市的冲动裹挟下贸然出台一些不符合市场规律的政策，也将存在巨大风险。

日前，沈阳甚至发布毕业未超过5年的毕业生购房实行“零首付”政策，瞬间引爆舆论，后紧急召回。

对此，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受记者采访时表示，对只考虑短期行为、不利长效机制，如“零首付”这类的做法，坚决反对。

全国人大代表金硕仁认为，三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。

而刘志彪在接受《中国经营报》记者采访时表示，去库存不能在价格下跌市场实现，否则库存会越来越大。要想减少库存不能降低价格，因为人的心理预期影响会越来越大。要设置价格下降底线，形成一个稳定的预期，逐渐就能消除库存了。

全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明直言，虽然在政府的打压下，房地产市场的崩盘被暂时延缓了，但却造成了房地产市场在高位房价下的低迷和萎缩：一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房和价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

( 编辑：孟磊 )

文章热词：