彭商强:为什么房价越来越高而价值越来越低？-市场

彭商强:为什么房价越来越高而价值越来越低？

时间：2016年03月13日信息来源：金融投资报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

古人云：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。由此可见中国人的住房情结何等根深蒂固，不论城市还是农村，也不论在国内还是国外，能拥有一套满意的住房总是人们一辈子的第一追求，这也阐释了中国人以家庭为中心的浓厚的感情。每个家庭不管本身经济条件如何，第一项支出总是首先考虑住房问题。总之，住房之于中国人重要性超过一切，随着经济不断发展，人们住房条件得到很大改善，对居住环境要求也越来越高，从某种意义上讲似乎房地产业必将是个经久不衰的永恒的行业，事实上哪怕在不太重视住房需求的美国，也有个每周公布一次的“新屋开工”数据，作为美国经济现状的辅助指标。

　　房地产作为一个行业远不止修个房子那么简单，可以带动国内60多个行业的同步发展，这也是中国最近15年来经济蓬勃发展的最大动力所在。对比15年来中国住房建设数据及价格走势可以发现，中国人平均住房面积从12平方米增加到约35平方米，而房价则从均价1000多元增加到6000元左右。对万人向之的一线城市来说房价普遍从四五千元涨到四五万元，即使是二线中心城市，房价也从2000元左右涨到1万至2万不等，至于更多的县城房价则从几百元涨到三四千元。可见不论大城市还是小城镇，15年来房价普遍上涨都在10倍左右，这也是同期价格上涨最大的一个“商品”，人们普遍感受到房子越修越多而房价越来越高，似乎供求关系在房地产领域失效了。其实不然，作为一个人人都想得到的东西，只要人们的欲望没有停止，在很长一段时间内都会呈现供不应求的局面，特别是在人口长期呈现净流入的中心城市，房价15年来都一路走高。

　　欧美国家对住房的重视程度远比中国人低，他们多数人都采取租房的形式，国内刚参加工作的年轻人也普遍会先考虑租房，一套房子的真正价值不在买价多少而在最终可以多少价格出租，对房主而言买房用于出租能够获取多少收益，这就是租售比问题。租售比为一年房产租金占购买支出的百分比，它是衡量房产投资的重要指标，也是房产投资的方向性指标。目前美国东部地区租售比一般稳定在8-10%，相比其GDP年增长在2%左右而言收益率非常满意。租售比越高买房用于出租越合算，反之就会抑制房产投资欲望，也能变相起到抑制房价的作用。中国GDP增长15年来一直保持在9-10%范围，按理说租售比也应该至少在这个区域才合理，但残酷的现实不是：成都市住房租售比长期稳定在2-3%，北上广一线城市更低至1.5-2%，15年来的住房投资收益长期与银行一年期利息差不多甚至更低。为什么会出现如此不合理结果？

　　租售比代表房产投资的收益率，明显过低的收益率为什么会长期存在？要弄清这个问题，必须知晓影响房价与租金的本质因素。影响房价的本质因素不在土地、税收、建材等其内部价格变化方面，因为价格太高购买者完全可以不买，而在货币的供应方面：2000年中国M2货币为13.46万亿元，2015年增至139.23万亿元，15年间货币供应增长9.3倍，这就是同期房价上涨10倍的推手，钱太多只能买房哪怕价格已没有价值。另一方面，影响房租的本质因素不在M2货币而在人们的实际收入，收入高租房需求才旺盛，收入低则肯定抑制需求从而导致租房市场价格上涨缓慢，实际上15年来中国人均收入增幅远低于货币增发速度：2000年城镇居民人均收入6208元，2015年为31195元仅增长4倍，相比货币同期增加9倍而言，房产投资收益降低一半多，这就是房价越来越高而租售比越来越低的本质原因。

( 编辑：沈旦莹 )

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