近两年里，深圳的地产成绩严重爆表。据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，6月份，深圳一手住宅均价为61756元/平方米，环比上涨10%，同比上涨101%。61756元/平方米的成交均价力压北京一手住宅6月份36259元/平方米的成交均价，居四大一线城市之首，也是全国一手住宅均价最贵的城市。

　　事实上，爆表的何止只有深圳？整个珠三角区域的经济成绩都在爆表，而经济增长速度的领先必然推动着这个区域的地产价值高涨。作为占广东省经济总量八成的城市群，珠三角经济指标逐渐向好，也直接支撑广东一季度增速的加快。与之对比，江苏、山东和浙江等省份的增长均有所放缓。最新的数据表明今年一季度，珠三角的9座城市中，6市经济增速“跑赢”全国(6.7%)和广东省(7.3%)。其中，又以广州、深圳、佛山和东莞表现最为抢眼，增速均超去年同期。在当前全国经济增长放缓的背景下，珠三角为何脱颖而出？为此，记者采访第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄先生。

　　珠三角经济基础稳健

　　对于这样的好成绩，林木雄一点也不奇怪，他认为这是珠三角长期发展积累的结果，总结来看，主要原因有两点：第一，珠三角作为国家最早改革开放的地区，有多个经济特区，同时也是全国最早进行产业升级和转移的地区。凭借较好的产业基础和产业结构，并且近年来产业转型升级力度大，因此在当前的经济环境下，经济回稳的速度也会较快。其次，高端制造业的崛起带动了区域经济的整体发展。从数据来看，一季度广州高新技术产品产值占规模以上工业比重为45.3%，对全市规模以上工业增长贡献达71%。作为“创新之都”的深圳，一季度先进制造业增加值、高技术制造业增加值分别增长9.6%和11.9%，分别占规模以上工业增加值的75.8%和67.3%。凭借制造业转型升级，珠三角多个城市抓住契机，积极主动适应新常态、追求创新和质量效益，使得经济增长的稳定性增强。

　　此外，珠三角的经济增长离不开本地民营经济的发展，广东历来民营经济发达，这几年本地的民营经济主动拥抱转型，从而在当前的经济环境下取得较快的增长，相信随着国企深化改革、外资企业因成本要素变化而逐步退出，民营经济将成广东经济发展的重要引擎。

　　经济带动地产发展

　　珠三角地区经济发达，人口集中，外来人口不断流入，居民收入水平较高，城市建设发展快，第三产业产业占比高，带来了庞大的房地产需求，不论是开发投资、建设还是商品房销售，在广东省的占比居于绝对主导位置。目前，中国经济增速进入下行通道，三四线城市库存高企，一线城市楼市却异常火爆，这一现象，林木雄认为可以从需求和供应两方面解读:

　　其中，需求方面细分又有两类：第一是刚性需求，深圳经济发展快，教育医疗好，工作机会多，在城镇化程度和吸引人流方面有独到的优势，引致旺盛的刚性需求。第二是投资性需求，在全球经济萎缩，中国经济增速进入下行通道的背景下，投资深圳等一线门户城市无疑风险更小，在当前国内投资渠道有限的情况下，谨慎的投资者如果要投资房地产，自然更加倾向于一线城市。供应方面，深圳的土地和住宅供应量，相对需求来讲要更加合理甚至可以说紧缺。深圳的常住人口密度就高达每平方公里5398人，名列全国之首。同时深圳可开发土地稀缺，基本只能通过城市旧改来提供住宅供应。加上去年前海自贸区挂牌，深港通和未来一系列政府的基础建设财政投入等的利好，深圳去年房市暴涨的情况也就很容易理解了。

　　除住宅市场，广州、深圳两市的写字楼市场同样需求旺盛，其原因主要有两点：第一，城市核心商务区的办公集聚效应强，配套完善、交通便利等优势显现。第二，出于规避风险的角度考虑，开发商和投资者在经济增速下行的大环境下更青睐一线城市的写字楼项目，从而带旺了整体写字楼市场表现。此外，当前社会经济转型为新兴行业的发展带来了机会，金融和互联网这两大板块这几年都发展迅猛，政府也大力支持技术创新、金融创新，这些企业都会成为对写字楼市场需求的支撑。与此同时， 这类企业一般资金充足，更倾向于立足一线城市的标杆项目以打响自身品牌，可以预见他们会在未来很长一段时间内成为写字楼市场的重要需求来源。

　　广州的办公市场这两类租户所占的比例不高因此相对影响会小一些，而在深圳市场，根据第一太平戴维斯监测当前甲级写字楼中，约有4成左右的租户是金融公司，因此深圳的写字楼市场租户中将更多的看到来自金融、互联网行业的公司。国内这些行业仍处于快速发展的阶段，国家也对金融和互联网板块有大力扶持，可以预见未来几年中金融机构和互联网公司的整体办公需求都会保持旺盛，广深两市尤其是深圳的写字楼市场租户将依然有一部分来自于这些行业。

　　货币宽松利地产

　　为了缓解经济增速的下行压力，央行这两年出台的降息降准达到了6次之多。利用利率调控、信贷放宽两个方面加大在刺激市场发展的力度，货币政策由“从紧”转向“适度宽松”。

　　整体来看，2016年的货币政策仍将维持在相对宽松的层面，下半年也将继续保持宽松，这对开发商和购房者而言都是有利的。即便如此，林木雄认为，我们国家从调控政策方面来讲，还有足够多的空间和手段，刺激经济不能单纯依靠货币政策和调控手段。当前传统行业产能过剩，“供给侧改革” 会是今年的一个重点。政府在放宽信贷的同时，也在相应出台相关政策来优化经济产业结构，以使市场供给和需求达到更好的平衡。这类货币政策去年对各楼市有不同的影响，一线城市中的北京、上海、深圳以及二线城市的厦门等，依托这些货币政策以及本地经济的利好，楼市发展很快；而其他一些城市如果单靠货币政策刺激，楼市提升效果并不明显。珠三角地区的楼市更多应该结合本地特点优势和这类货币刺激政策，才会取得较好的效果。

　　房地产是中国经济的重中之重，房地产以及相关衍生行业在GDP里面比重达到有30%～40%之多，当前的产业调整和“去产能”都会对房地产市场有比较大的影响。目前珠三角地区广深一线城市的房地产市场供需情况表现良好，而佛山、中山等三四线城市库存高企，面临去库存的较大压力。这次新常态的调整可以说会造成珠三角房地产市场的短期阵痛，但从长期来看是一件好事，行业 随着经济调整而作出相应改变，是符合当前市场发展需要也是必须的，凤凰涅磐，相信未来的珠三角房地产市场经过调整后将会更加稳健的发展。