开启新一轮去杠杆未来调控或升级到一城一策-政策

开启新一轮去杠杆未来调控或升级到一城一策

时间：2016年09月08日信息来源：中财网点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

日前，住建部发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》的实施方案，"实施方案"中提出，完善房地产宏观调控。今日本版特邀业内专家从房地产的监管导向、监测机制、住房税收信贷和公积金改革等四方面给予解读，以飨读者。

　　近期，住建部发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》（以下简称《纲要》）的实施方案，强调根据房地产市场分化实际，坚持分类调控，因城施策，完善房地产宏观调控。

　　据悉，《纲要》共出现了10次房地产的字眼。在主要任务和具体措施方面，有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份全国两会以来，住建部文件中首次涉及房地产市场调控问题。

　　专家表示，此类方案中明确了完善房地产宏观调控的思路，当然在此类宏观调控的思路中，明确了因城施策的导向，此类思路和最近一年的调控思路一致，各地也在积极落实。

　　专家在接受媒体记者采访时表示，房地产市场分化加剧，从去库存的结构内容看，去化的大部分是一线、二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。近日，有关资产去泡沫的政策开始落实，针对房地产领域的降杠杆政策正密集出现，这代表了一轮收紧调控的开始。

　　"整体看，类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。"专家表示。

　　专家表示，目前房价上涨过快或房价即将上涨的城市分为三类，后续较容易出台调控政策。第一类是房价已经明显上涨的城市，涨幅在全国前10的二线城市，类似福州、天津、杭州等城市；第二类是房价预计后续会上涨的城市，单价在一万以下或一万左右的城市，类似石家庄、青岛、长沙等城市，此类城市房价后续需要观察，容易引起管制；第三类是大城市周边的三线、四线城市，类似嘉兴、无锡、廊坊、惠州等城市。

　　专家表示，未来政策将开始"托底盖帽"，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础上，调控政策也开始了明显的分化。房价上涨较快的城市，包括部分一线、二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括部分城市的信贷收紧，部分城市涨幅过快还会出台限购政策。

　　房地产"同城分化"趋势显现监测机制促管控精准化

　　日前，住建部发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015~2020年）》的实施方案，提出将建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制，值得关注的是，方案提出的监测机制的建立是在之前的文件中较少提及的。

　　专家对媒体记者表示，从房地产市场的发展看，未来房地产市场的分化已经不仅仅是一线、二线城市与三线、四线城市之间的分化，甚至有的一个城市内部都有不同区域、不同类型房源的分化，这种情况下，建立常态化房地产市场监测机制就非常有必要，可以给政策制定提供更科学化的数据和市场依据。

　　"同时，监测机制的建立可以检测楼市动向，提前预判市场走向，储备政策调控。对于房地产市场来说，建立全国常态化的房地产交易平台，检测市场走势，有利于事前调控，避免市场失控，调控进入更精准化。"专家表示。

　　专家在接受媒体记者采访时表示，显然此类数据监测平台建立将有利于房地产市场的健康发展和精准性调控。

　　"同时，此类平台建设，能够实现管控的精准化，基本上覆盖了各类重点城市，具有积极的意义。另外对于不同城市来说，后续根据库存去化周期来设定合理值、偏热值和偏冷值，能够为市场调控提出预警信号。"专家表示。

　　专家告诉记者，未来政策开始"托底盖帽"，去金融杠杆是盖帽政策的主要特征，对于各地城市来说，目前房价上涨的城市数量逐渐增加，盖帽政策的主要特征将是去金融杠杆，一部分城市的房价涨幅有望被抑制，但整体看，实际力度并不大，所以大幅调整的可能性不大。

　　评论：一线城市房价上涨缘于供给不足

　　一线城市房价上涨缘于供给不足

　　笔者清楚记得在2014年9月30日，在房地产市场陷于低迷、70个大中城市新房价格环比上涨的城市数量为零的情况下，人民银行调整首套房的认定标准，打响了中央政府救市的第一枪。笔者在第一时间写的文章《不是每一朵野百合都会有春天》中写道："一线城市、热点城市以及人口未来流入的城市，需求依然旺盛，库存不是问题。一旦政策丧心病狂地救市，你一定要同样丧心病狂地出手买房"。如此判断的原因很简单，这三类城市未来仍然属于人口净流入地区，住房的需求长期处于旺盛状态，一旦政策回暖，房价自然回到上涨的趋势。今年房价的基本逻辑都是"供给短缺导致的报复性上涨"。

　　尽管高层明确警示房地产泡沫，明确提出要"抑制资产价格"，但未来房地产的走势主要受供求关系的左右，而不是政策的调整或者对价格泡沫的担忧。对于那些土地供应不够、新开工面积不够的城市而言，尽管房价已经让人恐惧，但恐怕仍将处在上涨的周期。

　　以北京的房地产市场为例。北京今年房价的上涨在进入下半年后，后劲十足，支撑房价的各种因素都在预示着房价可能不会就此止步。判断北京的房价，应该关注三个指标：

　　一是土地市场。除了今年3月，大兴出了一个"地王"，土地市场并没有上海、深圳以及新"四小龙"那么火爆，根本原因是今年北京土地市场供应下降。数据显示，从5月至今，北京土地市场已连续3个月没有供一块地。并非因为北京无地可供，而是因为今年北京在土地供应上实现严控政策，明确新增建设用地控制在1850公顷以内。

　　二是房地产开发投资。前7个月，北京完成房地产开发投资2002.1亿元，同比下降9.6%。这意味着，在需求和成交大涨的情况下，未来的供应仍然处在下降的通道。8月份，北京只有两个住宅项目入市，两个项目共新增住宅产品209套。

　　三是库存。自8月份以来，北京的住宅库存跌至6万套以内。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套数为28932套，面积约398.7万平方米，可售现房住宅套数为32450套，可售面积约416.1万平方米。按照每月1万多套的签售，去库周期不足5个月，尽管北京市场已经是二手房唱主角，但新房库存的告急，势必对未来房价形成极大的上涨压力。

　　以上三个指标构成了对北京房价上涨的最有力支撑。尽管北京平均每套的住宅价格超过了500多万元，四环以内新建商品房住宅单套成交价已超过1000万元，但在需求旺盛、看涨预期不改的情况下，目前已经太高的价格对看涨预期并未构成实质性的威胁。如果北京土地供应的政策不变，未来房价连想一下都很可怕。

　　对其他城市房价走势的判断，笔者认为基本上可以参照以上三个指标来判断。凡是土地供应充足、房地产开发投资增速快、新房开工面积大的城市，未来房价趋稳是大概率。比如合肥、郑州、武汉等城市，尽管目前房价表现抢眼，但看看这三个指标，在未来供应没有问题的情况下，基本意味着这三个城市的房价已经走到了尽头。今年的最后一个季度，房地产热点城市也许仍然会转换，但很显然，能够对房价真正形成支撑的，仍然是土地供应和未来的新房供应。在这个问题上，包括北京、上海在内的一线城市深得"饥饿营销"的真谛，玩得比合肥这些今年好像中了奖的"新人"要娴熟多了。未来房价，除了我持续看好的东莞，最终还得回到老辣的一线城市！

　　专家：遏制房价乱涨需落实差别化税收信贷政策

　　落实差别化住房税收信贷政策点中房价乱涨"死穴"

　　专家表示，通过政策严格控制投机性和投资性住房，以增加投资成本

　　日前，住建部在"贯彻《法治政府建设实施纲要（2015至2020年）》的实施方案"中指出，实施住宅用地分类供应管理，完善和落实差别化税收、信贷政策。

　　由于部分城市的房价飞涨，目前除了一线城市北上广深之外，厦门、武汉、合肥、南京、苏州等5个二线城市也施行限购限贷政策。

　　在限贷方面，苏州规定，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购房，其最低首付款比例由40%调整为50%；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放"三套"及以上住房贷款。

　　而南京规定，拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例不低于50%。

　　武汉规定，在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。

　　"落实差别化住房信贷政策关键在于执行力上。"中央财经大学谭云明对媒体记者表示，在房贷方面，对刚需首套自主性购房应给予政策性贷款优惠，而对投机性和投资性住房应予以严格控制，以增加投资成本。

　　在差别化住房税收政策方面，财政部、国税总局和住建部今年2月份联合出台的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定，90平方米以下首套房契税降至1%，90平方米以上二套房契税统一为2%；二手房无论普通住宅还是非普通住宅，满2年的统一免征营业税。

　　国税总局称，此次政策调整适当加大了个人购买住房的税收优惠力度，体现了对居民自住和改善性住房需求的支持。具体是将个人购买住房契税优惠范围由家庭唯一住房，扩大到家庭第二套改善性住房，并不再区分普通住房和非普通住房。

　　"实施差别化住房税收政策，还是要在交易环节和所得税征管上做文章。"谭云明表示，在交易环节上，通过差别化住房税收政策主要是增大投资性房的交易成本，降低刚需住房的交易成本。在住房交易所得税上，需要加大税收征管，严厉打击阴阳合同，从而可以降低投机性购房的投资回报率。因此，落实差异化住房税收政策才会点中房价上涨的"死穴"。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：杠杆调控楼市