房企迎减税利好济南房价能降吗？-市场

房企迎减税利好济南房价能降吗？

时间：2016年04月07日信息来源：济南时报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

　　5月1日起山东全面试点营改增，建筑业等最后四行业纳入

　　“营改增全面推开后，二手房交易好像能少交点税了。”“税收政策变了，海淘似乎要涨价，赶紧囤货去!”“听说将来房贷利息可以抵扣个税，不知真假?”……随着国家一系列税改政策落地和方案上报，市民的钱袋子也跟着发生“反应”。对于这些变化，很多人还是一知半解。税改带来了哪些红利？这盘大棋究竟如何影响你我的生活？

　　最近这一周，身为2岁孩儿妈的陈昕很忙活，常常游荡于网上各大跨境电商平台——奶粉买买买，尿不湿买买买，零食衣服买买买……啥事儿让她比“双11”还激动?原来4月8日起，跨境电商缴税办法要大调整，部分商品可能要涨价，母婴类商品首当其冲，不少电商平台以此为由搞起了促销。囤货之余，陈昕也很想知道，这次税改之后再海淘，该怎么买更划算?是否应该放弃电商平台，重新投身寻找海外个人代购的大军？

　　海淘奶粉将涨价，宝妈忙囤货

　　陈昕最初得知跨境电商税收政策要调整，是在她经常去的“蜜芽”上，这是一家主打全球免税的网络电商。3月末，陈昕登录时发现，网站首页醒目打出了“税改囤货季”、“税改前最后的疯狂”等标语，不少产品价格旁边还专门标注了“税改囤货价”。

　　陈昕赶紧上网一查，才发现这次税改对海淘的影响的确不一般。根据国税总局3月24日下发的《关于跨境电子商务零售进口税收政策的通知》，从2016年4月8日起，我国将实施跨境电子商务零售进口税收政策，并同步调整行邮税政策。

　　原来，目前我国对个人自用、合理数量的跨境电子商务零售进口商品，在实际操作中按照邮递物品征收行邮税。行邮税将关税和进口环节增值税、消费税三税合并征收，税率普遍低于同类进口货物的综合税率。更为关键的是，行邮税还有一项免征优惠：缴税额50元以下的商品，还可以免征行邮税。也就是说，如果买400元物品，行邮税税率10%，税额40元，按照旧政策这40元是可以免征的。

　　而按照新的跨境电子商务零售进口税收政策，跨境电子商务零售进口商品的单次交易限值为人民币2000元，个人年度交易限值为人民币20000元。在限值以内进口的跨境电子商务零售进口商品，关税税率暂设为0%；进口环节增值税、消费税取消免征税额，暂按法定应纳税额的70%征收。增值税纳税额17%×70%=11.9%，消费税为30%×70%=21%。超过单次限值、累加后超过个人年度限值的单次交易，以及完税价格超过2000元限值的单个不可分割商品，均按照一般贸易方式全额征税。

　　简单来说就是：正规的跨境电商零售进口，不再按行邮税计征税款，取消税额50元以内免征的优惠，而是改按正常的关税、增值税、消费税分别征收，有部分减免措施。而个人海淘，仍可以按行邮税计征，税额50元以内继续免征。

　　数码产品、百元以上化妆品税负下降

　　对照新政，陈昕发现她常买的某品牌婴儿纸尿裤两联包的价格为每包300元，现在按照纸尿裤行邮税率10%，应交税30元，但因为没有到50元行邮税的起征点，所以相当于纳税为0。而税改后，无论总价值是否到500元，都需要交增值税(增值税税率17%)，即需缴税300×17%×70%=35.7元。陈昕原来买这种纸尿裤要付款300元，现在要付款335.7元，比之前涨了11.9%。当然如果到时商家搞活动，有可能涨幅比预期低些。

　　奶粉的情况和纸尿裤基本一样，因为两者的行邮税率目前都是10%。陈昕常买的一款荷兰产奶粉，目前价格269元，达不到缴税限额，实际免税进口。而税改后要缴税32.01元。

　　不过这次税改的结果也不都是“涨涨涨”，在陈昕为娃儿以后的吃穿用大伤脑筋的时候，娃儿他爸却在一旁偷着乐。原来，他发现这次税改后，海淘数码产品比以前更划算了。比如一部1500元的相机，现在征收行邮税，税率20%，也就是要交税20%×1500=300元。而税改之后，要交税1500×17%×70%=178.5元。这么一看，实际付款反而还降低了。

　　同样税负减轻的还有化妆品，比如进口化妆品目前的行邮税属于50%的最高档，且因为化妆品单价较高，百元以上的化妆品不在免税优惠的范围内，而税改以后增值税税率为17%，消费税率为30%，合计47%，在此税率的基础上打七折就是32.9%。购买1000元一瓶的香水，按照目前的行邮税，应纳税额500元;新政实施后，只需要缴纳329元。当然，这些物品单笔不能超过2000元，如果超额，就无法享受税率7折优惠了。

　　母婴类个人海淘更划算，奢侈品还是走跨境电商

　　可以看出，税改之后，不同品类税负有升有降。陈昕最想知道的是，新政下，购物到底是走个人海淘还是正规的跨境电商零售进口更划算?“2年前跨境电商没兴起时，我们会找国外朋友代购，以后是不是要重走这条老路了?”

　　确实，这次新政后个人海淘仍然可以走行邮税。不过，行邮税税率也有调整：将目前的四档税目(对应税率分别为10%、20%、30%、50%)调整为15%、30%、60%三档。奶粉、尿布、玩具、零食等税目一项下的商品，税率是15%，税额50元内免征。如此看来，以后母婴类用品走个人海淘，有着巨大的优势。正规的跨境电商零售进口，如果要做这块业务，要么自己给出税收折扣，否则很难与个人海淘竞争。

　　新版行邮税税目二项下的衣服、鞋包类等商品走个人海淘就未必划算了。这类商品行邮税税率是30%，假设买的是1000元的鞋包，个人海淘需要缴纳的行邮税就是300元，而跨境电商零售进口需要缴纳综合税率17%的增值税，单次购买2000元以内，免除关税，综合税率还能打七折，算下来交的税只有119元。比个人海淘少交了181元。

　　如果购买单价超过2000元的奢侈品，个人海淘就更不划算了。比如高档手表，调整后行邮税税率60%，10000元的手包个人海淘要交6000元税，而走跨境电商只需要交4800元税，税负明显下降。

　　5月1日起，个人住房交易营业税改增值税。

　　“听说房地产行业营业税要改增值税了，房产行业税负可能会下降，那改前改后有啥变化?房价能降吗?”55岁的济南市民于女士很关注新闻，最近半个多月以来铺天盖地的“营改增”信息让她有些似懂非懂——“税改”到底给生活带来什么？

　　营改增后房产行业税负将下降

　　5月1日起，营改增全面推开的试点范围将扩大到建筑业、房地产业和生活服务业、金融业4大行业，营业税将退出历史舞台。“营改增之后，房地产行业税负会下降，这是一定的。但不排除个别企业税负上升。”山东财经大学经济研究中心主任、财税专家潘明星说。

　　潘明星解释，营业税计税依据是营业额全额，增值税是对各个流转环节中新增的价值征税，也就是在缴税时，扣除了上一环节已征税款，解决重复征税的问题。比如甲商品需要A、B、C、D四个企业协作完成，每个企业增值100元，A把产品以100元的价格卖给B，B加工成新产品后以200元的价格卖给C，C再加工后把产品以300元的价格卖给D，D最后以400元的价格卖给消费者。按照现行营业税(全额征税)的计税办法，假设税率是4%，A、B、C、D分别缴纳100×4%=4元、200×4%=8元、300×4%=12元、400×4%=16元的税，甲商品总负税40元，税负率10%。甲商品如果改为缴纳增值税，A、B、C、D企业分别缴纳100×4%=4元、(200-100)×4%=4元、(300-200)×4%=4元、(400-300)×4%=4元的税，甲商品总负税16元，税负率4%，减税效应显著。且每个企业各创值100元，各缴纳4元税，避免了重复征税。

　　潘明星说，以上是从原理上讲的。在税收运行中，企业减税的程度主要取决于购进扣税的情况。在销售规模一定的情况下，企业缴税多少取决于购进的多少。购进多的税负下降，购进少的税负上升。如果企业在税改前大量购进(如购置不动产等)，将导致营改增后进项税额减少，税负增加。同时如果企业采购不规范，且对方无法提供合规发票，企业将无法抵税，也将导致税负上升。

　　房价能否跟着降还要考虑市场因素

　　既然从理论上说，整个行业税负下降了，开发商成本降了，那我们是不是可以猜测，房价也将跟着下降呢?对于这个问题，多位专家的回答是：“不好说”。

　　潘明星认为，税负的下降对于房企而言，毕竟仅占成本很小一部分，难以推动整体房价下降。但税改等政策综合运用对房地产价格的影响还有待观察。

　　丁祖昱认为，不是成本决定房价，而是市场决定房价。他举例说：楼盘成本5万元/平方米，如果市场可以卖6万元/平方米，没有一个人会卖5.9万元/平方米;但是如果市场只能卖4.5万元/平方米，企业也不会死扛着。

　　个人卖房，百万房款省税2400元

　　对于普通市民而言，营改增以后房产交易环节确实比以前省钱了。财政部、国家税务总局3月24日发布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，在北、上、广、深4市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　营改增后个人购买不足2年的二手房出售时增值税征收率为5%。之前营业税税率5%，增值税征收率也是5%，看上去这个比率一样，但财税专家指出，营改增后，税负实际上略微降一点。这是为什么呢?

　　举个例子：5月1日前，个人将未满2年的住房对外销售，那他应该缴纳营业税。房子售价100万元，就该缴100万元×5%=5万元。5月1日后再卖，缴纳的就是增值税了，增值税是按不含税价格计税的，应该缴100万元/(1+5%)×5%=4.76万元。算下来，缴增值税将比缴营业税少0.24万元。企业“五一”后买房可能几年不用交税

　　对于企业而言，营改增之后，买房就更划算了。“最近来咨询的企业不少，都是打算五一之后买房的。”4日，工业南路附近一栋写字楼的售楼顾问介绍。

　　企业买房这本账其实很容易算。根据税改新政，营改增后，所有购进不动产或服务的企业，将从销售方获得增值税专用发票，可抵扣本企业的税款。企业买房后，由于房产的价值较高，且可以抵扣税，营改增后，房地产下游企业税负将降低。简单地说，就是买房子的企业，税负将降低。很多企业可能好几年不用缴税。

　　相关新闻本次营改增涉及济南纳税人10.4万户

　　记者从济南市营改增领导小组办公室获悉，济南市营改增工作已经进入“倒计时”，济南市国税部门将从地税部门手中接收纳税人10.4万户，是前两轮营改增试点移交户数总数的5倍多。

　　济南市国税局统计数据显示，截至2015年底，全市7.4万户营改增纳税人累计申报缴纳增值税47.76亿元，减税43.02亿元，新增抵扣减税18.8亿元，两项减税合计61.82亿元，全部试点行业平均税负均有所下降，99%的纳税人和营业税相比，交税更少了或基本不变。(记者田珊)□本报记者田珊

　　个税改革一直是公众关注的热点，按照国家财政部的规划，以后缴个税，有望先把房贷利息、抚养小孩和赡养老人等费用扣除后再征收。这种方式将比简单划定个税免征额更加公平。如果这种方案付诸实施，工薪阶层的负担将大大减轻。

　　一个工薪族的困惑

　　“单位工资表上显示，我这个月扣税2760元。”刚查过自己上月纳税额的高杰算着账，眉宇间流露出一丝心疼。35岁的高杰在济南一家企业做销售工作，每个月根据销售量不同薪酬额度差别很大。比如他2月份拿到手的总薪酬是4210元，而上月因为签下一笔业务，薪酬两万多，因此必须缴纳相应的高额个税。高杰看来，这笔税款对他来说有点重。“我一年平均月工资10000元左右，看起来还不错，但是要还5000元的房贷月供，孩子上幼儿园，每月学费2500元，再加上自己的餐饮、交通等费用，一个月下来几乎是‘月光族’。家里的其他吃穿用度要靠爱人的工资支撑，总是紧巴巴的。”

　　高杰一直有一个困惑：“我们是工薪族，所有的工资薪金收入都是透明的，单位会一分不差报给税务机关审核扣税。但是那些自己开公司的老板，或者一些富人放贷、出租房产所得的高额利润，他们也都一分不差地交税吗?”

　　全国仅有2%人口缴纳个税

　　高杰的困惑代表了不少工薪族的心声，也指出了目前我国税收征管体制中存在的一个重要难题。记者了解到，目前，我国实行分类税制，将个人所得分为11大类，其中工薪所得、个体工商户所得为超额累进制，工薪所得累进税率从3%逐级提升到45%;其他包括稿酬，劳务所得，特许权使用费，利息、股息、红利所得、财产转让所得等9类收入均为比例税，税率多为20%。但一个不容置疑的现实是，工薪阶层是目前个税缴纳的主体。

　　“一般工薪阶层的工资收入由单位代扣代缴，个税差不多都收上来了。很多富人的工资收入并不高，但拥有很多财产性收入如股权、房产转让等，来源比较复杂，征管难度较大，且税率只有20%。故个税的主体反而成了工薪阶层，既不公平，也不利于缩小社会贫富差距。”上海交通大学海外教育学院税务专家汪蔚青说。全国政协委员、中国财政协会秘书长贾康去年也曾指出，中国交个税的人不多，只有2800万人，占总人口的比例不到2%。专家们还指出，工薪所得最高税率为45%，远高于其他各类收入税率，并不公平。

　　按家庭征收个税呼声渐高

　　关于个人所得税税制改革的讨论近年来从未间断，公众的期望也越来越迫切。按现行体制，个人所得税起征点3500元，以每月收入减去3500元后的余额就得纳税，税率为3%至45%。不少经济学家早已对这一征收办法提出质疑。

　　有人举了个例子，目前个税缴税是以单位代扣代缴为主，并不考虑纳税人的家庭负担。这就出现了一个明显的问题：两个家庭虽然收入等同，但是负担却不一样。比如A家庭夫妇每月收入各3000元;B家庭夫妇只有一方收入4000元。按现行体制，个人所得税起征点3500元，以每月收入减去3500元后的余额就得纳税，税率为3%至45%。那么，A家庭没有税，B家庭要缴纳150元的税。A家庭总收入明显高于B家庭却没有纳税，这明显有失公平。

　　而如果以家庭为单位征税，以家庭总收入为基准，这个问题将迎刃而解。B家庭肯定会比A家庭纳税更少，或者不纳税。每年的全国两会上，都会有代表委员发出个税按家庭征收的呼吁。

　　方案已上报国务院

　　高杰听说，国家确实正在酝酿个人所得税税制改革，除了正在研究以家庭为单位征收个税，还可能把房贷利息、抚养小孩和赡养老人的费用扣除，再来征税。按照他的收入水平，扣除这些费用以后，多数月份他都达不到3500元的个税免征额。“如果真能实现，那估计会减负不少。”高杰对此充满期待。

　　其实，政府层面推动个税改革的脚步一直没有停下。财政部部长楼继伟在谈及个人所得税改革时多次表示，简单提高起征点的做法并不公平，不能体现每个家庭的差异，下一步要做的是把分项征收改成综合所得税。在3月召开的全国两会答记者问时，楼继伟表示，建立综合与分类相结合的个人所得税制是一件复杂的事情，因为要把个人所得收入的11项综合在一起，然后做分类扣除。比如个人职业发展、再教育的扣除，房贷利息、抚养孩子、赡养老人等，具体有多少费用，需要健全的个人收入和财产的信息系统，需要修改相关法律。他透露，个税改革方案已提交国务院，今年将把综合与分类相结合的个人所得税法的草案提交全国人大审议。“先做较简单的部分，再随着信息系统、征管条件和大家习惯的建立，逐渐完善。”

　　谈及实现综合税制征管条件的难点，山东财经大学经济研究中心主任潘明星认为，一是税务机关缺乏对个人多元化收入的有效监控手段，目前还掌握不了每个人的所有收入。同时，规定的费用扣除项目，要准确核实也不容易。

　　房贷抵税或先行

　　不少业内人士分析，在财政部明确提出的这些将来可能抵扣税款的民生花费中，房贷利息是目前来看信息最为明确、最容易进行抵扣操作的。因此可能最先实现。

　　高杰算了一笔账，如果该方案能够实现，以个人购房，商业贷款90万，等额本息还款方式贷款30年计算，月供大约在4915元左右，其中大约3850元是利息。以个人全部月收入1.5万元计算，按照济南市现行政策，扣除五险一金后的个税缴税额为1131元。而如果房贷利息抵扣个税方案确定，扣掉3850元的房贷利息再缴税，那么仅需要缴纳473元个税。相当于每月增加收入658元。

( 编辑：沈旦莹 )

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