二线城市成为土地市场的价值洼地-土地

二线城市成为土地市场的价值洼地

时间：2016年04月26日信息来源：观点地产网点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

3月70个大中城市住宅均价环同比增幅均较上月明显提升，一线城市领涨，其内部也存在明显差异。商品房销售增速大幅回温，其向下传导和向外分流效应明显。二线重点城市若量价升温过快，也可能面临政策收紧。房地产投资增速企稳修复，上半年投资改善趋势有望保持，对全年持谨慎乐观态度。

　　一线城市房价大涨，其内部也存在差异。3月全国70个大中城市新建商品住房均价算术平均环比上涨0.87%，同比上涨3.08%，增幅均较上月明显提升，上涨城市数量较上月增加。一线城市同比大增31.48%，是70城平均水平的10倍。其中深圳领涨，涨幅高达62.5%；上海其次，涨幅为30.5%，北京、广州相对温和，而沪深恰为近期政策收紧调控重点。从房价收入比1来看，4个一线城市均高于全国平均水平。其中深圳失衡状况最为突出，房价收入比高达23；上海、北京次之；广州则相对健康，接近全国平均。可见一线城市间也存在明显差异。

　　商品房销售回温的传导和分流效应明显。1-3月，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%；销售额18524亿元，增长54.1%；两项销售指标增速分别比上月提高4.9和10.5个百分点。一方面，向下传导效应逐步显现。房地产总体政策面的放松已经持续了1年半，成交复苏由一线向二线、向三四线城市分层向下传导的趋势逐渐明朗。另一方面，向外分流效应愈发突出。敏感的一线楼市由于升温过快而面临阶段性调控收紧，特别是对购房资格门槛的提高同时限制了投资投机资金的流入和非当地户籍居民的刚需入市，导致作为第二梯队的二线重点城市分流了一部分来自一线城市的不动产购置需求。若这些城市量价升温过快，也可能面临政策收紧。

　　销售火热对房企资金到位情况改善具有明显的拉动作用。1-3月，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，1-2月份为下降1.0%。增幅最为显著的主要部分是其他资金中的预收款和按揭款，其中定金及预收款7882亿元，同比增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%，表明一季度房企资金向好主要来自于销售端的发力。房地产投资增速企稳修复，全年谨慎乐观。1-3月，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比上月提高3.2个百分点。去年房地产投资增速持续快速下降，与商品房销售增速一度出现背离。我们曾强调，前端销售向后端投资传导的链条只是失敏，并非失效；房地产投资触底回升终将到来，只是比以往来得更晚一些，并预计该时点最有可能为今年初。销售前期的恢复蓄力、政策面的持续发力、资金面的继续给力，加之去年低基数，上半年投资改善趋势有望保持，名义同比继续回升，统计局按季度公布的扣除价格因素的实际增长率在二季度将超过10%。我们对全年的情况持谨慎乐观态度，投资增速总体回升幅度有限，不会出现以往动辄20%以上的反弹。一方面，三四线是土地成交和新开工面积的主导，在去库存阶段，大部分三四线城市土地出让受到限制，新开工规模难有较大提升，制约投资上拉动力；另一方面，一线和部分重点二线城市政策面或以维持市场稳定而趋于从紧，在对销售端降温的同时也将对投资端产生抑制作用。

　　随着一二线城市销售速度提升，库存降低加快，开发商补库存倾向增强。1-3月房地产开发企业土地购置面积3577万平方米，同比下降11.7%，增速降幅较上期继续收窄7.7个百分点。主流房企继续布局一二线，特别是苏州、武汉等二线重点城市，其土地市场近日升温态势明显。相比一线城市拿地难度较大、空间有限，作为不动产投资分流标的的部分二线城市成为土地市场的价值洼地。三四线城市受制于去库存任务的进行，土地市场难有大的起色。

( 编辑：沈旦莹 )

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