二孩放开政策真正对楼市拐点起影响，可能要到第二个孩子真正走出校门、成家立业后。也就是在2050年，20-44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，因此给楼市带来红利。但二三十年后的事情，其实和今天的实际生活并无太大关联，无论是地产人还是买家，这心实在操得太早了。

　　“全面二孩”政策刚出台，楼市就开始盛传：两房没人要，三房成刚需，四房是标配，五房才改善，学区更金贵。

　　加上最近广州市副市长表示，2017年广州市可以实现“零择校”，最近虽然不是学位房旺季，但学位房依然成为二手市场上的热门选项。有地产中介对媒体举例，如一套面积约30㎡的水荫路小学电梯单间，2-3个月前的总价约在142万，最近涨至152-155万左右。多家中介行也表示，楼盘和二手房市场增加了越来越多的30-40岁看楼客。

　　而根据数据中心监控的数据，90-120平方米单位的成交量已连续三周网签量上涨，其中10月第三周更是环比上涨64%。全国各地的开发商，更是纷纷推出二胎概念房，在广州甚至出现88平方米的四房设计，号称破解二胎难题。

　　但其实地产人是过于乐观了，二孩放开政策并不能阻止地产进入白银时代的趋势。从年龄来区分，二孩放开，50后是没戏了，60后除非是重新组建家庭、夫人比较年轻的，否则也有心无力。70后年纪大的45岁，小的36岁，他们正在逐步取代60后成为社会中坚，理论上他们能赶上二胎政策的末班车，但工作与身体的压力，让70后妈妈很少敢在这个岁数辞职生娃，而他们的父母很多可能已经超过70岁，二胎生下来，没有老人家帮忙照顾，又如何解决带娃的难题？80后则是中国唯一一代独生子女，需要养活4个老人，再养活2个孩子，而且多孩的家庭模式几乎是这一代人完全陌生的模式，有多少80后能承受经济压力，而且敢于打破自己熟悉习惯的生活方式？至于90后，可以算是目前中国社会背景下家庭环境较好的一代，而且正当青年，算来算去，只有他们更适合生二胎。

　　很多人是可以生，但未必愿意生。以单独二孩为例，全国1100万对符合要求的夫妇，在单独二孩放开后，到今年5月末只有145万对夫妇向政府提出申请，而最后真正生育二胎的只有80万对，也就是说二胎主观执行率只有7%左右。比如在上海这样的现代化大都市，二胎政策则基本上没有激起水花。地产代理行的报告显示，目前上海进入婚育年龄的女性，有90%都符合双独或单独的政策，但是申请二孩的比例还不足5%，因为生育二孩而置换房屋的家庭占比还不足10%。

　　愿意生的，又未必买得起一套大房。二孩家庭通常比独生子女家庭对居住环境更重视，他们很难将就两房物业。但按照目前广州市带省一级学位的10年左右楼龄的电梯四房物业价格，天河北大约在600万以上，东山区约900万元，即使在以物流著称的罗冲围板块，带学位四房也要380万左右。而网上早已有帖子算过明细账，大城市抚养一个孩子到大学毕业，按如今物价水平及通胀水平，约需要230万。

　　不过三四线城市居民受传统生子情结影响大，如果第一胎为女孩，很可能还会再次生育。同时三四线城市生活成本低，也提高了生二胎的概率。

　　和当初计划生育持续实施了35年后，对楼市产生深远影响一样，二孩放开政策真正对楼市拐点起影响，可能也要到第二个孩子真正走出校门、成家立业后。也就是像专家们所研究的，全面放开二孩后，在2050年，20-44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人，因此给楼市带来红利。但二三十年后的事情，其实和老百姓今天的实际生活并无太大关联，无论是地产人还是买家，这心实在操得太早了。

　　现在说所谓的四房成标配、五房才改善，是富人的生意经，而富人即使二孩政策不放开，他们要生的也早生了。二孩政策的放开，其实更类似单独二孩政策利好的叠加。

　　在未来，由于购买力制约，四房会否成为刚需有待商榷，但四房的市场会比如今的大是肯定的，学区房也会涨价更快。但在三四线城市因为供需失衡，今后两年依然以去库存为主。原销售不佳的项目，不会因为二胎就火起来，反而可能因为有新项目在充分的市场调研、设计合理的基础上，令原来不好卖的户型因为竞争力更差了而更加难卖。今日中国房地产的问题，在一线城市是房价越来越高，有效供应不足，需求难以扩大；在三四线城市是高库存、低利润、去化难，整个行业结构性失衡。